保利置业集团：聚焦核心城焕新土储，央企稳健拓局

央企背景与战略定位

保利置业作为中国保利集团地产主业的重要柱石及海外布局窗口，控股股东为保利（香港）控股，持股比例达41.45%。公司深耕地产行业二十载，已形成境内外高端房地产开发、城市综合投资运营、城市美好生活服务及科技创新四大业务板块。其发展战略明确为「两轮、双翼、多元驱动」，其中「两轮」核心引擎涵盖聚焦核心城市高端改善产品的房地产开发业务，以及投资开发城市地标建筑的城市综合投资运营业务；「双翼」则包括覆盖多业态的物业服务及与国际知名集团合作的商旅酒店管理服务。凭借央企信用支撑，公司在行业调整期展现出较强的经营韧性。

销售表现与区域布局

公司销售规模保持稳健，2021年全口径销售额达到高峰，随后在行业调整期仍稳定在500亿元级别，2025年销售额逆势提升至行业第15名。从区域分布来看，公司高度聚焦一二线核心城市群，2025年长三角及珠三角城市销售额占比合计达66%，其中长三角占比41%，珠三角占比25%。上海、深圳、广州、杭州、济南等城市为主要贡献区域。在能级分布上，一线及二线城市销售额占比高达84%，加上香港市场，一二线及香港合计贡献93%的销售额。公司专注打造高端改善产品，形成五大产品系，销售均价在行业内处于领先地位，仅次于部分头部民营及地方国企房企。

投资策略与土储焕新

在拿地策略上，公司坚持守稳节奏，投资力度在行业中排名靠前。2021-2025年平均拿地强度（金额维度）为51%，2025年拿地强度进一步提升至54%。投资策略从一二线城市的郊区向主城区进阶，以上海和深圳为例，项目获取区位从早期的嘉定、奉贤、龙岗等外围区域，逐步转移至杨浦、静安、宝安、南山等核心主城区。这种“量与质”的双重聚焦，使得公司拿地楼面价稳步提升，布局城市能级趋于高端。截至2025年底，公司待结算土储合计1188万方，虽然规模较前期有所收缩，但货值储备依然充裕。公司正致力于盘活老库存，加大核心地块优质项目的补货力度，以优化整体土储结构，提升运营效率。

财务结构与运营效率

公司财务结构稳健，近3年负债规模缓慢下行，三道红线始终居于“绿档”。截至2025年底，公司有息负债702亿元，融资成本趋势性下行至2.86%。在费用管控方面，2025年广义费用率为13.7%，其中销管费率偏高，但净利息负担合理，整体费用管控能力在头部房企中居于中等偏上水平。运营效率方面，通过构建并表回款与有息负债、投入资本的比率衡量，公司在重点房企中处于靠前水平。2022年后随着投资收缩及聚焦核心板块，运营效率出现明显改善，近2年维持平稳。尽管当前土储中仍有部分老货待消化，期间费用率仍有改善空间，但依托央企禀赋及积极的投资节奏，公司运营效率有望边际改善，伴随行业筑底，估值具备修复弹性。