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2024年物业管理行业综述：兼具改善空间与红利价值。

关注物管板块边际改善+变局时代高股息和纯内需避险属性带来的机会

24 年物管行业财报表现延续了 22 年以来在管面积和营收增速放缓的趋势， 继续消化地产影响和粗放扩张带来的“后遗症”，总体表现符合市场预期， 亮点在于高股息和国央企盈利能力的持续改善。往后看，我们看好地产拖累 减弱、消费潜在回暖和高股息属性持续验证的趋势下，物管板块边际改善带 来的投资机会。尤其在当前的大变局时代，板块的高股息和纯内需避险属性 更加值得重视。

规模拓展：增速延续放缓，夯实项目质量

24 年样本物管公司在管/合约面积同比增速放缓至 7%/2%，较 23 年-6/-4pct， 市拓竞争依然激烈但逐步趋于理性，继续退出粗放增长时期获取的低盈利、 低回款、交付存在不确定性或非重点城市的项目，单城市管理面积加速上升。 行业对于非住宅的战略有所分化，国央企凭借禀赋优势仍在发力拓展，在管 面积占比稳定在 46%；但部分民企考虑到续约和回款的不确定性，将市拓 重心回归住宅，非住宅仅聚焦商写等少量业态，面积占比同比-2pct 至 25%。

财报表现：进一步消化历史风险，派息率延续提升

24 年样本物管公司营收/归母净利润同比+4%/-20%，较 23 年-4/-21pct，利润 下滑主要受到应收账款和商誉减值的影响，但相应的资产减值风险也得到了 进一步消化。若剔除过去三年曾经出现亏损的公司，样本公司归母净利润同 比增长 8%、较 23 年+4pct，已在逐步走出低谷。财报表现亮点在于：1、国 央企物管公司营收/归母净利润同比+10%/11%，保持成长韧性，通过压降销 售管理费用率对冲毛利率的回调压力，盈利能力连续第二年逆势改善；2、样 本物管公司派息率同比+10pct 至 59%，进一步验证高股息属性。

多元服务和发展战略：基础物管仍为中流砥柱，关注 AI 应用和弹性定价

24 年样本物管公司基础物管营收占比同比+3pct 至 70%，非业主增值服务 和社区增值服务受地产调整和经济环境影响，仍处于调整阶段。城市服务继 续面临回款和利润率压力，央国企和民企的战略取向出现分化；商管业务则 呈现强者恒强的趋势。AI 应用成为头部物管公司的战略关键词，针对中低物 业费住宅小区的弹性定价趋势亦值得关注。此外，部分公司还提到大会员业 务、资产服务、能源管理服务、工程服务等新的业务探索方向。

高股息和关联房企拖累减弱已兑现，后续跟踪地产企稳和消费回暖的兑现度

我们在《压力减弱叠加消费回温，关注物管机会》（25.3.18）中提出看好物 管板块边际改善带来的投资机会，24 年财报已兑现的逻辑主要包括高股息 以及关联房企拖累减弱两方面。仍然等待兑现的逻辑，则是地产企稳和消费 潜在回暖对于非业主增值服务和社区增值服务的提振，我们预计 25-27 年 8 家覆盖物管公司两项业务营收增速分别为-7%/2%/5%，以及 7%/10%/11%。 再考虑基础物管服务的稳健表现，以及降本增效的深化，我们预计 25-27 年 覆盖物管公司营收/归母净利润能够保持 8%/11%的复合增长。我们建议以 “未来三年归母/核心净利润 CAGR+24 年股息率”为基础，对物管公司进 行 PE 估值，以综合反映成长和高股息的双重属性。