2026年恒基地产公司研究报告：顺周期β与优质资产α，现金流双引擎护航高息

公司基本情况

公司于 1976 年由李兆基创立，初期主要从事物业发展和投资业务。1981 年，公 司在香港上市。李兆基重视多元化布局，陆续收购了中华燃气、香港小轮、美丽 华酒店等业务。

截至 2025H1，公司控股股东为李兆基家族，通过家族信托持股 72.5%，其他公众 股东持股 27.5%。截至 2026 年 3 月 16 日，港股通投资者对公司的持股比例仅为 1.7%。 李家杰、李家诚任联席董事，平稳过渡接班：李家杰、李家诚自 2019 年 5 月获 委任为公司主席兼董事总经理，此前均长期担任公司执行董事，平稳过渡接班。

物业租赁业务为公司核心利润来源：2025H1，公司实现总收入 95.52 亿港元，同 比下降 18.8%，分业务来看，香港物业发展、内地物业发展、香港物业租赁、内 地物业租赁的收入占比分别为 32%、10%、26%和 9%；经营利润占比分别为 13%、 -0.5%、63%和 23%，物业租赁业务是公司核心利润来源。

市场的β：香港楼市开启量价齐升周期

我们认为当下香港楼市具备量价齐升的必要条件：1）租不如买，释放需求：2025 年 12 月，香港平均租金回报率为 3.43%，高于 3.25%的平均 H 按利率。在 2026 年降息预期下，H 按利率有望进一步下滑。人才净流入对租金仍有较强支撑，我 们预计租金回报率和按揭利率之间的利差有望拉大。2）中原城市领先指数（二手 房价格指标）屡创 2024 年以来新高，有望引发“买涨不买跌”心理：2026 年第 10 周 CCL 指数较 2025 年末增长 4.3%，同比增长 10.1%，较 2021 年高点-21%， 为 2024 年以来新高。3）刚性供给收缩：2025 年，香港批出预售楼花同意书住 宅单位为 10845 个，较 2024 年下滑 8.4%。截至 2025 年末，已竣工未售单位数 量为 2.3 万个，较 2024 年末下滑 14.8%。4）恒生指数 2025 全年涨幅达 27.8%， 具有一定财富效应。

成交量持续攀升：2026 年以来，虽然恒生指数波动较大，但香港楼市成交表现仍 然为近一年内高位水平。2026 年 2 月，整体住宅成交为 6699 宗和 575.98 亿港 元，分别环比+17.6%和 17.0%，宗数创近 22 个月新高，金额创近 8 个月新高。

α能力：香港土储 TOP 2，多元化拿地渠道

公司拿地方式多元化，包括招拍挂、旧楼重建、新界农地转化等，截至 2025H1， 公司持有香港土储为 11.9 百万平方呎，位列港资开发商 TOP 2。

市区旧楼重建项目具有时间长，但收购成本低于买地、成本可控、地段优越的特 点，由于港府在港岛等核心区的可拍土地稀缺，市区旧楼重建也是开发商获取核心区土储的重要手段。根据 2010 年香港政府修订的《土地（为重新发展而强制售 卖）条例》，针对 50 年以上各种楼宇或 30 年以上工业楼宇，只要拥有 80%业权 份数便可以申请强拍，大业主可以在公开拍卖中收购剩余的旧楼业权，获取物业 所有权，从而降低了开发商的收购门槛。

截至 2025H1，公司持有已购入全部业权，或达致相关强拍申请门槛的市区旧楼 重建项目，预计可额外提供应占 GFA 170 万平方呎，于 2026 年或之后开售或出 租。此外，公司另有已购两成以上但未达致相关强拍申请门槛的项目应占 GFA 约 64 万平方呎，若按当前政府城市规划计划，若能收购全部业权，预计重建后可提 供应占 GFA 约 177 万平方呎。

随着北部都会区发展，农地价值有望加速释放：截至 2025H1，公司持有新界土 地 41.9 百万平方呎，是香港拥有新界土地最多的开发商，其中元朗区、北区、大 埔区、屯门区及其他分别占比 62%、29%、8%和 1%，和港府计划发展为国际科 创中心的北部都会区部分重叠，随着港府加快北部都会区发展，土地价值有望加 速释放。 未来农地价值主要通过两种途径释放：1）政府按市场价收回农地用于市政建设，2024 年公司来自政府收回土地的收益 达 33.61 亿港元。截至 2025H1 公司农地平均成本仅 227 港元/平方呎，若按 2025 年政府收回公司土地的补偿报价 1032 港元/平方呎计算，公司出售土地给政府的 毛利率可达 78%。 2）公司申请更换土地性质为住宅用地，以较低成本补缴地价后，通过住宅开发释 放土地价值。2025 年 4 月，公司和新鸿基地产共同持有的元朗洪水桥/厦村新发 展区内第 34B 区住宅地达成补地价协议，预计可兴建约 2300 个单位，补地价金 额为 16.68 亿港元，每平方呎楼面地价约 1435 港元。

香港可售货源集中在九龙城区和中西区：2025H1，公司于香港和大陆应占合约销 售金额分别为 63 和 12 亿港元，自 2021 年起，公司于内地开发业务持续收缩， 香港市场是公司开发业务的主阵地。从 2025H2 公司在香港的推售计划来看，可 售住宅面积为 152 万平方呎，其中中西区项目占比 21%且均为顶豪定位，有望直 接受益于港府降低投资移民门槛政策。