2026年房地产行业最新观点及1_3月数据深度解读：小阳春时间短致需求释放峰值高于历史同期

3 月单月/1-3 月累计销售面积同比增速为 -7.4%/-10.4%（较上月分别+6.1pct/+3.1pct），3 月销量同比负增速较上月继续收窄，一部分原因是 26 年春节时间靠后，小阳春时间段较短，需求释放 峰值较高于历史同期，也有部分原因是 25 年下半年 房价持续承压，导致部分积压的刚性需求延后至 26 年小阳春释放，往后看判断二手房挂牌未消化至合理 位置前市场难以出现趋势性扭转，以及房贷利率与净 租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产配置替代 效应角度一定程度上制约购房需求的企稳回升；据高 频数据，4 月 1-16 日销量同比较 3 月整体增加 4pct 至 5%，关注城市更新等进一步落地对房地产需求的 带动

26 年 3 月销售面积基期调整同比增速为 -7.4%（较上月增加 6.1pct），26 年 3 月环比 1-2 月份+10.1%（过去五年平均+1.2%）；销售金额基期调整同比增速为 -13.3%（较上月增加 6.9pct）；销售单价基期调整同比增速为-6.4%（较 25 年 上月增加 1.4pct）。 26 年 1-3 月销售面积基期调整同比增速为-10.4%（较上月增加 3.1pct）；销售 金额基期调整同比增速为-16.7%（较上月增加 3.5pct）；销售单价基期调整同比 增速为-7.0%（较 25 年上月增加 0.7pct）。 3 月销量同比负增速较上月继续收窄，一部分原因是 26 年春节时间靠后，小阳春 时间段较短，需求释放峰值较高于历史同期，也有部分原因是 25 年下半年房价 持续承压，导致部分积压的刚性需求延后至 26 年小阳春释放，往后看判断二手 房挂牌未消化至合理位置前市场难以出现趋势性扭转，以及房贷利率与净租金收 益率息差收窄进程偏慢或也从资产配置替代效应角度一定程度上制约了购房需 求的企稳回升； 结合高频及百强销售数据来看，百强 26 年 3 月销售面积同比负增速较 26 年 1-2 月单月收窄 17pct 至-34%，房管局 26 年 3 月新房销量负同比较 26 年 1-2 月单月 收窄 20pct 至+1%。 居民购买能力和购买意愿：购买能力方面，居民新增存款及存款余额同比回落； 购买意愿方面，活定期口径货币活化指数趋势回落。 整体看，销售数据自 21 年 6 月份开始回落，8-10 月随信贷收紧进一步下滑，11 月开始政策出现边际宽松，按揭出现改善，各地方宽松政策陆续出台；22 年全年 销售市场受疫情影响底部波动，12 月在疫情政策调整背景下略有改善；23 年 1-3 月份疫情积压的刚性及改善性需求释放，销售数据持续回升，4-8 月份市场热度回落至历史低位，9 月随“认房不用认贷”等政策落地市场热度出现回升，10-12 月开始市场热度有所回落，24 年 1-5 月整体市场热度处于低位，6 月份在“517” 新政落地后市场热度出现阶段性回升，7-8 月份市场热度趋势上再次回落，9-12 月份在“926”政治局会议及房地产相关政策逐步落地推动下市场热度再次回升； 25 年年初开始市场热度持续震荡回落，26 年初上海限制性政策放松等对市场有 一定的预期带动，市场热度边际回升 往后看，据房管局高频数据，4 月 1-16 日销量同比较 3 月整体增加 4pct 至+5%， 关注城市更新等进一步落地对房地产需求的带动。

3 月单月/1-3 月累计新开工面积同比增速为 -17.4%/-20.3%（较上月分别+5.7pct/+2.8pct），3 月新开工负同比较上月收窄，主要是滞后反应 6 个月 前土地成交的震荡变化，根据拿地对新开工的领先关 系，维持判断“26 年上半年新开工同比或延续震荡 下行趋势”；3 月单月/1-3 月累计竣工面积同比增速 分别为-19.1%/-25.0%（较上月分别 +8.8pct/+2.9pct），3 月竣工负同比较上月震荡回 升，根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工 同比在 26 年下半年之前或持续处于底部震荡态势”； 3 月单月/1-3 月累计开发投资金额同比增速为 -11.3%/-11.2% （较上月分别-0.2pct/-0.1pct），3 月开发投资同比较上月负增速略有扩大，维持之前观 点，短期销售市场热度略有回升对房企补货及投资意 愿有一定提振，年初以来开发投资增速较去年末出现 较大幅度改善；往后看，判断房企施工强度或难以出 现明显反弹，结合施工规模收缩判断建安投资仍持续 承压，进而影响整体开发投资；

3 月新开工面积基期调整同比增速为-17.4%（较上月+5.7pct），1-3 月新开工面 积基期调整同比增速为-20.3%（较上月+2.8pct），3 月新开工负同比较上月收 窄，主要是滞后反应 6 个月前土地成交的震荡变化，根据拿地对新开工的领先关 系，维持判断“26 年上半年新开工同比或延续震荡下行趋势”。 3 月竣工面积基期调整同比增速为-19.1%（较上月+8.8pct），1-3 月竣工面积基 期调整同比增速为-25.0%（较上月+2.9pct），3 月竣工负同比较上月震荡回升， 根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比在 26 年下半年之前或持续 处于底部震荡态势”。

3 月开发投资金额基期调整同比增速为-11.3%（较上月-0.2pct），1-3 月开发投 资金额基期调整同比增速为-11.2%（较上月-0.1pct），3 月开发投资同比较上 月负增速略有扩大，维持之前观点，短期销售市场热度略有回升对房企补货及投 资意愿有一定提振，年初以来开发投资增速较去年末出现较大幅度改善；往后看， 判断房企施工强度或难以出现明显反弹，结合施工规模收缩判断建安投资仍持续 承压，进而影响整体开发投资。

整体看，竣工滞后新开工，时滞在 14 年以前约 2-2.5 年，而在 14 年以后延长至 3 年+；基于此我们提出“竣工复苏周期”（19 年至 22 年），19 年下半年以来逻 辑持续兑现；20 年受疫情影响全年竣工同比下降 4.9%；21 年有两位数同比提升 （向上周期叠加释放 20 年被“压制”的竣工），判断增速或已触顶；22 年受部 分房企出险影响竣工明显回落；23 年回补部分 22 年待竣工面积，实现正增长； 24 年开始同步于 21 年后新开工变化同比转负。 19 年以来的竣工大周期高点滞后出现，但因为行业复苏与资金链压力并存，竣工 短期展现反弹后，后续竣工弹性或受制于资金链而被动拉平，判断竣工大周期基 本告一段落。而后产业链配置逻辑也或将发生变化，由房地产开发公司牺牲利润 率换增长的竣工交付周期驱动转为房地产行业稳健经营、降本增效诉求下供应商 集中度提高，竞争格局进一步改善驱动，如果销售改善的右侧出现，房地产产业 链布局或进入到“买竞争格局改善逻辑”阶段，后续仍需基本面和现金流验证。 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价 优势的产业链企业重获估值溢价。 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关 注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。

3 月单月/1-3 月累计到位资金同比增速分别为 -18.7%/-17.3%（较上月分别-2.2pct/-0.8pct），结 构上，“国内贷款”同比震荡下行而“新开工”同比 回升，往后关注“白名单”融资模式下部分房企借新 还旧以及调整融资渠道等变化，“自筹资金”同比趋 势上同步于“新开工”回升，“销售类到位资金”同 比同步于销售金额同比回升；房地产行业资金链指数 仍处于历史较低水平；70 城新房房价环比跌幅收窄， 结构上一线城市环比转正，二手房房价环比跌幅收窄， 结构上一线城市环比由负转正，二三线环比降幅收窄

3 月到位资金基期调整同比增速为-18.7%（较上月减少 2.2pct），基期未调整同 比增速为-18.3%（较上月减少 2.1pct），其中国内贷款基期未调整同比增速为 -42.9%（较上月减少 29.9pct），自筹资金基期未调整同比增速为-3.8%（较上月 增加 1.8pct），个人按揭基期未调整同比增速为-24.7%（较上月增加 17.4pct）， 定金及预付款基期未调整同比增速为-17.8%（较上月增加 3.8pct）；1-3 月到位 资金基期调整同比增速为-17.3%（较上月减少 0.8pct）； 结构上，“国内贷款”同比震荡下行而“新开工”同比回升，往后关注“白名单” 融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等变化，“自筹资金”同比趋势 上同步于“新开工”回升，“销售类到位资金”同比同步于销售金额同比回升； 3 月末房地产行业资金链指数短期趋势较上月略有回落（108%），仍处于历史偏 低水平（低于 130%），往后看，预计在供需两端政策逐步落地下，部分企业资金 面有望改善。 截止最新数据期（12 月末），累计工程欠款同比回落至施工面积同比附近。从 供应链角度来看，累计工程欠款规模同比自 21 年下半年以来持续下行直至 24 年 末，25 年初阶段性上行后再次回落，一是因为工程欠款保障系数下行，房企对工 程欠款的偿付能力下降，偿付风险加大，使得供应商对工程欠款接受度下降，更 倾向于现金支付或工抵房等实物支付方式，二是受新开工下滑及企业暂缓施工等 影响累计施工面积同比出现小幅下滑，同样使得工程欠款绝对规模下行。 行业整体杠杆（净负债率）18 年后告别 45 度上行趋势，高位回落，判断行业杠 杆未来进一步下降，这对行业是重大变化影响，基本面大环境不可同日而语，此 背景下，过去 beta 主导的板块行情或逐渐演变为弱 beta 下的 alpha，或者说选 股从过去的高杠杆囤地房企变为现金流主导的管理红利房企（具体参考招商证券 房地产组现金流模型）。

3 月 70 城整体新房房价环比-0.21%（环比幅度较上月增加 0.07pct），70 城房 价同比-3.6%（同比幅度较上月减少 0.1pct），当前房价仍面临一定下行压力。 结构上，70 城新房房价环比上涨城市增加，一线城市环比转涨。从 70 城房价指 数来看，房价环比上涨城市数为 14 个（较上月增加 4 个），持平城市数为 2 个 （较上月减少 5 个），下跌城市数为 54 个（较上月增加 1 个）；一线城市新房 房价环比 0.20%（较上月增加 0.2pct），二线环比-0.20%（较上月持平），三线 环比-0.30%（较上月持平）。 二线新房房价同比负增速扩大，一线及三线城市同比负增速不变。一线新房房价 同比-2.2%（较上月持平），二线同比减少 0.2pct 至-3.3%，三线同比-4.0%（较 上月持平）。 3 月 70 城整体二手房房价环比跌幅缩小，一线城市环比增长明显。3 月 70 城二 手房房价环比-0.24%（环比幅度较上月增加 0.19pct），其中，二手房房价一线 城市环比 0.4%（较上月增加 0.5pct），二线环比-0.2%（较上月增加 0.2pct）， 三线环比-0.4%（较上月增加 0.1pct）；二手房房价同比-6.3%（较上月-0.02pct）。 受“限价”变“稳价”影响，16 年以来，70城房价指数先后出现两次“失真”，表现为与百城住宅价格指数“削峰填谷”，这也导致 70 城房价指数在上涨时被 低估涨幅，在回调时被低估下行压力，随着 2020 年疫情的发展，流动性的宽松 减缓了这种房价的收敛，表现为新房上涨带动二手房价格上涨，且二手房涨幅明 显超过新房，当前部分区域新房和二手房房价倒挂减少，或将出现 2019 年的新 房价格和二手房价格走势趋于一致的特点。