2026年领展房产基金公司研究报告：布局全球的香港REIT龙头，高股息特征护航价值重估

布局全球的香港 REIT 龙头，港股通纳入可期

1.1 成长逾二十载，香港 REIT 龙头布局全球

领展房产基金（简称“领展”）总部位于香港，前身为“领汇房地产投资信托基金”（简称“领汇”）。 2005 年，领汇作为香港首只上市 REIT，通过分拆香港房屋委员会旗下 180 个公屋配套商业物业及停车场资产 于 11 月上市，初始资产估值约 338 亿港元，实现了从公营资产到市场化 REIT 的跨越式转变。其中 30%的股 权以 95 折的价格向香港公众发售，以实现香港特区政府还富于民的初衷；其余 70%股权面向机构和专业投资 人发售。上市后领汇的基金单位完全由机构或个人投资者持有，香港特区政府不再持有任何权益。2015 年 8 月，为进一步开拓业务，领汇启动品牌更新，正式更名为“领展房地产投资信托基金”，并沿用至今。 领展自成立至今二十余年的发展历程可划分为三个阶段：1）2005-2014 年，领展的发展聚焦于香港市场， 通过提升存量物业坪效、收购更多优质资产的方式，实现香港物业组合投资收益的提升；2）2015-2018 年，领 展开始在中国内地市场进行物业扩张，先后完成北上广深四大一线城市的物业布局；3）2019 年至今，领展的 拓展重点转向海外市场，先后进入澳大利亚、英国、新加坡等市场。

领展在香港 REITs 市场上市值排名第一，占香港 REITs 总市值的近七成。截至 2026 年 2 月 23 日，中国 香港 REITs 市场共有 11 只上市 REIT，总市值 1449 亿港元，其中 3 只 REIT 市值超过百亿港元，分别为领展 房产基金、冠君产业信托、置富产业信托，其市值分别为 986、161、111 亿港元，其余 8 只 REIT 的总市值合 计 191 亿港元。领展房产基金市值占香港 REITs 市场总市值的 68%。

1.2 物业布局多点开花，资产规模跨越式增长

领展的资产估值已达上市之初的 6.6 倍。截至 2025 年 9 月 30 日，领展的投资物业总估值达 2229 亿港 元，为 2005 年上市初期 338 亿估值的 6.6 倍。领展旗下物业，已从上市初期单一的香港社区商业资产包，拓 展至布局香港、中国内地、澳洲、新加坡、英国等地的 154 个物业，涵盖写字楼、零售、物流、停车场等业 态。 香港业务是领展的稳定基石。领展在香港拥有共 130 处物业，估值 1659 亿港元，约占总估值的 74.4%， 2026 上半财年香港物业贡献收入约 45 亿港元，占总收入的 63.7%，其中零售办公和停车场分别贡献 45.9%和 17.8%的总收入。香港布局物业以街市、超市和停车场为主，广泛分布于公共屋邨与交通枢纽。其高粘性客流 与抗周期属性，为公司提供了持续、稳定的租金收入和分派资金来源。（领展的完整财年为当年 4 月 1 日至下 年 3 月 31 日，2026 上半财年对应日期为 2025 年 4 月 1 日至 2025 年 9 月 30 日，下同） 中国内地、澳大利亚、新加坡、英国是领展的布局要地。领展在中国内地拥有共 12 处物业，估值 307 亿 港元，约占总估值的 13.8%， 2026 上半财年内地物业贡献收入约 8 亿港元，占总收入的约 11.1%。内地布局 物业包括 6 处位于北上广深核心区的零售物业，1 处位于上海的办公物业，5 处位于佛山、东莞、常熟的物流 资产。关键的地域延伸与资产多元化，为领展打开了长远发展的战略空间。 领展布局的海外区域涵盖澳大利亚、新加坡及英国，共 12 处物业，估值 263 亿港元，约占总估值的 11.8%， 2026 上半财年海外物业贡献收入约 7 亿港元，占总收入的约 9.7%。海外布局物业主要包括澳大利亚 与新加坡的零售物业，以及英国的办公楼。投资于成熟透明的海外市场，不仅为领展带来了优质外币资产的稳 定收益，更有效分散了单一经济体的风险，增强了整体资产组合的韧性。

1.3 REITs 纳入港股通可期，领展流动性与估值有望进一步提升

港府表态尽快落实将 REITs 纳入互联互通机制，领展纳入港股通可期。2026 年 2 月 25 日，香港特区政 府财政司司长陈茂波在立法会发表 2026 至 2027 财政年度政府财政预算案，为巩固香港作为全球金融中心的竞 争力，预算案明确将推动房地产信托基金（REITs）市场发展列为重点方向之一，陈茂波表示特区政府及香港 证监会将争取尽快落实将 REITs 纳入互联互通机制。领展作为香港 REIT 龙头，纳入港股通可期。 领展市值、换手率等指标表现优异，具备入通潜力。截至 2026 年 2 月 23 日，过去的一年里领展的日均换 手率达 0.42%，日均成交金额约 4.2 亿港元，日均市值约 1016 亿港元，无论从流动性还是市值考虑，领展都 具备纳入港股通的潜力。 南下资金偏好港股高股息资产，入通后领展的流动性与估值有望进一步提升。通过选取 2025 年涨幅 TOP20 的 13 个优质港股房地产股票可见，股息率与南下资金持股比例呈现显著正相关，这 13 只股票平均股息 率 5.2%、港股通平均持股占比 3.7%。当前领展的 TTM 股息率为 6.8%，若能成功入通，将对南下资金具备较 强吸引力，领展自身的流动性与估值有进一步提升的空间。

业绩具备韧性，财务保持稳健

2.1 领展业绩具备韧性，上市以来保持可分派金额 100%分派

香港与内地商业地产面临阶段性压力背景下，领展业绩保持韧性。2021 财年至 2025 财年，领展总收入与 可分派金额保持增长势头，总收入从 2021 财年的 107 亿港元增长至 2025 财年的 142 亿港元，年均复合增长率 约 7.3%；可分派金额从 2021 财年的 60 亿港元增长至 2025 财年的 70 亿港元，年均复合增长率约 4.0%。2026 上半财年，主要受香港和内地零售市场阶段性调整的影响，领展旗下两地的零售物业的出租率、续租租金面临 一定下行压力，业绩保持韧性；上半财年领展的总收入为 70 亿港元，同比下降 1.8%；可分派金额为 33 亿港 元，同比下降 5.6%；每基金单位分派金额为 1.27 港元，同比下降 5.9%。 NPI率相对平稳，上市以来保持可分派金额 100%分派。领展的 NPI（物业净收入，为总收入-运营成本折旧摊销-资产管理费-招商佣金）保持与收入同步的变化节奏，自 2021 财年的 82 亿港元增长至 2025 财年的 106 亿港元；2026 上半财年为 52 亿港元，同比下降 3.4%。NPI 率（NPI/总收入）长期稳定在 74%-77%的区间 内，2026 上半财年为 74%。自上市以来，领展保持每年可分派金额的 100%分派，高于香港 REITs 法规规定的 90%分派率下限。

物业组合估值与每基金单位资产净值面临一定调整压力。截至 2025 年 9 月 30 日，领展的物业组合总估值 为 2229 亿港元，较 2025 年 3 月 31 日下降 29 亿港元；每基金单位资产净值为 61.2 港元，较 2025 年 3 月 31 日下降 2.1 港元。

2.2 财务保持稳健，风险抵御能力强

杠杆水平较低。近五个财年，领展的净负债比率始终严格控制在 22.5%以下的较低水平，区间为 17.8%- 22.5%，避免了被动去杠杆风险，为资产负债表提供了较大的安全边际。 利息覆盖倍数高，偿债能力强。尽管面临利率波动，领展的偿债能力依然稳固。税息折旧及摊销前利润 （EBITDA）对利息的覆盖倍数稳定在 4 倍以上，现金流对利息支出的保障充足，偿债能力强。

融资成本优势持续。尽管香港市场利率在 2022-2024 年间大幅攀升，领展凭借近五个财年穆迪（A2）、标 普（A）、惠誉（A）的优质信用评级，始终能以优于市场的利率融资。受惠于香港银行同业拆息下降，其平 均借贷成本从 2024 财年 3.8%的高点回落至 2026 上半财年的 3.2%。 具备前瞻性的利率风险管理。领展的定息债务占比长期维持在 56%-70%的区间内，2026 上半财年末为 65.8%。这一策略在加息周期中缓冲了融资成本上升对利润的冲击；在当前降息预期下，又保留了约 34%的浮 息债务以享受未来融资成本下行的红利。

债务结构持续优化，债务到期年限相对平稳。2026 上半财年末领展的银行贷款占债务的比例提升至 64%，融资渠道更为多元灵活。平均债务到期年限在 2024 财年以来保持在 3 年左右，2026 上半财年末为 2.9 年。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）