2026年房地产行业中期策略：正循环重启与结构性机遇

市场基本面：二手房韧性凸显，核心城市房价企稳

2026年上半年，我国房地产市场呈现结构型企稳特征。新房销售受供给端“严控增量”及二手房分流影响，仍处于筑底过程，但核心城市表现相对具备韧性。二手房成交延续较高热度，2026年第二季度以来实时成交套数同比维持增长态势。截至5月中旬，重点城市二手房成交面积同比微增，其中一线城市表现更为突出。同时，一线城市库存呈现改善态势，挂牌量较上年末有所收缩。这些因素共同驱动核心城市房价走向企稳，3月至4月一线城市新房和二手房价格连续两个月环比上涨，二手房“止跌”城市数量处于近三年高位。

政策环境：公积金新政加码，因城施策纵深推进

中央政策明确“努力稳定房地产市场”，地方政策密集落地。本轮地方政策以公积金贷款全面加码为核心，各城市通过上调额度、差异化上浮等机制，降低刚需上车门槛。同时，多地推动“以旧换新”，通过财政补贴、个税退税及国企收储等方式，畅通置换交易链条。一线城市侧重释放增量需求，优化限购规则；二线城市则更侧重存量去化及改善驱动，高库存区域严控新增宅地。

核心预测：2026年房价二阶导转正，2027年迎一阶导改善

报告认为，2026年是打破近年房地产市场“负循环”的元年。在刚需门槛下降、租金月供差收敛、房东成交密集区支撑等多元共振驱动下，预计2026年重点城市房价“二阶导”转正。随着置换链条修复及新兴产业造富效应，预计2027年一线城市及部分受益于新兴产业发展的城市有望迎来“一阶导”转正。基数效应下，2026年下半年销售及投资同比降幅有望收窄，但全年销售规模和房地产投资仍将下滑。

行业机遇：新兴产业驱动城市分化，关注香港地产

房地产行业正从“信用驱动”转向“产业驱动”。基于新兴产业带来的财富效应、人口流入与库存改善机遇，筛选出深圳、上海、北京等10个高能级城市有望率先进入结构性修复通道。香港地产方面，住宅供求格局改善及人民币升值等中长期趋势推动市场持续复苏，住宅继续右侧复苏，商业地产租金拐点渐行渐近，建议关注港资房企投资机遇。

投资策略：布局优质房企与物管公司

房价二阶导转正带来行业布局机遇。建议关注历史负担较轻、现金流健康且在新兴产业城市储备丰富的房企；估值低位、计提减值充分的企业；在一阶导转正区域有布局的港资企业；具备体系化竞争壁垒的商管公司及业绩稳健的物管公司；以及存量交易及地产链后端产业链企业。