一线城市存量房收储落地提速与模式解析

政策背景与收储模式演进

2024年以来，中央层面多次提及支持收购存量商品房，政策导向从防范风险向主动去库存转变。2026年《政府工作报告》首次明确提出“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，标志着收储工作进入实质性推进阶段。各地政府积极响应，截至2026年2月中旬，全国已有多个重点城市发布明确收储公告，超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。

目前政府“收储”存量房主要呈现两种模式。其一是国企直接收购开发企业已建成未出售的存量商品房，转化为保障性住房；其二是地方国企或指定第三方收购居民存量旧房，售房款项定向用于居民购买指定新房项目，收购的旧房则用作保障房、安置房等。这两种模式分别针对新房库存积压和二手房流通不畅两大痛点，旨在通过政府信用介入，打通置换链条，优化住房供给结构。

上海试点：市场化收购与闭环置换

上海作为二手房交易活跃的一线城市，其收储实践具有典型意义。2026年2月，中国建设银行上海市分行牵头的首批二手住房收购用于保障性租赁住房项目签约，浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区域。此举标志着上海通过市场化方式收购存量住房、扩大保障性租赁住房供给的工作进入实质阶段。

在操作层面，各区根据区域特点制定了差异化的收购要求。浦东新区优先聚焦内环内、特定面积及总价以下的产权清晰个人二手房源，并要求被收购房屋产权人同步购买区内市场化一手住房。静安区则聚焦产权人有置换本区商品房意愿的群体，采取片区式收租为主、零散收购为辅的策略。徐汇区通过区级财政资金注入区保障房公司，结合银行贷款融资，专项用于存量房源收购。

截至2026年7月下旬，三大试点区域已累计收购二手房数百套，部分居民顺利完成旧房处置与新房置换。上海模式的核心在于构建了“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环，通过“房票”或资金监管机制，确保收购款定向流入新房市场，既解决了改善型业主“卖房难”的问题，又为保租房提供了中心城区的优质房源，促进了职住平衡。

广州实践：专项补贴与安居集团主导

广州在收储去库存方面采取了“财政补贴+国企收购”双轮驱动的策略。2026年4月，广州市出台政策发放总金额2亿元的“卖旧买新”专项补贴，对在规定时间内完成二手住宅转移登记并购买新建商品住宅的居民给予贷款总额一定比例的补贴。首批补贴发放显示，该政策有效激发了改善性住房需求，多数申请人实现了面积增大和跨区置换。

与此同时，广州安居集团开展居民商品住宅“卖旧买新”试点工作，由下属子公司作为收购主体，对位于环城高速以内、建筑面积适中且产权清晰的二手住宅进行收购。收购资金存入托管账户，定向用于购买新建商品住宅。此外，广州南沙区还计划收购部分存量商品房用作安置房源，助力城中村改造与房地产市场平稳发展。广州的实践表明，通过降低置换成本和提供确定性收购渠道，可以有效激活市场流动性。

资金创新与多元用途拓展

随着收储规模的扩大，资金来源与资产退出机制成为关键。一方面，地方政府专项债券、保障性住房再贷款以及商业银行贷款构成了主要的资金支撑。另一方面，资产证券化工具开始发挥作用，如中航北京昌保租赁住房REIT的上市，通过将收储存量房打包为资产支持证券，对接资本市场募资，有效压降了融资成本，为存量房收储提供了长期稳定的资金支持。

在用途方面，收购存量商品房的场景逐步多元化。除了传统的保障性住房和安置房外，部分高校也开始收购存量商品房用作学生宿舍。湖北大学、合肥工业大学等多所高校通过购置存量房源，快速解决了学生住宿缺口问题。这种跨界合作不仅盘活了房地产库存，也提升了公共服务的供给效率，体现了存量资源优化配置的多重价值。

行业影响与投资展望

存量房收储政策的落地，对房地产市场产生了深远影响。对于购房者而言，减少了中介环节，降低了置业成本，打通了“卖旧买新”的通道；对于房企而言，有助于加快库存去化，改善现金流状况；对于城市治理而言，增加了保障性住房供给，特别是填补了中心城区保租房的空白，有助于吸引和留住人才。

尽管收储工作仍面临供需错配、资金成本等挑战，但随着政策体系的不断完善，预计未来收储的城市范围、规模以及政府扶持力度有望进一步扩大。建议关注在收储过程中扮演重要角色的地方国企及相关开发商，这些主体将在房地产新模式构建中发挥关键作用。同时，需警惕政策落地进程不及预期及市场需求修复缓慢带来的潜在风险。