房地产行业2026年下半年展望：总量无弹性关注结构，分化和政策是重点.pdf

上传者：雨*
时间：2026/08/11
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全球房地产市场在经历长期调整后，中国楼市正步入L型底部的关键阶段。2026年上半年，全国商品房销售面积与金额同比分别下降11.6%和13.6%，成交总量回落至历史低位，但二季度受新推盘增加影响，降幅有所收窄。土地市场持续萎缩，300城涉宅用地成交建面创近16年新低，资源高度向核心城市及央国企集中，TOP20城市土地出让金占比升至67%。库存方面，70城新房去化周期虽从高点回落至34个月，但仍远高于警戒线，二三线城市去化压力巨大。

政策层面，“去库存”成为供给端主线，中央通过央行再贷款及财政部专项债支持收储存量房及闲置土地。然而，因租金回报率难以覆盖资金成本及地方财政压力，收储实际落地规模有限，核心堵点在于“算不过来账”。消费市场呈现K型分化，社零增速走低，户外运动、潮流数码等品类表现强劲，而传统大件消费及奢侈品复苏谨慎。商业REITs资产表现分化，奥特莱斯等高景气业态受捧。

展望下半年，行业基本面仍处于左侧，总量缺乏弹性，投资机会集中于核心城市结构分化。建议关注具备穿越周期能力的多元化龙头房企、轻资产运营巨头及优质商业运营商，如华润置地、建发国际、绿城中国等，等待政策催化与市场右侧信号的确立。