2021年房地产行业发展回顾及未来展望分析 2022年房地产销售展望总体呈负增长

1. 2021 年全国销售前高后低，百强房企销售金额、市占率双双下行

1.1 2021 年全国商品房销售增速前高后低，销售均价增幅收窄

上半年受疫情低基数影响，叠加需求释放，销售增速较高，下半年市场迅速转冷。2021 年 1-11 月全 国实现商品房销售面积 15.8 亿平，同比增长 4.8%，实现销售金额 16.2 万亿元，同比增长 8.5%。整体呈前 高后低的节奏，上半年受 2020 年疫情低基数的影响，2 月商品房销售面积与金额的同比增速达到全年最高 水平，分别达 105%、133%。行业销售在 6 月出现拐点，7 月确认下滑趋势，8 月至 11 月均进一步延续下 滑，且降幅有所扩大。我们认为市场需求阶段性释放完毕，以及房地产税出台的预期加重观望，均导致了 销售增速的持续下行，虽然信贷政策边际宽松信号不断释放，但市场下行预期短期内仍难改变。

2021 年销售均价增幅收窄。2021 年前 11 个月的商品房销售均价为 10224 元/平米，较 2020 全年增长 3.7%，增速自 2018 年的 10.7%逐步回落。其中 2 月的 11029 元/平米为全年最高水平，随后受调控持续维 持紧状态影响，房地产市场进入量价齐跌的阶段。直至 2021 年 11 月，单月销售均价已下行至 9597 元/平 米。

1.2 百强房企下半年销售承压，TOP5 房企年末率先修复

百强房企销售动能在 2021 年下半年持续放缓，12 月单月同比降幅达 36%。根据克而瑞公布的百强房企销 售榜单，2021 年百强房企实现全口径销售金额 126318.4 亿元，同比减少 3.2%。单月来看，2021 年 12 月百强房 企实现全口径销售金额约 11007 亿元，较 2020 年同期下降 36%，降幅有所回落，较 11 月收窄 3.3pct；若以 2019 年为基数，2021 年 12 月的两年年复合增速为-9%，较 11 月增长 5.6 个百分点，降幅有所收窄。从销售增速的节 奏来看，百强房企的单月销售增速与全国增速走势基本保持一致，自 2021 年初 2 月份达到增速峰值后逐渐下降， 2021 年 6 月单月销售金额同比增速达到 0%，7 月份正式步入同比下行阶段，且降幅逐步扩大。

2021 年内各梯队房企销售均处于增速下行区间，TOP5 房企于年末率先修复。以各梯队房企于 2021 年内的 单月销售增速变动来看，百强房企中的 TOP5 与 TOP10 的单月销售增速均呈现下行态势。其中，TOP5 房企的 单月销售金额同比增速于 6 月率先进入负区间，9 月同比增速一度由 6 月的-2%下行至-47%，随后降幅逐步收窄， 但 12 月的增速仍然维持-29%的低位，而 TOP10 房企则于 7 月进入负区间，12 月单月的增速下行至-36%。相比 于百强房企总体的销售在 2021 年 11-12 月仍呈现较高降幅的态势，TOP5 房企的销售降幅于 2021 年年末明显收 窄。年末按揭贷款发放速度加快，以及政府两维护政策带来了市场预期的修复，头部房企凭借其较为深厚的产 品、品牌、渠道实力，更快实现了销售的边际修复。

2021 年内各梯队房企集中度先升后降，全年集中度下行。以权益销售金额/全国商品房销售金额衡量的 TOP5、 TOP10 与百强房企的集中度，总体呈现先升后降的走势，在 7 月达到峰值，分别为 18%、24%、56%；此后各 梯队房企集中度下行，11 月分别下行至 7%、13%、38%。以 2021 年 1-11 月的总体销售情况来看，TOP5 房企 集中度为 12.4%，较 2020 年全年下降了 1.7pct；TOP10 为 19.1%，下降了 2.2pct；百强房企为 50.1%，下降了 4.3pct。

图：2016-2021 年 TOP5、10、100 房企权益销售金额占全国商品房销售金额比

2. 一二线城市量价表现好，长三角和海西区域在高基数下仍延续增长

2.1 70 城销售表现优于全国，均价增速收窄

样本 70 城 2021 年销售表现优于全国。根据 CRIC 的 70 城数据（包含一线 4 城、二线 21 城、三线 45 城）， 2021 年实现销售金额 10791.7 亿元，同比增速达 12.9%，总体表现优于全国。月度变化呈现“先升后降”的态 势，自 7 月开始销售面积与销售金额进入同比负增长区间，12 月 70 城的单月销售面积与金额的同比增速分别 下降至-20%和-21%。

70 城全年销售均价约 1.7 万元/平，全年增速收窄至 3.4%。样本城市的单月销售均价在 2021 年内波动，波 动区间为 15765-17948 元/平米。全年销售均价为 16826 元/平米，同比增速为 3.4%，相比于 2018-2020 年的同比 增速 9.7%、8.7%、7.3%大幅下降。

2.2 一二线城市量价表现较好，均价差距进一步拉大

分能级来看，一线城市销售增速优于二三线城市。2021 年一线城市的销售面积与金额同比增速分别为 17.0%、 20.9%，二线城市分别为 15.1、18.2%，三线城市分别为 3.7、5.6%。2021 年的全年销售金额占比中，一线城市 为 21%、二线城市为 47%、三线城市为 32%，分别较 2020 年占比变动+1%、+2%、-3%。一线城市的销售复苏， 得益于多批次豪宅限价入市带动的投资性需求集中入市，带动市场情绪的整体修复，广州、深圳等地房贷利率 的下调，也在一定程度上刺激一线城市需求释放。而二三线城市内部则分化明显，弱二线与弱三线城市在地产 信贷收紧后，当地居民购买力难以匹配高房价，造成市场成交下行。

销售均价方面，2021 年一线城市销售均价为 36801 元/平米，二线城市为 15272 元/平米，三线城市为 13959 元/平米，同比增速分别为 3.3%、2.7%、1.9%，一线城市房价与二三线城市间的差距进一步增大。

2.3 长三角和海西区域市场疫情后率先恢复，2021 年持续表现良好

中西部、海西区域销售占比提升，销售年度增速领先；长三角销售均价跃居区域之首。2021 年中西部地区 和海西地区销售面积和金额占比增加，两地区 2021 年销售面积占比分别较 2020 年增长 3 个百分点和 1 个百分 点，销售金额占比分别较 2020 年增长 1 个百分点和 1 个百分点。2021 年度销售增速上，中西部与海西区域领 先其他区域，中西部 2021 年销售面积与销售金额的同比增速分别为 24%、20%，海西为 54%、51%，长三角为 6%、14%，环渤海为 2%、8%，大珠三角为 3%、9%。其中，中西部的高增速源于 2020 年近-10%的销售降幅带 来的低基数，而海西区域则在 2020 录得 16%的销售面积增长与 25%的销售金额增长，2021 年的销售高增速质 量更高。

年度销售均价方面，2021 年长三角超越海西成为五大区域中均价最高的区域，达 20332 元/平米，海西、大 珠三角、环渤海、中西部的年度均价分别为 20120 元/平米、17520 元/平米、16804 元/平米、12338 元/平米。

2021 年长三角与海西区域的单月销售复合增速优于其他区域。各区域与全国及分线城市市场变动节奏相似， 2021 上半年基本处于销售正向增速区间，而 2021 下半年开始各区域间销售增速开始分化，海西、长三角相对 于 2019 年同期的两年销售复合增速开始优于其他区域，7-12 月累计的两年销售金额同比增速，海西为 23.8%， 长三角为 2.2%，大珠三角为 2.1%，环渤海为-2.3%，中西部为-2.5%。长三角与海西区域率先从疫情中恢复，并 且在房地产市场自 2021 年 7 月确认下行区间后，仍保持良好发展态势。其中，海西区域的厦门、福州，长三角 区域的杭州、南京等城市于 2021 年成交表现亮眼，支撑各自区域销售水平的维持。

3. 央国资背景房企表现较民企更佳，上年度拿地强度及布局显著影响当年销售

3.1 头部房企增速承压，央国资背景房企表现显著优于民企

TOP10 房企增速承压下行，但 4 家央企背景房企均实现正增长。由于行业融资监管的收紧和需求下行，叠 加部分房企的信用风险暴露，TOP10 房企 2021 年实现全口径销售金额 42589.5 亿元，同比下降 4.7%。其中仅 有6家房企的销售金额实现正增长。但值得注意的是，4家具备央企背景的房企均实现正增长，平均增速达8.6%。 具体包括，招商蛇口增长 17.6%，华润置地增长 10.8%，保利发展增长 7.1%，中国海外发展增长 2.1%。这也使 得 2021 年 TOP10 房企的结构相较于 2020 年发生较大变化。其中，招商蛇口的排名提升 3 位，万科、融创中国、 保利发展、华润置地、龙湖集团的排名提升 1 位，绿地的排名下降 2 位，中国恒大的排名下降 3 位，世茂集团 的排名下降 4 位。

增速居前的房企多具备央国资背景。2021 全口径销售金额 TOP50 的房企中，销售金额同比增速排名前十 的房企分别为电建地产（33.2%）、建发（32.0%）、卓越集团（25.8%）、宝龙地产（24.8%）、绿城中国（24.2%）、 滨江集团（24.0%）、越秀地产（21.8%）、金地集团（18.1%）、招商蛇口（17.6%）、首开股份（16.3%）。而 2020 至 2021 排名提升靠前的十家房企分别为电建地产（提升 14 名）、卓越集团（提升 13 名）、宝龙地产（提升 12 名）、建发（提升 10 名）、越秀地产（提升 9 名）、中交房地产（提升 8 名）、远洋集团（提升 7 名）、海伦堡（提 升 7 名）、绿城中国（提升 6 名）、中国铁建（提升 6 名）。这些房企中的大部分拥有央企或国企背景，央国企的 资源支持叠加前期的稳健运营，使得他们能够在行业的调整期拥有更大的发展优势。

3.2 房企全年销售表现受前一年度拿地强度与区域布局影响

房企上年拿地强度与其销售增速呈现正相关性。以 2020年的新增土地价值/全口径销售金额而得出的 TOP50 房企拿地强度角度来看，排名前十的房企分别为中交房地产（81.1%）、卓越集团（73.5%）、绿城中国（66.2%）、 宝龙地产（53.9%）、滨江集团（52.4%）、首开股份（52.4%）、招商蛇口（52.0%）、电建地产（48.5%）、华润置 地（46.5%）、龙湖集团（46.3%）。其中，与 2021 销售金额增速排名前十重合的房企共有 7 家，分别为卓越集团、 绿城中国、宝龙地产、滨江集团、首开股份、招商蛇口、电建地产；与 2021 销售排名提升的前十名房企重合的 共有 5 家，分别为中交房地产、卓越集团、绿城中国、宝龙地产、电建地产。房企 2020 年的拿地强度与其 2021 年销售金额增速呈现较强的正相关性。

图：TOP50 房企 2020 年拿地强度与 2021 年销售增速

房企的拿地/土储的区域分布结构，同样影响其销售表现。以销售增速 销售排名提升靠前的 4 家房企为例， 其拿地/土储结构中与海西、长三角等 2021 年地产销售表现较好区域的较高重合度，利好其销售增长表现。建 发国际集团 2021 年中的土储货值占比中，有 23%位于海西区域、33%位于华东区域；宝龙地产 2020 年新增的 土储建面中，有 62.6%位于长三角、11.4%位于海西；绿城中国 2020 年的新增土储货值中，有 61%位于长三角， 其中 41%位于市场热度较高的浙江省；滨江集团 2020 年末的土储货值中，有 65%位于 2021 年地产市场火热的 杭州市。于地产热点区域的提前布局，推动了房企销售的良好发展。

4. 2022 年销售展望：总体呈负增长，趋势前低后高，房企间分化加剧

4.1 预计 2022 年销售面积增速-5%，销售金额增速-3.1%，销售均价+2.0%

我们整体判断房地产行业各核心指标增速在 2022 年会延续下行趋势，预计 2022 年销售面积增速为-5.0%， 销售金额增速-3.1%，销售均价+2.0%。从销售面积的角度来看，一方面，由于 2021 年房企拿地的减少、部分 大中型房企出现风险事件、房地产税出台预期增加投资需求的观望，2022 年全国房地产销售有向下的压力；另 一方面，针对房企的融资在边际调整下继续坚持强管控，抢抓销售回款仍是房企工作重点，快开工回款将对 2022 年销售产生向上的承托。综合判断 2022 年的房地产销售将出现下滑，但幅度不会过大。从节奏上看，由于 2021 上半年地产销售的高基数，2022 年的销量增速将呈现前低后高的特征。均价来看，由于高杠杆、低信用房企降 价回款策略会带动竞品价格向下压力，预计 2022 年房价涨幅出现一定压力。

4.2 房企间销售表现分化加剧，央国企及优质民企占优

预期在政策的定向支持下，2022 年央国企、优质民企表现将优于其他性质房企。一方面，2021 年中央经济 工作会议继续坚持“房住不炒”基调，指出因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。预期行业调控政策将 在边际放松的情况下维持紧状态，大概率不会出现针对行业整体的融资松动政策。另一方面，近期多家房企证 实，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标；央行、国资委、银保监 会等多部门也在会议中鼓励优质企业（主要为央国企和优质民企）按照市场化原则并购出现风险的大型房地产 企业的优质项目。在融资政策针对行业收并购定向放松的背景下，2022 年的房地产市场将会出现更多房企收并 购项目，央国企和优质民企将在此过程中进一步提升市场份额。

相对于民企，央国企在 2021 年的融资、拿地、销售上都更具优势。（1）央国企融资畅通度较高，2021 下 半年民企发债规模收缩程度明显大于央国企。相比于 2021 上半年，2021 下半年至今房企发债规模由 5682 亿元 下降 36.4%至 3611 亿元；其中央企发债规模下降 26.9%，地方国企发债规模下降 12.5%，而以民企为代表的其 他企业的发债规模下降 54.6%，其发债总额占比由 51.1%下降至 36.5%。（2）22 城集中供地中央国企拿地金额 占比六成，第二三批民企拿地占比明显下滑。民企拿地金额占比于三批次总量占比四成左右，不及央国企的六 成。民企在第一批中拿地金额占比尚有优势，约占 56%，第二三批明显下滑，占比仅 27%-28%。相反，央国企 优势得以体现。（3）央企市占率稳步提升，民企集中度提升趋势 2021 年遭受冲击。TOP200 房企销售金额市占 率总体由 2020 年的 61.0%下降至 2021 年的 54.1%，主要由于民企市占率由 2020 年的 41.4%下滑至 2021 年的 34.6%，意味着民企的集中度提升趋势在 2021 年遭受冲击。但是央国企市占率在 2021 年保持稳定，基本与 2020 年持平，细分来看央企的市占率还较 2020 年提升 0.2 个百分点。拉长来看，2017-2021 年央国企市占率由 18.0%提升至 19.5%，主要由央企市占率提升带来，央企市占率由 8.5%提升至 11.2%。相较于普通民企，央国企和优 质民企在融资、拿地、销售等多方面的优势将助力其进一步提升竞争力，使行业竞争格局分化加剧。

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