2026年信和置业公司研究报告：物业租赁筑基石，物业销售促成长

打造高端物业，多元业务协同

1.1 深耕地产五十余载，立足香港拓展海外

信和置业有限公司（以下简称“公司”）是中国香港领先的地产发展商，是信 和集团旗下的上市公司。1972 年，公司的控股公司尖沙咀置业集团有限公司于 香港上市，公司随后于 1981 年在港交所正式上市。公司早期聚焦中国香港本 土住宅开发，进入 21 世纪后逐步拓展商业地产及租赁业务，同时开启内地市 场布局，打造了信和御园、信和中央广场、信和御龙山等项目。2011 年以来， 公司积极拓展新加坡、澳大利亚等海外市场，重点布局高端酒店及综合地产项 目，并将可持续发展与创新深度融入运营。

1.2 家族控股稳定，董事经验丰富

公司董事会具备丰富的地产行业运营及资本运作经验，现由黄永光先生担任董 事会主席。截至 FY1H2026，董事会包括 5 名执行董事（黄永光、陈荣光、李 正强、田兆源、廖懿妮）、2 名非执行董事（夏佳理、黄敏华）、4 名独立非执 行董事（盛智文、李民桥、黄楚标、陈仲尼）。

公司股权结构集中且稳定，主要控股股东是黄氏家族及其控制的私人控股公司。 截至FY1H2026，公司主要控股股东尖沙咀置业集团有限公司持股占比58.1%， 剩余 41.9%由其他股东持有。

1.3 开发减少，收入下降，毛利筑底企稳

公司多元协同发展，涵盖物业销售、物业租赁业务以及酒店经营业务等。2020 财年至 2022 财年受行业周期及外部冲击影响，收入规模起伏较大。自 2022 财 年以来，收入仍呈下行趋势。2024 财年营业收入为 87.65 亿港元，同比-26%； 2025 财年营业收入为 81.83 亿港元，同比-7%；FY1H2026 营业收入继续下 降，为 51.85 亿港元。收入下行主要是因为物业销售收入下降。 公司毛利润表现展现出较强的韧性。在营业收入波动的同时，毛利润尽管在 2020 至 2022 财年有所波动，但始终维持在 20 亿港元以上。

1.4 业务布局完善，多元板块协同

公司的主营业务主要包括：物业销售、物业租赁、物业管理、酒店经营、证券 投资。 物业销售是公司的盈利修复的引擎。该业务聚焦中国香港及内地核心城市中高 端住宅，同时兼顾刚需群体的大众住宅需求。中国香港市场中，西九龙“维港 汇”、将军澳“凯柏峰”等高端住宅项目成为销售主力，构成后续结转利润修 复的动力。 物业租赁为公司提供稳定现金流支撑。该板块核心资产涵盖中国香港核心及新 兴社区的商场、写字楼及工业物业，其收入有较强的稳定性，常年贡献约 30 亿 港元营收，出租率与租金水平长期稳定，为公司奠定了稳健的收益基础。 物业管理及酒店经营彰显品牌价值。①物业管理作为核心地产业务的延伸，为 自有物业及外部项目提供专业化管理服务，涵盖安保、清洁、维修等全链条内 容，既保障自有资产维护与增值，也通过外部拓展实现收入补充，间接提升整 体盈利水平。②酒店经营受益于访港旅客复苏，香港遨凯酒店、香港富丽敦海 洋公园酒店等本地项目业绩回暖，新加坡富丽敦酒店、悉尼富丽敦酒店等海外 项目逐渐经营向好。该业务虽规模相对较小，但是品牌价值的重要体现，持续 贡献稳定的运营收益。 证券投资是多元布局的补充。该板块虽规模小，但作为公司主营业务之一，依 托公司充裕的现金流和专业的投资团队，秉持稳健投资、分散风险的原则，与 核心地产业务形成互补，丰富收益来源，增厚整体投资收益，进一步优化盈利 结构。 物业销售和物业租赁是公司营收的核心，合计占比超 7 成。FY2025 公司物业 销售和物业租赁的收入占比分别为 36%、34%，FY1H2026 两者的收入占比 分别为 49%、26%。

公司区域营收呈现国内市场为主，国外市场为辅的格局。FY1H2026，中国内 地及香港营收达 46.28 亿港元，占比 89.3%，相比 2022 财年的 96.6%呈下 降趋势；与此同时，FY1H2026 海外营收占比为 10.7%，相比 2022 财年的 3.3%呈上升趋势。

受地产周期影响，近年来物业销售的溢利占比下滑，以物业租赁、酒店经营为 代表的投资物业，该部分溢利在公司分部溢利中占比逐步上升，成为当前溢利 的最大贡献部分。FY2025 物业租赁+酒店经营的除税前溢利占比达 70%， FY1H2026 为 58%。

1.5 土储布局多维覆盖 海内外联动拓局

公司近年来的土地储备总量在 2000 万平方尺左右，并呈下降趋势。

公司土地储备以投资物业及酒店为主，并实现多元化配置。截至 FY1H2026， 公司总土地储备约为 1880 万平方尺。在业态结构方面，发展中物业约 320 万 平方尺（占比 17.0%），投资物业及酒店约 1350 万平方尺（占比 71.8%）， 已完成之销售物业约 210 万平方尺（占比 11.2%）。 公司土地储备形成海内外协同发展格局。中国香港土储长期占据绝对主导（占 比在 70%以上），规模稳定在约 1500 万平方尺，是公司发展的基本盘。2022 财年，由于集团购入位于新加坡 Jalan Anak Bukit 的商用住地 20%权益和位 于新加坡的 Golden Mile Complex 25%权益，海外土储有所增长，并于 2023 财年开始占比稳定在 6%以上、且呈增长趋势，体现了公司的国际化拓展。内 地土储规模近年有所下降，占比小于 20%。FY1H2026，中国香港、中国内地 及海外土储占比分别约为 75.0%、18.09%及 6.91%，整体布局清晰明确，兼 具稳健根基与灵活增长动能。

物业销售：采取合联营开发策略，待结资源丰富

2.1 公司销售业绩下滑，集团销售业绩回升

2025 财年，公司应占物业销售总收入 29.12 亿港元，同比下降 18.7%。集团应 占物业销售总收入 108.13 亿港元，同比增长 21.6%，较 2024 财年 88.93 亿港 元的下滑趋势有所修复。物业销售收入主要来自出售于本财政年度内完成的住宅 单位，包括位于元朗的柏珑 I 及 II、将军澳的凯柏峰及黄竹坑的海盈山；以及出售 于过往财政年度完成的项目余下住宅单位及车位，包括位于何文田的 St. George’ s Mansions、西南九龙的维港汇 、黄竹坑的扬海、马鞍山的 Silversands、新 加坡的青麓尚居及旺角的 ONE SOHO。

2025 财年，公司应占物业销售除税前溢利 6.85 亿港元，同比上涨 146.4%。集 团应占物业销售除税前溢利 10.3 亿港元，同比上涨 28.4%。

截至 2025 财年末，集团未确认销售收入超 40 亿港元，为后续收入结转提供保 障。其中，2025 年 1 月起，何文田 St. George’s Mansions、黄竹坑 La Montagne 项目分别售出超 30 套、220 套；下半财年新推的元朗 Grand Mayfair I/II、将军澳 Villa Garda 市场反响热烈，分别售出 145 套、630 套，上述项目 销售均将在后续财年逐步结转，为业绩增长提供明确支撑。 截至 2026 财年上半年末，集团未结转的销售收入约 46 亿港元，较 2025 财年 末进一步提升，待结资源充裕。其中，约 23 亿港元预计将在 2025/26 财年下半 年完成结转，占当前未确认收入总额的 50%，保障了下半年物业销售板块的收入； 剩余 23 亿港元将在后续财年逐步交付结转，为中长期业绩提供了支撑。

2.2 公司物业储备充裕

2020 财年至 FY1H2026，公司不断增加土地储备，主要通过购买地皮或是取 得项目发展权等方式稳步补充优质土地资源，以保障中长期项目开发所需土储 规模充足、结构合理。公司新增土地储备以住宅用途及商业用途为主。

近年来公司每年新增土储面积波动较大，但都保持在 10 万平方尺以上。 FY2H2026，公司购买一幅位于香港新九龙地段第 6674 号的地皮用于住宅和 商业，应占楼面面积约为 31.54 万平方尺，进一步丰富了集团土地储备，为后 续物业开发与销售业务提供支撑。

截至 FY1H2026，公司共有 12 个发展中物业。按地区划分，中国香港地区有 9 个，中国内地 1 个，新加坡地区 2 个。从物业类型来看，公司发展中物业以 住宅项目为主，另有部分项目为住宅与商业功能相结合的综合用途物业。

编辑：火腿肠