2026年房地产行业2025年度港资房企业绩综述：香港开发利润拐点或将至

港资房企业绩综述

截至目前，我们跟踪的 13 家样本港资房企（下称“主要港资房企”）已全部披露 2025 年度 或 FY2026 半年度业绩。我们围绕整体财务表现（业绩、分红和负债），以及物业开发和租 赁两大板块的分部表现，首次对这些公司的财报进行综述，同时寻找对于香港房地产市场 基本面的启示。需要注意的是，4 家公司（新鸿基地产、信和置业、领展房产基金、新世界 发展）财年为非自然年，我们将它们的财务数据进行自然年调整，使得公司之间的数据更 为可比。

整体表现：业绩平稳，负债改善

业绩：核心利润总体平稳

2025 年主要港资房企合计实现营收 3466 亿港币，同比+1%；核心归母净利润 1001 亿港 币，同比-3%。 2025 年主要港资房企业绩表现总体平稳，核心利润同比微降 3%；但若剔除恒基地产（受 2024 年农地回收和投资物业出售带来的高基数影响，2025 年核心归母净利润同比-38%）， 总体核心利润同比微升 1%。尽管香港住宅市场已经步入量价齐升的复苏通道，但由于利润 结转存在滞后，物业开发分部尚未在利润端形成增量贡献。此外，香港和内地商业地产租 金仍在承压，导致物业租赁分部对利润端造成拖累，但部分被融资成本下降带来的财务费 用节约所抵消。

分红：利润复苏驱动更多公司上调 DPS

2025 年主要港资房企合计 DPS 为 10.17 港币，同比-4%。13 家公司中有 4 家上调派息， 2024 年则只有 1 家。 2025 年主要港资房企总体 DPS 同比微降 4%，与核心利润趋势基本匹配。类似的，若剔除 恒基地产（2025 年 DPS 同比-30%），则总体 DPS 转为同比微升 1%。随着利润端的复苏， 以核心利润的固定比例进行派息的九龙仓置业、长实集团、新鸿基地产开始上调 DPS，此 外长期指引 DPS 中个位数增长的太古地产继续保持了稳健的 DPS 上调节奏。

负债：净负债率改善，低负债公司或将有更从容的扩表空间

2025 年末主要港资房企平均净负债率同比-1.3pct 至 23.8%。披露了融资成本数据的 11 家 公司均实现融资成本的下降，平均融资成本同比-0.8pct 至 3.5%。 2022-2024 年，由于核心利润的收缩、前期拿地项目带来的较高资本开支压力和融资成本 上行导致的利息支出扩张，主要港资房企的净负债率有所攀升，利息覆盖倍数等流动性指 标相应转弱。2024 年以来，多家公司开始压降有息负债、控制资本开支节奏，叠加 2H24 以来的利率下行，共同推动了 2025 年末净负债率的同比改善，其中信和置业、九龙仓集团 更是处于净现金的状态。往前看，随着香港住宅市场确认开启复苏、住宅土地供应开始增 加，我们预计净负债率较低的公司可能有更充足的杠杆空间进行扩表，补充优质土地储备。

开发分部：香港利润拐点或将至，关注香港资源充沛企业

业绩：结转滞后导致香港开发利润率创阶段新低

2025 年主要港资房企物业开发分部实现营收 1370 亿港币，同比+24%；分部利润 363 亿 港币，同比持平。其中，香港物业开发分部实现营收 759 亿港币，同比+15%；分部利润 199 亿港币，同比-28%。物业开发分部整体和香港分部利润率分别为 16.9%/8.9%，同比下 降 5.1/14.8pct。 如前所述，2025 年香港住宅量价已开启复苏周期，但由于实际结转的大部分是此前高价拿 地、且在 2023-2024 年房价下跌阶段预售的项目，因此尽管香港物业开发分部结转营收出 现反弹，但结转利润率创下 2020 年以来的新低，导致香港分部利润出现同比收缩。而与市 场环境相左的是，部分公司内地物业开发分部在高利润项目结转推动下，贡献了可观的分 部利润，从而对冲了香港物业开发的收缩，例如新鸿基地产（上海滨江凯旋门、苏州湖滨 四季/环贸汇、杭州国金汇邸）、长实集团（上海御沁园、北京御翠园）、嘉里建设（武汉江 城府、上海荟萃庭、沈阳雅颂阁）等。 往前看，随着复苏周期预售的项目逐步进入结转，叠加新房定价策略由谨慎逐步转向中性 偏乐观，我们预计 2026 年起主要港资房企香港物业开发分部利润率和利润规模均有望迎来 触底反弹。但与此同时，由于多数公司内地销售金额的逐年下滑，未来内地物业开发分部 利润可能面临收缩压力，或将影响整体物业开发分部的利润弹性。

销售：香港销售金额涨跌互现，内地多数下滑

当期物业销售方面，2025 年主要港资房企香港权益销售金额涨跌互现，内地销售则多数下 滑。尽管 2025 年香港一手私人住宅销售金额同比+14%（根据香港土地注册处的数据），但 新鸿基地产、新世界发展、嘉里建设香港权益销售金额出现同比下滑，我们认为主要因为： 1、港资房企香港销售规模受供给节奏影响较大，前期拿地规模减少导致新房供给受限；2、 2024 年在降杠杆战略驱动下促销力度普遍较为积极，销售金额创出高基数（例如新鸿基地 产常规年度香港权益销售金额基本位于 300 亿港币上下，2024 年达到 408 亿港币）。 往前看，尽管我们看好香港住宅市场的持续复苏，但我们并不认为港资房企的香港权益销 售规模会立刻出现大幅扩张。一方面，考虑到供地节奏，我们预计未来三年新房供给规模 难以放量；另一方面，港资房企相对于内地房企，重利润而轻规模，因此在房价上行且净 负债率回落至合理位置后，或将更倾向于少量多次推盘，从而赚取更多利润（但与此同时 销售金额会较为克制）。

拿地：香港拿地力度触底回升

拿地方面，2025 年主要港资房企拿地力度触底回升。一方面，随着香港住宅市场的复苏， 香港政府加快了土地供应速度。根据香港发展局的数据，FY2026（2025 年 4 月-2026 年 3 月）香港私人住宅土地供应可开发的住宅套数同比+85%至 1.65 万套。另一方面，2025 下 半年以来香港政府卖地的竞争烈度开始回升，每宗住宅地块均有接近 10 家房企参与竞争； 新鸿基地产、恒基地产等公司在政府卖地之外，亦在通过农地转换、地契修订等多元方式， 补充土地储备。

往前看，我们预计在住宅市场延续复苏、土地供应继续增加（FY2027 香港私人住宅土地供 应计划进一步+37%至 2.26 万套）和净负债率回落等的共同推动下，2026 年主要港资房企 有望进一步加强香港拿地力度。

土储：关注香港土储规模大/占比高的港资房企

土地储备方面，截至 2025 年末，新鸿基地产、恒基地产香港土地储备规模依然大幅领先于 其它公司。从香港土储占比来看，港铁公司、恒基地产、信和置业相对更高（大于 50%）， 意味着香港住宅市场先于内地复苏的背景下，这些公司物业开发分部的利润弹性可能更大。 此外，我们亦关注拥有较多新界农地储备的恒基地产（4050 万平方呎）、新鸿基地产、新 世界发展（1412 万平方呎）等，农地在未来被政府收购或通过补地价转换为可开发土地储 备的节奏。