2026年房地产行业深度报告：小阳春深度研究三部曲上_结构分化，城市、业务、需求、量价

城市：2026 小阳春是京沪的小阳春，并非全国的小阳春

开年以来，市场各方都在谈论小阳春，但我们从一线数据看到，不同城市的市场 表现分化较大。从官方发布的权威数据来看，到底哪些城市实现了真正的回暖？ 全国市场的真实情况究竟是怎样的？

1.1 全国整体市场景气度仍然较弱

我们先给出一个明确的结论：本轮小阳春的热度高度集中于北京、上海两大一线 城市，全国大多数城市并未出现反转，呈现出“京沪独暖、全国平淡”的分化格 局，这是我们拆解行情的第一个核心维度。 从全国大盘数据来看，市场仍未摆脱下行趋势。根据国家统计局数据，2026 年 1- 2 月全国新建商品房销售面积 9293 万平方米（不及 2013 年同期水平），同比下降 13.5%，降幅较2025年全年扩大4.8个百分点；其中住宅销售面积同比下降15.9%， 新房市场仍处于下行区间。

二手房市场同样如此，2 月 70 个大中城市中，二手房价格环比没有下跌的城市仅 有 4 个（北京环比上涨 0.3%，上海环比上涨 0.2%，沈阳和厦门持平），其余 66 个城市仍处于下跌区间。

剔除北京、上海后，其余 68 个城市二手房成交价格 2 月环比下降 0.45%，同比 下降 6.29%。全国整体的二手房市场热度依然有限。另外，部分二线城市 3 月的 网签规模相较于 2025 年同期有了明显下降，整体上看，全国的楼市小阳春主要 还是集中在北京、上海。

1.2 北京上海小阳春行情凸显

而京沪两地，已经进入了明确的成交修复通道。北京方面，1-2 月二手住宅网签 规模达 26022 套。3 月 1 日-20 日，北京二手房网签达到 11696 套，日均网签超 过 500 套。上海方面，1-2 月二手住宅网签 34142 套。3 月 1 日-20 日，上海二手 房网签达到 18625 套，日均网签超过 900 套。

1.3 城市分化的内在原因

这种分化，本质是三大核心因素共同作用的结果： 第一， 京沪具备不可复制的强基本面支撑。 作为全国两大核心城市，京沪持续保持优质教育、医疗、产业资源高度集中，核 心房产具备较好的避险属性和刚性需求支撑；同时两地存量住房占比均在 60%左 右，早已进入存量房时代，二手房是市场主体，需求基数大、流动性强，政策放 松后需求能够快速释放。

第二，京沪政策放松精准匹配刚需核心诉求。 2025 年底至 2026 年初，京沪先后出台精准宽松政策：北京实施五环内外分区施 策，大幅放宽非京籍社保缴纳年限，同时优化普宅标准，直接降低了刚需房源的首付比例和交易税费；上海将外环内非沪籍购房社保年限从 3 年缩短至 1 年，同 时大幅提升首套住房公积金贷款最高额度，精准降低了刚需群体的入市门槛和月 供压力。政策经过 1-2 个月的传导，在春节后形成了积压需求的集中释放。

第三，目前除一线城市北京、上海、深圳外，大多数城市已全面取消限购、限贷， 首付比例降至历史低位，政策放松力度整体大于京沪，但由于人口基本面走弱、 存量住房供给偏高、居民购房预期偏弱，缺乏持续且刚性的需求支撑，政策放松 难以有效转化为成交放量，因此无法形成普遍性回暖行情。

业态：2026 小阳春是二手房的小阳春，并非新房的小阳春

我们注意到，即便在已经回暖的京沪市场，热度也几乎全部集中在二手房市场， 新房市场表现平平，全国层面更是出现了二手房与新房走势的显著分化，为什么 会出现这种“二手热、新房冷”的格局？其背后的本质是什么？

2.1 2026 年以来新房和二手房景气度出现明显分化

这是我们拆解本轮行情的第二个核心维度：本轮小阳春的主力是二手房市场，新 房市场无论全国还是京沪本地，供需两端均无实质性起色，“二手热、新房冷”的 分化，本质是供需结构错配与需求确定性偏好共同作用的必然结果。 首先，新房市场的景气度明显下行。全国层面，1-2 月全国新房销售面积同比下 降 13.5%，而新房销售金额同比下降幅度更是超过 20%，销售金额的同比跌幅大 于销售面积跌幅，也隐含了 2026 年 1-2 月的新房成交结构更加下沉，隐含的新 房成交价格有所降低。

而在北京和上海,新房和二手房成交量出现显著的差异，二手成交热度明显好于 新房。2026 年初至今的十周，北京二手房网签套数是新房的 2.07 倍，上海二手 房网签套数是新房的 1.46 倍，二手房的成交热度显著高于新房。

2.2 新房市场较弱的原因：供给、需求端分析

新房市场的疲软，是供需两端同步走弱的结果。 先看供给端，根据国家统计局数据，今年 1-2 月全国房地产开发投资同比下降 11.1%，房屋新开工面积同比下降 23.1%，竣工面积同比下降 26.9%，整个地产供 给端的景气度仍然下行，市场供给持续收缩。

需求端，今年 1-2 月地产开发资金来源中的个人按揭同比下降 41.9%，定金及预 收款同比下降 21.5%。如果我们使用“定金及预收款/（个人按揭+定金及预收款）” 测算新房销售中实际的首付比例，可以发现测算的首付比例在今年 1-2 月跳升至 76%。更高的首付比例，意味着买房者对于房价的预期较弱，个人购房行为中加杠 杆的倾向大幅下降。

2.3 新房与二手房分化的底层逻辑

第一，二手房供给精准匹配了当前刚需群体的核心诉求，新房整体的价格仍然偏 高。当前入市的主力刚需群体，核心购房诉求是“通勤便利、配套成熟、所见即 所得、总价可控”。京沪的二手房供给主要集中在中心城区，配套成熟、通勤半径 可控，同时市场上存在大量 300-500 万总价段的刚需房源，精准匹配了刚需群体 的预算和需求；而新房供给总价偏高，一定程度上超出了刚需群体的预算范围， 形成了供需结构错配。 我们通过观察北京、上海新房、二手房价格同比变化，也可以发现，在“好房子、 优供给”的背景下，核心城市的新房价格趋势明显好于二手房，上海的新房价格 同比增速从 2018 年 11 月至今始终保持正值。

第二，二手房交易周期更短，过户后即可入住，能快速满足刚需群体落户、子女 上学的刚性需求；而新房交付周期普遍在2-3年，无法匹配刚需群体的时间诉求， 这也是刚需群体优先选择二手房的核心原因。 第三，新房市场的客群定位，与当前主力入市需求有一定错配。当前新房市场的 主力产品是改善型大户型，目标客群是“卖一买一”的改善群体，而当前改善需 求尚未启动，置换链条尚不顺畅，直接导致新房市场无法承接当前的刚需入市行 情。换句话说，新房市场等着改善客户买单，而改善客户还没动，刚需客户又买 不起新房，最终形成了“二手热、新房冷”的持续分化。

编辑：火腿肠