2026年新城控股公司研究报告：双轮驱动战略笃行，商业竞争力与财务稳健性巩固

双轮驱动战略持续推进，商业竞争力与财务稳健性巩固

新城控股集团股份有限公司作为国内综合性房地产企业，以“住宅+商业”双轮驱 动战略构筑核心竞争力，成为行业调整期内稳健经营的标杆企业。

1.1. 发展历程和主要业务：双轮驱动模式，住宅开发与商业运营协同发展

公司发展历程可划分为三大关键阶段：初创与区域扎根（1993-2011 年），全国布局 与战略升级（2012-2018 年），双轮深化与稳健经营（2019 年至今）。

业务方面，公司坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动战略，主营业务为商业综合 体运营管理、房地产开发销售。商业运营业务以“吾悦广场”为核心，具备全链条运营 能力，截至 2025 年上半年，全国开业吾悦广场已达到 174 座。房地产开发销售业务包 括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。住宅地产开发产品以“吾心住宅”产品体系 为底盘，包括“乐居”“圆梦”“尊享”三大产品线。

1.2. 股权结构稳定且治理规范，管理层具备丰富行业经验

新城控股股权架构呈现高度集中且稳固的特征，实控人控制权清晰。公司实控人为 王振华先生，截至 2025 年 6 月末，王振华通过富域香港投资有限公司持有新城发展 63.33%的股份，新城发展持有新城控股 67.20%的股权，新城发展并表新城 控股，主要收入来自新城控股，控制权链条清晰且稳定。截至 2025 年 6 月末，公司前 十大股东累计持股比例达 73.65%。

公司通过治理结构优化与稳定的核心管理团队，共同构建了穿越周期的稳健基础。 公司核心团队平均从业超 10 年，历经多轮周期考验，其务实高效的风格为公司在市场 筑底期实现盈利修复与商业运营提质提供了关键支撑。

1.3. 商业运营成为盈利改善关键，带动整体毛利率回升

受开发业务影响，公司收入仍然承压。公司 2025 年前三季度营业收入为 343.71 亿 元，同比下滑 33.34%。2025 年上半年，公司营业收入为 221.00 亿元，同比下滑 34.82%； 其中，房地产开发销售收入 151.68 亿元，同比下滑 44.94%，物业出租及管理收入 64.23 亿元，同比增长 10.66%。

商业运营成为盈利改善关键，带动整体毛利率回升。公司 2025 年上半年毛利润为 59.34 亿元，房地产开发销售业务毛利润为 12.07 亿元，占比 20.34%；商业物业出租及 管理业务毛利润为 45.73 亿元，占比 77.06%。毛利率方面，2025 年上半年公司整体毛利 率为 26.85%，同比+5.25pct。分业务来看，2025 年上半年房地产开发销售业务毛利率为 7.96%，商业物业出租及管理业务毛利率为 71.20%。商业运营以高毛利率支撑公司盈利 能力回升。

商业运营业务：重轻资产协同，盈利核心稳固

2.1. 推进全国化布局，规模持续扩大

新城控股具有规模扩张与运营提效双重的优势。在开业规模上，新城控股购物中心 开业面积保持行业领先，2024 年开业面积为 1601.07 万平方米，持续推进全国化布局， 项目落地效率较高。在运营质量上，新城控股出租率始终在 95%以上，尽管市场环境存 在波动，但其出租率维持在行业较高区间。

新城控股商业运营板块稳健增长。公司旗下吾悦广场秉持“规模领先、深度运营” 的核心战略导向，通过持续优化商业布局与提升运营效能驱动高质量发展。截至 2025 年 上半年，公司在全国 141 个城市布局 205 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达 174 座，其中重资产 148 座，轻资产 26 座，开业面积达 1608 万平方米。

吾悦广场深耕长三角地区，实现全国化布局。从布局的区域来看，吾悦广场分布高 度集中于东部沿海及中部核心省份，截至 2025 年上半年，公司开业及在建的 205 座商 场中，江苏省以 47 座领先，其次为山东省（22 座），浙江省（20 座）。吾悦广场商业版 图覆盖 29 个省级行政区，商业规模及影响力持续增大。

2.2. 租金收入与出租率稳健，客流量恢复彰显运营韧性

新城控股租金收入保持稳定增长，出租率持续高位运行。2025 年上半年，吾悦广场 实现租金收入 69 亿元，同比增长 12%，出租率维持在 97.8%的高位水平。公司在商业 板块具备强大的运营韧性与持续的租金议价能力，同时在消费市场逐步回暖背景下，公司持有型物业的价值或持续释放。

吾悦广场客流量加快增长，精细化运营驱动客流质量与消费转化双升，印证商业运 营的长期韧性。2025 年上半年，吾悦广场客流总量达 9.5 亿人次，同比+16.0%；销售总 额达 515 亿元，同比+16.5%，客流增长有效转化为销售额增长。

2.3. 采用轻重并举模式，商管业务稳中求进

轻资产规模扩大，租金收入占比上升。截止 2025 年上半年，已开业的 174 座吾悦 广场中有 26 座采用轻资产模式，数量占比为 15%，占比持续上升。2025 年上半年，轻 资产吾悦广场实现租金收入 7.3 亿元，占总租金收入的 11%，收入占比稳步提升。轻资 产作为公司扩大规模和增加营收的重要方式，未来占比或将进一步增加。

新城控股以轻重并举模式构建差异化壁垒，为商业运营打开新空间。在行业深度调 整背景下，吾悦广场通过重资产聚焦核心区位打造护城河，轻资产以管理输出下沉扩张， 形成“以重养轻”的协同闭环。该模式以重资产现金流支持轻资产发展，轻资产规模提升 品牌溢价，共同降低对债务融资的依赖，转向运营驱动盈利。在当前信用收缩周期中， 此模式既守住资产安全边际，又突破地域限制，推动商业板块持续增长，显著抬升成长 天花板。

房地产开发销售业务：去化稳步推进，减值压力持续缓解

3.1. 销售规模持续收缩，销售均价保持韧性

新城控股合同销售金额规模持续收缩。从总量看，2025 年上半年公司合同销售额为 103 亿元，同比下降 56.4%；合同销售面积为 134 万平方米，同比下降 58.90%。分区域 看，以二线及三四线城市为主。2025 年上半年公司合同销售额中长三角地区占比为 33%， 其次是中西部地区占比为 29%，环渤海地区占比 26%，大湾区占比 11%；分城市能级 看，一线城市占比 5%，二线城市占比 33%，长三角地区三四线城市占比 26%，其他地 区三四线城市占比 36%。

销售价格企稳回升，由以价换量转向保价保盈利。自 2024 年以来，公司销售价格 止跌回升。面对复杂的市场环境，公司主动调整发展重心，从过去追求流速的“以价换量” 模式，转向注重质量与效益的“保价保盈利”模式。2025 年上半年，公司合同销售均价为 10072 元/平方米。

3.2. 减值计提相对充分，夯实资产质量

存货分布集中于二线及三四线城市。公司自 2021 年起停止拿地，按项目待售面积 计算，截至 2025 年上半年，新城控股 66.74%的存货在三四线城市，33.16%在二线城市， 0.10%在一线城市，存货集中在三四线城市。从存货分类上看，截至 2025 年上半年，公 司开发成本为 534.09 亿元，开发产品为 290.98 亿元，拟开发土地为 28.23 亿元。

减值计提较为充分，资产质量可靠。2024 年，新城控股计提资产减值准备 20.18 亿 元，信用减值损失 6.82 亿元。2022 年至 2024 年，公司累计计提资产减值损失 133.2 亿 元，以 2024 年末存货计算，累计资产减值占存货账面价值的 13.7%。对比典型房企的存 货减值计提，新城控股减值计提较为充分。

编辑：火腿肠