2026年下半年房地产行业展望：总量无弹性关注结构分化

销售总量下台阶，结构性机会凸显

2026年上半年，全国商品房销售面积与销售金额同比分别下降11.6%和13.6%，成交总量回落至2009年及2014年水平。新房市场延续下行趋势，但二季度受新推盘增加及低基数影响，同比降幅显著收窄。当前新房成交由新推盘与老库存组成，新推盘入市在供应端带来边际改善，而老库存去化依然困难。展望下半年，尽管基数较低有助于跌幅收窄，但受制于新增供应总量的约束，全年新房销售同比大概率仍为负增长。市场机会不再源于总量弹性，而在于城市能级、核心区域及产品类型的结构分化。

土地市场缩量提质，核心城市虹吸效应增强

2026年上半年，土地成交量在低基数基础上继续萎缩，300城涉宅用地成交建面降至近16年最低水平。土地市场呈现“量金齐缩”但边际热度回暖的特征，土拍热度向少数核心城市和优质地块高度集中。TOP20城市涉宅土地出让金占全国比重升至67%，上海、杭州、北京等核心城市贡献主要份额。房企拿地态度谨慎且聚焦，央国企仍是土地市场的压舱石，百强房企拿地货值同比下降37%。这种分化反映了开发商现金流对投资能力的制约，以及市场对核心资产安全性的偏好。

库存高位去化缓慢，政策聚焦存量消化

截至2026年5月，70城新房狭义库存去化周期为34个月，虽较年初高点回落，但仍处于历史高位区间。二三线城市去化周期远超20个月的警戒线，去库存任重道远。政策层面，“去库存”成为供给端主线，中央通过央行保障性住房再贷款及财政部专项债券支持收储存量商品房及闲置土地。然而，实际推进速度较慢，核心堵点在于“算不过来账”，即租金回报率难以覆盖资金成本，且地方财政压力限制了收储规模。收地进度在2026年上半年相较2025年有所放缓，更多聚焦于高能级城市的存量盘活。

商业消费K型分化，REITs资产表现各异

消费市场延续K型分化格局，社零总额增速走低，低频大件消费品及奢侈品复苏谨慎，而户外运动、潮流数码等具备情绪价值或性价比的品类表现强劲。商业REITs方面，资产之间的守与攻分化清晰，奥特莱斯等高景气度线下商业资产受捧，而商办类资产受宏观环境影响信心较弱。展望下半年，商业竞争环境依然激烈，企业将从规模扩张转向有效扩张与资产管理，重点关注具备优质运营能力、占据高端消费核心场景及奥莱赛道的头部运营商。

投资策略：等待右侧信号，聚焦优质龙头

房地产行业基本面仍处于L型拐点的左侧，总量缺乏弹性，需等待有力政策催化以确立右侧趋势。股票层面，板块已提前反映部分预期，呈现宽幅震荡。投资建议聚焦于穿越周期的多元化经营企业及轻资产运营龙头。首选具备低成本融资优势、布局核心城市主城区且历史包袱较轻的开发类龙头，如华润置地、建发国际、绿城中国等；同时关注商业运营能力突出的综合房企及物业板块中的高分红标的。在市场分化中，结构性机会优于总量博弈，投资者应保持耐心，反复试探并确认右侧信号的到来。