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领展房产基金公司研究报告：布局全球的香港REIT龙头，高股息特征护航价值重估。领展房产基金是香港首只、也是体量最大的上市 REIT，市值占香 港 REITs 市场近七成，已布局中国香港、内地、澳大利亚、英国、 新加坡的 154 个物业，总估值达 2229 亿港元。领展业绩具备韧 性、财务保持稳健，以民生类零售物业为主的香港物业是其业务 基本盘，后续有望受益于香港零售市场的整体回暖。领展当前的 TTM 股息率近 6.8%，高股息特征明显；未来在美元进一步降息、 有望纳入港股通的影响下，估值有望进一步提升。

布局全球的香港 REIT 龙头，港股通纳入可期。领展房产基金成 立于 2005 年，是香港首只、也是体量最大的上市 REIT，市值占 香港 REITs 市场近七成；经过逾 20 年的发展，已布局中国香港、 内地、澳大利亚、英国、新加坡的 154 个物业，涵盖零售、写字 楼、物流、停车场等业态，物业总估值达 2229 亿港元。领展的市 值、换手率等指标表现优异，在港府表态尽快落实 REIT s 纳入互 联互通的背景下，其纳入港股通可期，流动性与估值有望得到进 一步提升。

业绩具备韧性，财务保持稳健。2021 至 2025 财年领展的收入与 可分派金额保持增长势头；2026 上半财年主要受到香港和内地零 售市场阶段性调整影响，业绩出现小幅下行。领展杠杆低、财务 稳健，净负债率仅 22.5%、融资成本仅 3.2%；自上市以来保持可 分派金额的 100%分派。

中国香港、内地、海外物业经营分化。香港物业是领展的基本盘， 其估值占据整体的 74%，业态以民生类的零售物业为主；内地、 海外物业的估值分别占 14%、12%。领展的香港零售物业目前处 于以价换量阶段，后续有望受益于香港零售市场的整体回暖，香 港停车场业务则保持平稳；内地零售、办公物业目前处于租金的 深度调整期；海外零售、办公物业收入表现较为平稳。