2026年仓储物流REITs行业专题：换租潮起估值洗牌，区位为锚精选为本

行业：供应高峰渐退，租金分化筑底

仓储物流REITs迎来价值重估窗口

过去一年，受电商需求结构调整、前期高标仓供给集中释放等影响，仓储物流行业经历了一轮深 度调整，各区域市场普遍面临租金下行压力。

传导至仓储物流REITs层面，不同整租模式在换租周期中承受的压力路径存在显著差异：市场化 整租型项目面临较高的调价压力，其租金波动与市场供需直接挂钩，出租率与租金的双空窗风险 更为显性；而关联方整租型项目依托于“长约锁定”，存续期内出租率与租金高度稳定，现金流 确定性极强，看似构筑了安全屏障。

长期租约（如三年以上）通常会约定年租金增长率（如每年固定增长3%），在市场租金处于上 行或平稳周期时，这一机制能够为项目带来可预期的稳定增长；但在市场租金已进入下行通道的 背景下，长租约反而成为了估值“陷阱”——存续期内租金持续“脱锚”上行，与持续走低的市 场租金之间形成越来越大的溢价缺口，到期续租时租金必须一次性完成向市场水平的回归，导致 续租降幅远超当前市场边际降幅范围，带来租金价格的剧烈调整。

以嘉实京东仓储REIT为例，其重庆项目、廊坊项目续租首年租金较上一期下调约16%、30%，这代表整 租型项目续租不是“小幅回调”，而是“溢价回归”。市场对本次廊坊项目续租租金下调并非毫无预期， 2026年3月上半月嘉实京东仓储REIT跌幅约10%。

仓储物流REITs迎来价值重估窗口

除嘉实京东REIT外，26年盐田港 REIT、中航易商REIT、南方顺 丰REIT、华夏安博REIT均有超 20%租约面积到期；27年，南方 顺丰REIT、外高桥REIT、中外 运REIT、华夏安博REIT也有超 20%集中到期，板块即将迎来新 一轮换租浪潮。

当前部分项目已完成续租，不确 定性已落地，部分项目即将换租， 压力仍在释放中，也是回调布局 的关键窗口。

投资者应跳出“整租”标签，聚 焦三个维度：区域供需（租金弹 性）、租金公允性（调整空间）、 租约到期分布（压力节奏）。仓 储物流REIT真正的护城河不在于 租赁模式，而在于区位价值与合 理定价。

仓储物流行业概况

仓储物流行业是指利用自建或租赁库 房、场地，储存、保管、装卸搬运、 配送货物的行业，属于基础设施的范 畴。广义层面，国家标准化管理委员 会 发 布 的 《 物 流 术 语 》 （GB/T18354-2006）将物流设施定 义为：“具备物流相关功能和提供物 流服务的场所”，包括物流园区、物 流中心、配送中心，各类运输枢纽、 场站港、仓库等。

仓储物流基础设施不仅是商贸流通与 物流活动的基础载体，更是城市经济 社会发展不可或缺的战略性资源。作 为贯通消费与制造的核心节点，其景 气度既取决于居民消费活力与工业转 型升级进程，也与国际贸易格局、供 应链韧性深度交织。

仓储物流类型介绍

根据仓储技术标准的不同，目前市场上的仓库大体可分为高标仓和非高标仓。

高标仓：目前没有全国统一的技术标准，通常具备较大面积，较高层高、更宽的柱间距和现 代化的装卸平台，以及更好的安防系统。因具体使用目的不同，高标库还可以进一步分为标 准库、高温冷库、低温冷库、危险品仓库、自动化分拣立体仓库等。根据戴德梁行数据，截 至2025年H1我国高标仓存量共计1.29亿㎡。

非高标仓：常规仓储物流设施仅能满足基本的安全仓储需求，空间利用率与运营效率偏低， 部分由传统工业厂房改造。

仓储物流周期演变：制造业主导，消费与外贸共振

过去十年，中国仓储指数是消费活跃度、制造业景气度与外贸热度的综合映射，其中PMI是核心 主导变量。制造业PMI主导仓储波动：在40个统计季度中，PMI与仓储指数同步率达75%。PMI回升驱动工业备货、 拉动仓储需求；PMI跌破荣枯线时，仓储指数同步承压（22年12月PMI降至47.0%，仓储指数同步降至 48.7%）。居民消费同步但受制于PMI：仓储作为消费履约载体，在旺季（12月）社零普涨的背景下，仓储指数能否 同步回升，仍取决于同期PMI表现。2017年、2018年12月社零增速均超10%，但同期PMI下滑拖累仓储 指数回落，表明消费对仓储的拉动或仍需以制造业景气为前提。 国际贸易贡献边际增量：外贸规模效应对港口及保税仓形成支撑，但其与整体仓储指数的同向波动性较弱。

短期内华南及北京仍面临较大供给压力

未来全国物流地产供应将整体趋稳，但区域分化延续：华南及北京已进入供应释放阶段， 2025年第三季度至2027年间将迎来规模可观的新增供给，其中北京、广州、佛山预计将 新增超200万㎡。相比之下，华东与华西地区的供应压力相对可控。在有效需求释放缓慢 的背景下，供应集中入市的区域预计将面临更长的去化周期，整体空置率或阶段性上升。

降本搬迁与内需回暖并行，需求温和修复

降本搬迁与内需回暖支撑市场温和修复，25年前三季度新增供给与净吸纳量基本持平。

2025年前三季度，社会消费品零售总额同比增长4.5%，快递业务量同比增长17.2%，为仓储 物流市场提供一定支撑。受限于新增需求整体偏弱，企业出于降本目的的搬迁需求仍是当前 市场的重要支撑。根据仲量联行，25Q3主要物流市场净吸纳量约123万㎡，同比明显缩量， 但与新增供应基本持平，其中昆山、嘉兴市场表现活跃，单季净吸纳量均突破20万㎡。

区域市场需求特征分化：华北地区租赁活跃度较25H1有所放缓，租赁活动由企业降本驱动的 搬迁需求主导；华东地区整体需求保持稳定，租户活动仍以成本优化为主要导向；华南地区 需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主；华西地区需求持续活跃，数码家电 零售、白酒及快递快运企业共同支撑增量仓储需求。

冷库：供给增速放缓，需求向华东集中

根据中物联统计，截至2025年，销区为主的公共型食品冷库总容量达2.67亿m³，同 比增长5.53%，第四季度新增350万m³；全年冷库项目投资485.40亿元，同比增长 2.38%，增速有所放缓，539个建设项目中冷链物流项目占比38.22%。

受新增冷库投入市场以及市场需求波动影响，部分地区冷库供给过剩，市场整体供大 于求。

2025年，冷库求租量为2739.03万m³，出租量为3915.65万m³，需求端华东区域占比五成， 供给端华东、华北、华南三大区域合计贡献超七成出租容积。

冷库：华东整体供需较优，华中及华南承压

2025年，受新增供给入市及需求波动影响，31个统计城市中，多数城市平均冷库租 金同比小幅下降，价格基本持平或微跌；空置率方面，过半城市同比下滑，南昌、海 口、北京、成都、厦门、石家庄、青岛等地下滑超3pct，但也有10个城市增幅超2pct， 市场去化表现分化加剧；南昌、长沙、哈尔滨全年空置率突破40%。

各城市中，海口表现尤为突出，冷库低价与高价分别环比+6%、+9%，空置率同比-5%，主 要受益于封关政策预期下水产、肉类加工企业投资升温，叠加冬季果蔬储存及年末备货需求， 共同推动仓租需求回暖。

编辑：火腿肠