2026年房地产行业深度报告：地产周期接近见底，量价、库存、融资

总览：一季度统计局数据的内在线索

让我们先回答，基于一季度的数据，您认为持续四年的地产下行周期是否已经接 近见底？目前市场处于什么阶段？ 我们的核心判断非常明确：中国房地产行业已经进入下行周期的最后磨底阶段， 距离真正的周期底部仅一步之遥。 一季度统计局数据呈现出非常清晰的 "总量弱但结构改善" 的特征。从总量上 看，房地产开发投资、新房销售、房企到位资金等核心指标仍维持同比负增长， 说明行业整体调整尚未结束。但从结构上看，我们已经看到了四个清晰的改善信 号。 从量价角度看，二手房市场率先复苏，一线城市价格全线环比上涨。

从库存角度看，全国商品房待售面积 51 个月来首次同比下降，供求关系发生重 大转变。

杠杆方面，尽管开发资金来源中的国内贷款增速跌幅扩大，融资端表现相对不景 气，但是房企自筹资金和个人按揭贷款降幅均出现收窄。

从宏观方面看，经济增长对地产的依赖度持续下降，为行业软着陆创造了有利条 件。 以投资端为例，地产投资占固定资产投资比例，从高峰期的 30%左右，下降至目 前 17.25%。在地产投资仍然跌幅扩大的背景下，固定资产投资已经维持了一季度 的正增长。

我们认为，当前市场正处于 "旧周期结束、新周期开启" 的过渡阶段。 这个阶段的特点是：总量数据仍有压力，但边际改善持续出现；市场分化进一步 加剧，核心城市率先企稳；行业逻辑从 "增量扩张" 全面转向 "存量运营"。预 计在 2027 年上半年，随着这些积极信号的累积，整个地产行业将迎来真正的周 期底部。

量价：新房市场容量收敛，二手房小阳春超预期

一季度新房市场依然低迷，但二手房市场的小阳春明显超出市场预期。如何解读 这种 "新房冷、二手房热" 的分化现象？这对未来的价格走势有什么影响？

2.1 新房市场容量收缩的趋势

"新房收缩、二手房景气修复" 是当前市场最显著的特征，也是行业进入存量时 代的必然结果。 首先看新房市场，容量收缩的趋势非常明显。一季度新建商品房销售面积同比下 降 10.4%，销售额同比下降 16.7%，新房销售面积自 2022 年之后连续 4 年下跌。

从边际趋势看，新房销售面积和金额，在 3 月当月虽然出现了季节性环比增长， 3 月当月销售面积和金额均超过 1-2 月，但当月同比仍分别下降 7.4% 和 13.3%， 新房市场复苏力度非常有限。

这种收缩不是短期周期波动，而是由人口结构变化、城镇化进程放缓、住房需求 从 "增量" 向 "存量" 转变等长期因素决定的。从城镇化维度看，我国城镇化进 程已从快速增长阶段转入高质量发展阶段，提升速度逐步放缓。 根据 2024 年国民经济和社会发展统计公报，2012-2023 年常住人口城镇化率年均 提升 1.19 个百分点，而 2023-2024 年提升幅度收窄至 0.84 个百分点，2024 年末 城镇化率达 67.00%。新增城镇人口方面，2024 年城镇常住人口较上年增加 1083 万人，虽仍保持千万级规模，但较 2016-2019 年平均 1600 万以上的年增量已显 著收敛。

我们维持此前判断，2026 年全年新建商品房销售面积将在 7-8 亿平方米左右， 较 2021 年的峰值下降约 50%，这将是未来行业的新常态。

2.2 二手房小阳春超预期

与之形成鲜明对比的是，二手房市场的复苏力度远超预期。 3 月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降 0.1% 转为上涨 0.4%，北 京、上海、广州、深圳实现全线上涨。70 个大中城市中，二手住宅价格环比上涨 城市数量从 2 月份的 2 个大幅增加到 13 个。

成交量方面，北京 3 月二手房成交超 2 万套，达到 2025 年 4 月以来最高值；上 海 3 月成交超 3.2 万套，同比去年实现近 6.3%的增长。成交量的持续放大是 价格上涨的基础，也反映出真实的居住需求正在集中释放。

我们认为，二手房市场率先回暖主要有三个原因： 一是二手房价格调整更充分，更贴近市场实际； 二是刚性需求成为市场绝对主力，北京上海二手成交的主力段位均是总价三百万 以下的住房； 三是一线城市核心地段的优质房源具有天然稀缺性，二手房的供给量超过新房， 选择也更加多元化。 从价格走势来看，未来二手房价格将继续引领新房价格企稳回升。随着二手房市 场流动性的改善，"卖一买一" 的链条最终将逐步传导至新房市场，带动新房市 场的改善性需求释放。