2025年地产债市场回顾与2026年展望：风险出清格局重塑，政策聚焦长效发展

2025 年房地产政策回顾

2025 年，中央提出“推动房地产高质量发展”，并将构建房地产发展新模式纳入“十五五”规划重点任务。围绕“推动市场止跌回稳、加快构建房地产发展新模式”这一核心目标，政策层面形成三大重点发力方向：一是加快库存去化与供给结构优化，推动市场供需平衡；二是强化保交楼融资支持落地，筑牢市场风险防控底线；三是持续推进需求端政策宽松，释放刚性和改善性住房需求。

（一）加快库存去化与供给结构优化，推动市场供需平衡

2025 年，紧扣房地产市场供求关系重大变化，供给侧政策以“控增量、去库存、优供给”为主线，立足“人-房-地-钱”要素联动平衡，强化政策调控精准性。

1.“控增量”聚焦源头调控，按需匹配土地与新房供应，严控过剩区域新增用地。2024 年自然资源部发布两项通知1，通过“严控增量”与“盘活存量”构建起供给端市场调节机制，核心在于暂停低效区域新增用地、遏制无效供给，同时借助专项债资金盘活闲置土地。从政策效果来看，2025 年三线城市土地供应规模加速收缩，与同期一二线城市降幅收窄的走势形成鲜明对比；收购闲置土地方面，2025年累计发行土地储备专项债 5283.3 亿元，其中 1202.1 亿元明确用于收购闲置土地，为存量土地盘活转化提供了资金保障。

2.“去库存”侧重多维协同，依托存量商品房转化为保障房、城中村改造等举措，实现市场存量出清与民生保障落地的双重目标。保障房转化方面，2025年保障性住房再贷款政策持续发力，各省贷款发放工作持续推进，助力化解重点城市库存压力；城中村改造工作方面，棚改货币化、房票等安置机制有序推进，2024年10月住建部提出“新增货币化安置 100 万套城中村和危旧房改造”，对加速库存去化具有积极作用。

3.“优供给”兼顾长短目标统筹推进，以“好房子”建设标准为抓手，推动住房品质迭代升级。2025 年，房企主动优化产品设计，通过赠送飘窗、扩大阳台面积等市场化手段，推出一批实际得房率接近甚至超过 100%的项目。这些项目不仅实现了楼盘品质和居住体验的实质性提升，更让购房者在同等总价下收获更大的实际使用空间，有效摊薄了单位面积购房成本，有利于提升购买意愿。

（二）强化保交楼融资支持落地

2025 年，中央将“保交楼”工作重心从“机制建立”转向“融资落地”，聚焦房地产融资协调机制的效能提升，着力解决“白名单”项目贷款“应贷尽贷、能早尽早”等核心问题。截至 2025 年 10 月，全国“白名单”项目贷款审批金额已突破7 万亿，较 2024 年底大幅提升，显示保交楼融资工作取得积极成效，但也需关注两大结构性挑战： 一是项目资质分化加剧。随着前期优质项目资源的集中释放，后续纳入“白名单”的项目逐渐向低能级城市延伸，普遍存在市场需求疲软、去化周期长、资产价值偏低等问题，导致金融机构在进行风险评估后，放款意愿不足，部分项目面临“审批易、放款难”的窘境。二是审批与放款存在时滞。在实际操作过程中，审批金额与实际放款金额之间仍存在一定差距。或因涉及多部门协调、资金监管要求严格等，部分项目资金无法及时足额到位，政策推进效率偏低。

（三）需求端政策边际宽松，但政策力度有待进一步加强

2025 年，房地产需求端政策在 2024 年“全面松绑”基础上，持续精准加码，旨在进一步降低购房成本，释放刚性与改善性住房需求。其中，限购方面，继 2024 年 9 月广州全面取消限购后，2025 年北京、上海和深圳限购政策亦大幅松动：一是缩小限购区域，北京五环外、上海外环外取消套数限购的要求，深圳的盐田区和大鹏新区全面取消限购要求；二是降低限购门槛，非户籍家庭在限购区域的购房条件已降至连续缴纳社保/个税满1-3 年不等。首付比例方面，目前全国各大城市首套房最低首付比例均已调降至15%，包括一线城市在内的二套房首付比例也已大幅调降至历史低位。公积金贷款方面，2025 年公积金贷款利率再次下调，年末 5 年期以上首套房公积金贷款利率已降至2.6%。同时，各地对公积金贷款额度作出不同程度上调，特别是充分考虑了多孩家庭的实际购房需求。

2025 年房地产市场运行情况

2025 年房地产市场仍未出现明确企稳信号，行业仍处于向新发展模式过渡的深度调整阶段。

（一）价格表现

2025 年，二手房价格持续下跌，跌幅整体呈现“先小幅收敛，后显著走阔”的态势。年初受“442”等政策提振，二手房价格环比下跌势头缓和，但随政策效果减退，4 月起价格跌幅再度走扩；下半年，市场调整压力加大，9-12 月70 城二手住宅价格环比全线下跌，整体跌幅保持在 0.7%。同比来看，受基数走低影响，1-9月70城二手住宅价格同比跌幅持续收窄，但 10 月后随着市场下行压力加大，同比跌幅再度走阔，12 月同比下跌 6.1%。 分城市能级看，2025 年一线城市二手房价格跌幅大于二三线城市，呈现出“补跌”特征。具体来看，1 月、3 月一线城市二手房价格环比上涨0.1%和0.2%，但随政策效应减退，5 月起价格转为加速下跌，7-12 月环比跌幅在1%左右,而同期二三线城市价格调整幅度相对温和。12 月一线城市二手房价格同比下跌7.0%，二三线城市均下跌 6.0%。这表明，高能级城市二手房市场虽具备更强的抗周期属性，但随着前期积累的价格泡沫与供需失衡问题集中暴露，最终引发了更为显著的补跌效应。

2025 年新房价格与二手房价格走势趋同，整体延续下跌。12 月70 城新建商品住宅价格同比下跌 3.0%，其中，一二三线城市同比分别下跌1.7%、2.5%和3.7%，一线城市新房价格仍表现出相对较强的抗跌性。

（二）销售表现

2025 年房地产销售端延续深度调整。全年商品房销售面积为88101 万平方米，同比下降 8.7%，降幅较 2024 年收窄 4.2pcts，绝对值已低于2009 年同期水平；销售额为 83937 亿元，同比下降 12.6%，降幅较 2024 年收窄4.5pcts。

从年内走势来看，各月销售面积、销售额同比均为下降，且降幅趋于走阔。具体来看，2 月销售面积和销售额同比降幅分别收窄至0.9%和1.6%，这一方面得益于政策短期提振效果，另一方面也受春节错期因素影响；进入3 月后，市场复苏动能快速衰减，销售端降幅持续扩大，10 月销售面积、销售额同比降幅分别达到26.7%和 28.9%；11-12 月降幅有所收敛，但仍呈现深度下跌状态。

从 30 城日均商品房成交情况来看，市场活跃度持续低迷，年内有9 个月日均成交套数同比下降，其中 7 个月降幅达两位数。即便在年末传统销售冲刺阶段，市场成交依旧疲软，12 月日均成交套数仅为 3022 套，同比大幅下降31.8%。

（三）投资端表现

2025 年房地产开发投资加速下滑。全年房地产开发投资完成额82788亿元，同比下降 17.2%，降幅较 2024 年扩大 6.6pcts。从年内走势看，下半年房地产投资同比加速收缩，12 月当月同比大幅下降 36.9%。

2025 年房地产开发资金来源同比下降 13.4%，降幅较2024 年收窄3.6pcts。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%和 17.8%。从年内走势看，二季度以来，资金来源降幅显著扩大，尤其是定金及预收款和个人按揭贷款跌幅较大，反映出在销售端持续承压背景下，房企资金周转效率承压，加剧投资端收缩。

行业深度调整背景下，2025 年房企普遍采取“以销定产”的保守策略，新开工、施工和竣工面积三项开发类指标持续走低，同比分别下降20.4%、10.0%和18.1%。

土地市场方面，在去库存压力和行业景气度下降的双重影响下，2025年土地市场热度持续下降，各能级城市之间存在结构性分化。从成交面积来看，2025年100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积同比下降14.2%，降幅较2024年收窄2.2pcts。其中，一二三线城市同比降幅分别为 29.3%、1.0%和20.6%，一二线城市降幅较 2024 年收窄 10pcts 和 17.6pcts，三线城市降幅扩大7.4pcts，导致三线城市成交面积占比下滑 4.6pcts 至 57.8%。从成交总价来看，2025 年100 大中城市住宅类用地成交土地总价同比下降 11.3%，降幅较 2024 年收窄12.3pcts。其中，一线和三线城市成交总价占比分别回落 1.1pcts 和 4.8pcts 至19.0%和44.9%，二线城市占比提升 5.9pcts 至 36.2%。从土地楼面均价来看，2025 年100 大中城市住宅类用地成交土地楼面均价同比上涨 3.4%至 5608 元/平方米，其中，一二线城市土地楼面均价同比分别上涨 18.6%和 3.2%，三线城市下跌 1.5%。整体来看，2025 年土地市场呈现如下特征：一是各能级城市之间存在分化。一线城市及核心二线城市凭借资源稀缺性及市场韧性，仍维持一定成交热度，低能级城市受库存高企、需求疲软制约，土地市场量价双降；二是土地供应呈现提质缩量趋势，核心区位地块供应占比有所提升，部分优质地块因稀缺性引发激烈竞争，溢价率屡创新高，推动一线城市土地楼面均价逆势大幅上涨。

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