2026年第34周房地产行业周报：京沪深租金连续五月上涨

核心城市租金持续修复，房价分化格局收敛

7月核心城市楼市边际有所降温，但整体表现基本符合市场预期。值得关注的是，北京、上海、深圳三地租金延续上涨态势，表现相对亮眼。根据研究框架，租金被视为房价的重要领先指标。此前判断随着毕业季租赁需求释放，7月核心城市租金有望延续上行，最新数据印证了这一观点。7月核心城市租金修复延续，京沪深租金连续5个月环比上涨，其中上海涨幅最为明显。7月上海、北京、深圳租金环比分别上涨，均优于全国50城平均水平。从同比增速来看，一线城市中仅上海维持正增长，且涨幅较6月扩大，已连续2个月同比为正。

租金表现具有一定的季节性效应。每年1-2月受春节假期影响租金承压，3-4月在返工潮推动下租金环比上涨，5月因无集中需求释放逻辑租金往往回落，6-7月受毕业季需求拉动租金再次环比转涨。而8月份到年底租金往往再次回落，上半年未能匹配两波需求高峰期将房子出租的房东往往会选择在这个阶段降价出租以避免空置。因此，8-9月将是租金表现的重要压力测试窗口。若租金仍能维持韧性，市场对核心城市房价企稳节奏的预期可以进一步上修。

二手房市场挂牌价普跌，成交结构出现变化

在月度成交结构方面，此前表现较强的上海低总价段和深圳中高总价段7月均出现一定程度降温。深圳中高总价段房源结束此前上行趋势，各总价段房源普跌，700-1000万、1000-1500万和1500-3000万总价段房源挂牌价环比转负。上海低总价段房源虽维持上行趋势，但涨幅明显收窄，0-200万、200-300万和300-500万总价段房源月环比涨幅分别回落。北京各总价段房源维持前期普跌趋势，考虑到8月上旬北京出台提高公积金贷款额度的政策，预计8月北京低总价段房源成交占比或有所回升，价格亦有望边际改善。

二手房周度跟踪数据显示，一线城市挂牌价普遍下跌，上海连续两周下行。北京挂牌价周环比跌幅走阔，已连续多周下行；上海挂牌价周环比跌幅走阔；广州挂牌价周环比跌幅收窄，近十周呈下行趋势；深圳挂牌价周环比转负。挂牌量方面，深圳连续九周下行，北京在二连降后连续两周上行，年初至今累计下降；上海周环比转正，近22周整体呈下行趋势，年初至今累计下降幅度较大；广州周环比转负，七连升后本周回落。

新房成交分化明显，库存持续回落

新房成交方面，北京、深圳环比转正，上海、广州环比回落。截至8月中旬，北京新房成交周环比转正；上海周环比转负，此前连续三周上行；广州周环比转负；深圳周环比转正。北上广深年初至今累计成交同比表现各异，上海累计成交同比增幅显著。一线城市新房库存持续回落，跟踪的样本城市新房库存面积周环比微降，降幅收窄。一线城市新房库存周环比下降，降幅收窄。

房企融资与土地市场动态

上周房地产企业新增债券融资规模周环比增长，但年初至今房地产企业融资规模合计年同比大幅下降。重点房企中，中国电建发行中期票据，规模及票面利率明确。土地市场方面，金茂竞得北京海淀商住用地，刷新本年度北京总价地王纪录，地块规划建筑面积及综合楼面价较高，溢价率适中。此外，招商蛇口竞得北京石景山区住宅用地，溢价率较高。政策层面，上海市印发行动方案，鼓励国有企业、民营企业合作参与城市更新项目，对商品住房、商业办公等经营性用地不设置企业规模、资金规模等限制性条件，旨在吸引更多民企参与。

投资建议与风险提示

短期建议把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口；中期看2027年有望成为地产板块系统性重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年一季度末是重要的观测和择时窗口；长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在个体alpha而非行业beta，alpha行情起点可能在2028年。相关标的建议关注核心城市土储占比高的头部央国企，以及深耕京沪的地方国企的交易性机会。风险方面，需警惕逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期以及房企信用风险加剧等情况。