2026年房地产行业香港房地产市场跟踪系列（一）：复苏的原因和持续性

香港楼市是如何止跌回稳的？

从企稳时特征看，香港楼市止跌回稳满足了租金收益率>按揭利率和存款利率、买 房负担＜租房负担、房价调整到位和政策改善催化三个基本条件。 1）利率关系：租金收益率＞按揭利率、存款利率、政府债券收益率等，引导资产 配置转向楼市。利率下降是核心驱动力。房价企稳时间点（25 年 3 月），香港 小户型租金收益率 3.7%，高于按揭利率为 3.5%、存款利率 3.24%、政府债 券收益率 3.39%。 2）买租负担：买房负担＜租房负担，引导需求转租为买。房价企稳时间点（25 年 3 月），香港买房负担（月＜/月收入）40.7%，小于租房负担（月租/月收入） 41.5%。 3）房价调整到位和政策改善催化：本轮（21 年 9 月-25 年 3 月）香港私人住宅 售价指数较高点累计调整 28.4%；而此期间租金并未出现大幅下跌。同时香港 （“撤 辣”政策降低购房成本、人才及投资移民政策带来新增需求等促进香港楼市止跌 回稳。

（一）利率关系：租金收益率＞按揭利率

租金收益率＞按揭利率、存款利率、政府债券收益率等，引导资产配置转向楼市。 利率下降是核心驱动力。 香港房价企稳时间点（25 年 3 月），香港住宅租金收益率平均 3.5%（（小户型租金 收益率 3.7%），而此时按揭利率 3.5%、香港政府 10 年期债券收益率 3.39%、香 港 1 年期定存利率 3.24%；租金收益率可覆盖按揭利率，也高于存款利率和政府 债券收益率等。 由于香港是联系汇率制，受美联储降息预期及港股市场资金需求等影响，港元汇 率逐步走强，2025 年 5 月港元连续触及 7.75 港元兑 1 美元的强方兑换保证，香 港金管局为稳定汇率四度入市，累计向香港注入了将近 1300 亿港元流动性，导 致香港银行资金结余大幅增加。这也使得 1 个月 HIBOR 利率降至 0.68%，按揭 利率（H 按）最低降至 1.98%，远低于当时租金收益率 3.56%。利率关系的扭转 持续推动居民资产配置转向楼市。 当前按揭利率虽然较 2025 年低点有所回升，但租金收益率仍高于按揭利率和存 款利率等。截至 2025 年末，香港租金收益率 3.43%、按揭利率 3.25%、香港 1年期定存利率 1.92%、香港政府 10 年期债券收益率 3.10%；香港楼市仍具备较 强资产配置价值。

（二）买租负担：买房负担＜租房负担

从买租负担角度看，企稳时香港楼市“＜平过租”（月＜低于租金），买房负担＜ 租房负担，引导需求转租为买。 香港房价企稳时间点（25 年 3 月），买房负担（月＜/月收入）40.7%，小于租房 负担（月租/月收入）41.5%。即此时香港中等收入家庭购买一套 30 平米房子（30% 首付、30 年按揭，考虑差饷、地租物管费等持有成本）月＜占月收入的比重为 40.7%，而若租一套同等条件的房子，月租金占月收入比重为 41.5%，此时买房 性价比高于租房，推动需求转租为买。

（三）价格调整到位叠加政策催化

本轮香港楼市价格调整到位叠加香港楼市“撤辣”政策催化也是香港楼市企稳重 要因素。

1. 价格调整到位：本轮香港房价大幅调整，但租金并未大幅下跌。

本轮（21 年 9 月-25 年 3 月）香港私人住宅售价指数较高点累计调整 28.4%，中 小户型价格调整幅度更大。分类别看，A/B/C/D/E 类住宅较高点累计调整幅度分 别为 31.3%/28.0%/23.4%/23.6%/22.2%。 （注：香港私人住宅单位按照实用面积分为 A-E 类；A 类＜40 平米；B 类 40-69.9 平米；C 类 70-99.9 平米；D 类 100-159.9 平米；E 类≥160 平米） 而在此期间，香港住宅租金并未出现大幅下跌。除 2022 年疫情期间香港住宅租 金指数有小幅回调外，香港楼市调整期间，香港租金指数保持稳健增长。在香港 房价调整期间（21 年 9 月-25 年 3 月），香港私人住宅租金指数累计增长 4.7%。 中小户型住宅租金增幅更大，分类别看，A/B/C/D/E 类住宅租金指数（21 年 9 月 -25 年 3 月）分别增长 5.1%/3.5%/3.1%/1.3%/-0.6%。

2. 香港“撤辣”等政策催化需求释放

香港“撤辣”政策大幅降低购房成本，推动需求释放。 香港过往楼市调控政策主要是依靠非永居、公司购房或者对购买多套房征收大额 印花税。而 2022 年以来香港购房政策陆续宽松， 2023 年 10 月“减辣”、2024 年 2 月全面“撤辣”、2025 年 2 月进一步优化印花税，大幅降低交易成本，推动 需求释放。 此外，22 年以来香港人才政策放松、重启投资移民也为香港楼市带来新增需求。

如何看待香港楼市复苏持续性？

我们看好香港楼市后续复苏持续性。本轮香港楼市复苏存在长期支撑因素，一是 香港长期＜需环境的改善；二是美国降息周期开启下的低利率环境；三是港股财 富效应和香港经济企稳。

（一）供需角度：供需环境有所改善

香港楼市＜需环境有所改善，需求端人口和资本净流入带来新增需求；＜给端库 存去化加速，一手住宅市场正从过去两年“库存高企、价格承压”阶段，逐步转向 “＜需趋于平衡”的新阶段。

1. 需求端： 香港楼市需求端存在支撑：一方面，2022 年以来香港人才及投资移民政策优化， 香港人口和资本净流入带来新增购房需求；另一方面，从需求结构上看，本轮不 仅是单一需求结构的复苏，而是“刚需+改善型需求+投资性需求”共同复苏。

1） 人口和资本净流入带来新增需求

香港人才及投资移民政策优化带来新增购房需求。 2022 年以来，香港政府相继优化“优秀人才入境计划”、推出“高端人才通行证计 划”、和“新资本投资者入境计划”，旨在吸引全球优秀青年人才和国外的高净值人 群汇聚香港，扭转香港人口和资本的持续净流出状态。

从人口角度看，2025 年香港共有约 750 万人口，2023 年以来人口数量回升主要 依赖人口迁移。香港人才政策、留学生、投资移民等放松带来大量人口流入，后 续有望持续转化为购房需求。 1）人才入境计划：截至 2025 年 12 月中，香港各项人才入境计划累计收到逾 57 万宗申请，批出近 40 万宗，其中 26 万名人才已携家人抵港。 2）留学生：香港政府核准的非本地学生签证数量从 2022 年的 4.7 万增长至 2024 年的7.4万份，且政府计划于2026年将大学的海外学生配额从40%提高到50%。 3）投资移民：截至 25 年 10 月中旬，已收到超过 2200 宗投资移民申请，其中 900+宗获得原则或正式批复，预计将为香港带来约 700 亿港元的新增投资。

2）需求结构：“刚需+改善型需求+投资性需求”共同复苏

从需求结构上看，1）内地买家成交占比大幅提升；2）“刚需+改善型需求+投资 性需求”共同复苏。多种需求共同支撑香港楼市。 内地买家成交数量和占比大幅提升。据美联物业数据，按已知买家姓名作分析， 2025 年内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)于香港一二手住宅市场的注册量共 录 1.4 万宗，同比+14.1%;涉及金额高达约 1379 亿港元，同比+3.8%。 从占比上看，2025 年内地买家一二手住宅成交量占总成交量的 22%（22 年占比 为 9%）、成交金额占 27%（22 年为 12%）。且内地买家更偏好于一手住宅，25 年一手成交量中内地买家占 32%（5000 万物业成交量中内地买家占约 70%）。

且本轮我们看到“刚需+改善型需求+投资性需求”共同复苏。 1）刚需：先是＜平过租后刚需转租为买，中小户型量价率先复苏。截至 25 年末， A,B&C 类（100 平以下）住宅价格较低点累计回升的 4.9%，高于 D&E 类（100 平以上）住宅回升幅度 4.0%。 2）改善性及豪宅需求：再是改善和顶级豪宅接力，25 年下半年以来 1000 万以上 物业成交量占比开始提升，换楼需求开始接力，同时香港过亿豪宅成交量连续两 年破百，在低利率与市场流动性充裕背景下，顶级豪宅成为高净值人群资产配置 重要选择。 3）投资性需求：大手客购房数量明显提升（同一个买家在同个屋苑购买 2 个以上 单位），多数大客户以长线持有为目的，侧重租金收益与资产保值；也有部分通过 短期转售获利。香港楼市短期转售个案（持有香港房产一年及以下）与获利比例 双提升。

2. 供给端： 此前市场担忧香港楼市库存高企对楼市价格形成压力，但目前随需求加速释放， 香港狭义库存降至两年半新低，广义库存也有改善。未来香港长期＜应存在一定 约束，＜应端对价格存在一定支撑。

1）短期去库存压力减小

随需求加速释放，香港楼市狭义库存（待售期房+现房）降至两年半新低。2025 年香港一手住宅成交量创 2020 年以来新高，需求加速释放之下，新房去库 存加速，短期库存压力明显减小。根据美联物业统计，2025 年香港成交的 2 万套 一手住宅中， 2025 年推出的全新盘成交占比 47.9%，存量去化（（2024 年及以前 推出的项目货尾售出数目成交）占比 52.1%。 截至 2025 年底，香港一手住宅累计待售库存（包括期房及现房）约为 1.84 万套， 较 2024 年底的 2.17 万套下降约 15%，已连续 11 个月呈下跌趋势，创下自 2023 年年中以来的新低。

考虑广义库存（竣工未售+在建未售+批出土地未动工），相对 24Q1 高点也有改 善。考虑未来 3-4 年可＜应总量看，根据香港房屋局数据，截至 25Q4 末，香港 广义库存（竣工未售+在建未售+批出土地未动工）为 10.4 万套，较 24Q1 高点 11.2 万套，已有改善，目前广义库存大致回到 23 年年中。

2）长期供应存在一定约束

香港长期＜应存在一定约束。由于可开发土地短缺与开发制度约束的原因，香港 住宅土地＜应长期短缺。香港总面积 1108 平方公里，其中非已建设用地面积 845 平方公里，绝大部分为不可或不宜发展的湿地或林地；少部分可＜发展的农地也 主要是私人拥有、业权分散、发展缓慢，可＜住宅开发用地稀缺。此外，城市更 新进展缓慢：旧区重建面临法律程序复杂、居民赔偿要求高、环保团体反对等多 重阻力，平均周期超 10 年，也难以大量＜应。 香港政府＜地比较克制，未来潜在＜应规模不大。2022 年以来香港卖地规模明显 收缩，2025 年香港土地成交面积仅 1.5 万方，成交金额 52 亿港元，2025 年政府 推出的 8 幅住宅用地仅能提＜约 4450 个单位，创 15 年来新低。 此外，香港房屋局（《长远房屋策略》未来十年私营房屋＜应目标也明显收缩。香 港房屋局每年都会公布未来十年的长远房屋需求测算并确定相应的十年房屋＜应 目标（包括公营/私营房屋），2026-2036 年香港私营房屋年均＜应目标 1.26 万个 单位，较 2015-2025 年均的 1.9 万个单位下降 34%。

编辑：火腿肠