房地产行业周报：京沪深租金连续五月上涨，沪深房价K型分化有所收敛.pdf

全球主要经济体房地产市场在经历深度调整后，核心城市的租赁市场率先展现出复苏迹象。2026年7月，中国一线城市北京、上海、深圳租金连续第五个月环比上涨，其中上海租金同比增速转正并扩大，成为市场亮点。这一数据印证了毕业季租赁需求释放的逻辑，也为判断房价企稳提供了重要参考。

租金引领预期，压力测试在即

租金被视为房价的重要领先指标。7月京沪深租金环比涨幅均优于全国50城平均水平，上海更是连续两个月同比正增长。鉴于租金存在明显的季节性波动规律，8-9月通常是租金回落的压力测试窗口。若此期间租金能维持韧性，市场对核心城市房价企稳节奏的预期将显著上修。反之，若租金大幅回落，则可能延缓房价见底的进程。

房价K型分化收敛，成交结构生变

二手房市场方面，一线城市挂牌价普遍下跌，上海连续两周下行，深圳挂牌价由正转负。挂牌量呈现分化，深圳连续九周下行，显示去化压力减轻；北京则在连续下降后近期回升。成交结构上，此前火热的上海低总价段和深圳中高总价段7月均出现降温，深圳各总价段挂牌价环比转负，上海低总价段涨幅收窄。北京虽维持普跌，但受益于公积金贷款额度提升政策，低总价段有望边际改善。

新房库存回落，土地市场回暖

新房成交方面，北京、深圳环比转正，上海、广州环比回落。一线城市新房库存持续回落，去化压力有所缓解。土地市场方面，金茂以97.61亿元竞得北京海淀商住用地，刷新年度总价地王纪录，显示核心城市优质地块仍受青睐。融资端，虽然单周融资规模环比增长，但年初至今累计规模同比大幅下降，房企资金面依然偏紧。

投资策略：关注alpha与择时窗口

报告建议短期把握三季度末和四季度末的交易性行情窗口；中期看好2027年作为地产板块系统性重估起点；长期则聚焦具备alpha属性的头部央国企及深耕京沪的地方国企。风险提示包括政策不及预期、楼市改善乏力及信用风险加剧。