2026年房地产行业：紧跟中国消费市场转型，重估城市线下商业价值——商业地产系列报告二

我国居民消费率提高空间大

1.1 “居民消费率明显提高”成十五五经济社会发展主要目标

从居民消费的绝对量来看，我国居民的最终消费支出总量并不低。剔除不同国家价格、汇率等影响因素， 按购买力平价计算，我国居民最终消费支出快速增长，2000 年时中国居民最终消费支出仅为美国的 18.1%，到 2024 年时占比已经提升至 75.0%。2022 年我国居民最终消费支出为 11.4 万亿美元，是日本的 4.1 倍、韩国的 10.0 倍；2023 年我国居民最终消费支出为 12.5 万亿美元，低于美国（17.0 万亿美元），高于欧盟的 11.2 万亿美元， 是韩国的 10.8 倍；2024 年我国居民最终消费支出达到 13.1 万亿美元，仅次于美国（17.5 万亿美元），是韩国的 11.2 倍。

我国居民消费率（居民最终消费支出/GDP）位于低位水平。世界银行基于 2024 年人均国民总收入（GNI） 数据，对全球经济体划分为四类收入群体：低收入（≤1135 美元）、中低收入（1136-4495 美元）、中高等收入 （4496-13935 美元）和高收入国家（＞13935 美元），2024 年我国人均国民总收入（GNI）为 13660 美元，位于 中高等收入序列。根据世界银行数据，2024 年中高等收入国家居民最终消费支出占 GDP 的比重为 48.2%，我国 仅 39.9%，低于中高等国家平均水平。从具体来看，我们选取北美洲 2 国（美国、加拿大）、欧洲（英国、欧盟 27 国）、亚洲 4 国（日本、韩国、以色列、新加坡）、大洋洲 2 国（澳大利亚、新西兰）为对比国家，从世界银 行统计的数据来看，2022 年和 2023 年样本国家居民最终消费支出占 GDP 的比重平均值分别为 52.1%、51.8% （2023 年未计算日本及新西兰），而我国该比重在 2022 年和 2023 年分别为 37.8%、39.6%，较样本国家平均水 平低 12pct+。

在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中，“居民消费率明显提高”被纳入 经济社会发展的主要目标，表明宏观政策的着力点将更多转向惠民生、促消费，且政策关注点升级为消费在需 求结构中的占比，而非单纯消费总量的提升。消费率与经济发展阶段密切相关，通常来讲，在工业化、城镇化 的前中期，经济增长多由高强度投资驱动，消费率随之阶段性走低；而当经济迈向更高发展阶段时，城乡居民 增收、产业结构优化等因素将共同推动消费需求释放，使消费率逐步回升并稳定在较高水平。当前我国居民消 费率已进入上升区间，但对比发达国家仍有差距，特别是服务消费占比偏低。我国中等收入群体规模庞大，同 时拥有门类齐全、层次丰富的产业体系和不断提升的社会保障和公共服务水平，扩大居民消费的基础稳固，只 是受到信心和预期偏弱、部分产品和服务供给不适配消费新需求等的一定制约。但提高消费率并不是简单的让 居民多花钱，而是经济结构转型和社会福祉提升的系统工程，对此，“十五五”时期将完善扩大消费长效机制， 包括提升居民收入水平，完善各类保障体系，提高居民的消费能力和消费意愿；同时增加优质消费品和服务供 给，打造消费新场景，满足居民消费需求。

1.2 消费率偏低主要系消费意愿偏低所致

1.2.1 我国居民消费能力并未明显落后，但消费意愿与发达国家差距较大

对比发达国家，我国居民的消费能力并没有明显落后。2022 年我国居民部门的可支配收入占 GDP 的比重 为 60.8%，仅低于我们选取的样本国家中的美国和英国，样本发达国家平均值为 58.7%，以此指标来描述居民的 消费能力，我国居民的消费能力并没有明显的落后于发达国家。

我国居民消费意愿与发达国家差距较大，2022 年样本发达国家消费意愿均值为 91.8%，同为亚洲国家的日 本和韩国消费意愿分别为 95.7%和 85.4%，而我国居民部门该指标仅 65.1%，远低于样本国家水平。

拉长时间周期来看，自 1992 年以来，我国居民消费率在“九五”及“十二五”两个五年规划时期上涨，且 两次上涨均更多是由消费意愿提升驱动。“九五”期间，我国居民消费率先降后升，整体提升 1.1 个百分点，其 转折点发生在 1998 年，由于住房制度改革带来财富效应和对产业链消费的拉动，对教育、医疗和住房的全面市 场化改革，“黄金周”、促进汽车消费等措施落地，城镇职工基本医疗保险制度改革开启，推动了居民消费意愿 提升，1998-2000 年我国居民消费率提升 1.3 个百分点，其中消费意愿提升了 3.9pct，消费能力则下降了 1.9 个 百分点“。十二五”期间我国居民消费率提升了 3.1 个百分点，其中消费意愿提升了 2.9pct，消费能力提升了 2.2pct， 主要原因是在该阶段国家一方面通过实施就业优先战略、推进收入分配制度改革等措施努力提高居民收入在国 民收入分配中的比重，提升居民消费能力，同时通过建立统一的城乡居民养老保险制度、推进养老金并轨、深 化医药卫生体制改革等措施降低居民负担，提升消费意愿。

受疫情影响 2020 年-2022 年居民消费意愿快速下滑，拖累居民消费率表现。2022 年较 2019 年居民消费率 下降 1.5 个百分点，其中消费意愿下降 2.5 个百分点，消费能力基本持平。2023 年开始消费率缓慢修复，至 2024 年末回升至 39.9%，接近“十五”末的水平，但较高位水平仍有提升空间。

1.2.2 消费意愿低受到收入和财富分配不平等的影响

但消费意愿低并不意味着我国居民“有钱不愿意花”，而是由于收入和财富分配不平等，高收入群体拉低了 整体消费意愿。虽然我国居民整体可支配收入占 GDP 的比重并没有明显低于样本发达国家平均水平，但居民部 门收入分配不平等，2024 年我国居民收入基尼系数为 0.465，仍然高于国际警戒线 0.4。财富分配方面的差距比 收入分配更为显著，2022 年中国成人人均财富基尼系数为 0.71，高于澳大利亚、韩国、日本、新西兰、英国等 样本发达国家。

中国富裕家庭存在地域分布的集中。根据胡润研究院发布的《2024 胡润财富报告》，在地域分布方面，2023 年中国共有 10 个省和直辖市的富裕家庭（资产超过 600 万）数量超过 10 万户，包括江苏、浙江、上海、沿海的广东、福建和山东，以及西部的四川，还有北京、香港和台湾，这些地区的富裕家庭总数占全国总数的 84%。 在城市层面，富裕家庭分布呈现出‘3+4+3’的格局。北京、上海和香港位居前三，富裕家庭数量均超过 50 万 户；其次是深圳、广州、杭州和宁波，这四个城市各有超过 10 万户富裕家庭；佛山、台北和天津位列第三梯队， 富裕家庭数量均在 5 万户以上。

1.3 消费结构上，我国居民服务性消费仍有较大提升空间

从全球消费经济发展规律来看，当人均 GDP 提升至一定水平后会产生消费升级，具体表现为居民消费从 实物消费向服务消费转变。美国在 1970 年服务消费支出开始超过商品消费支出，对应当年的人均 GDP 为 5233 美元；日本从 1994 年开始服务消费支出超过商品消费支出，对应当年的人均 GDP 为 39934 美元。 与高收入经济体相同发展阶段的平均水平相比，我国服务消费占比仍然偏低。2024 年我国人均 GDP 已经 达到 13303 美元，大致对应美国 1980 年、日本 1985 年的水平。1980 年美国服务消费支出占 GDP 的比重达到 33.6%，1985 年日本服务消费支出占 GDP 的比重达到 22.7%，我国居民服务性消费支出虽然有所增长，但 2024 年其占 GDP 的比重仅 13.6%，远低于同阶段的美国和日本。国际经验表明，人均 GDP 达到 1.5 万美元左右时， 消费结构将加快从商品消费主导向服务消费主导转变，加上我国拥有超大的人口规模，我国服务消费具备巨大 的市场空间。

2024 年 8 月，国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》（以下简称《意见》），是我国首次专门 就服务消费发展作出系统全面部署的政策文件。《意见》围绕挖掘基础型消费潜力、激发改善型消费活力、培育 壮大新型消费、增强服务消费动能、优化服务消费环境、强化政策保障 6 个方面，提出了 20 项重点任务，支持 餐饮住宿、家政服务、养老托育等服务消费重点领域高质量发展。此后中央层面多次出台相关政策，支持促进 服务消费。