2026年房地产行业展望：2026年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点

如何稳住房地产市场和投资？

2025 年我国房地产市场和投资整体持续面临调整压力，地产销售、投资、新开工均持续下滑。 我们认为，短期来看，可以通过去库存和提振需求及信心来稳定市场，并通过支持和满足房企的合 理融资需求来稳定投资。短期的政策手段要靠前使用，以防止市场失速下滑。 中长期来看，需要引导房企主动转型，从提高投资开发增加值转向提高服务运营增加值，主动破局， 寻找机会。同时，发展模式和制度要更新，一方面严格资金监管，从源头防范房企曾经出现的“锅 盖盖不住锅子”的问题，另一方面，给企业和市场创造新的运作场景，在高质量发展的转型过程中， 需要创新的政策和规则，松解地方政府和房地产的绑定关系。 房地产市场持续走弱主要是因为供需不匹配及居民对未来房价的预期较弱。我们建议，目前稳住房 地产市场可以从 G 端、B 端、C 端一起发力调节供需关系。

1）从 G 端来看，可以通过收储与城市更新吸收供给、创造需求。 2）从 B 端来看，可以通过盘活存量（资产证券化、调规）、主体并购重组来转移供给。盘活存量 方面，资产证券化如 ABS、公募 REITs 可行性较高，当然其对底层资产质量要求也较高。 3）从 C 端来看，行政政策、公积金政策、财税政策均有调整空间，以提振居民需求，消化供给。 行政政策方面，北京、上海、深圳的限购政策可以进一步放开；多孩家庭限购限贷政策放松，需考 虑实际需求，侧重在置换优惠上。公积金政策方面，优化方向有：推动全国公积金互通；推进公积 金“又提又贷”；放松“商转公”条件。财税政策方面，推进购房贷款利息补贴；调降契税；进一步缩 短二手房增值税免征年限；提高房贷抵扣个税额度等均是可行方向。 房地产投资持续走弱，是受到土地投资与施工建安投资双双走弱的影响，而追其根本，投资走弱的 症结在于开发商的资金压力较大。因此，目前稳住房地产投资的关键在于开发商资金。从开发商的 资金来源看，目前销售回款和外部融资均走弱。而销售回款取决于整体房地产市场是否回暖、需求 是否增长，这部分的资金压力需要等到市场复苏后自然化解。而外部融资在短期里可以通过一些政 策手段来有效支持。针对于此，我们建议，重视解决主体的问题。具体措施可以考虑：1）支持房 企（尤其是非央国企）的合理融资与融资展期；2）建立开发商额度统筹管理制度，在城市间、银 行间，整体调配贷款总额；3）增加增信，特别是给民营企业增信；4）设立中央纾困基金，对开发 商主体和项目进行债务重组或流动性支持。

2025 年房地产市场经历了持续调整，我们预计 2026 年压力 可能有所缓解

那么，在政策有效的前提下，我们预计 2026 年商品房销售量降幅将略有收窄，但在居民看跌预期 犹在、且居民收入与就业预期尚未完全扭转前，我们预计销售均价降幅或与 2025 年基本持平，不 过从趋势上来看，季度降幅是逐季收窄的。 从投资与开工端来看，由于前期拿地减少、房企资金承压、库存规模仍然较高等情况并未出现实质 性改善，并且当前房企多“以销定产”，我们预计投资和新开工仍将下滑，但降幅较 2025 年有所收 窄。 从竣工端来看，从 2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续出现双位数负增长，按照 2-3 年的 工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，我们预计 2026 年竣工面积将继续负增长。 我们对 2026 年的地产核心指标的预测如下： 2026 年销售面积同比增速为-8%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增-4%。 2026 年房地产开发投资额同比增速为-16%。 2026 年新开工面积同比增速-18%。 2026 年竣工面积同比增速-19%。

销售：在政策有效的前提下，我们预计 2026 年销售量的降 幅将收窄

我们预计，2026 年全国商品房销售面积为 8.1 亿平，同比增速为-8%；销售金额为 7.4 万亿元，同 比增速为-12%；销售均价为 9144 元/平，同比增速为-4%。 我们采用城市能级分类测算，拆分各城市销售面积及销售均价，根据城市基本面、城市当前成交量 价情况等分别进行单季数据测算，加总得到全国销售数据。 从全国层面的数据来看，2025 年一季度市场由于 2024 年四季度的政策利好明显好转，但二季度开 始逐渐走弱。自 2024 年 9 月末政治局会议定调“止跌回稳”后，一线城市陆续出台限购限贷优化政 策，带动整体市场 2024 年四季度、2025 年一季度均有所修复，2025 年一季度全国商品房销售面积 同比下降 3%，成交金额下降 2%。不过，二季度开始政策效果逐渐转弱。二季度商品房销售面积同 比下降 4%，降幅较一季度扩大 1 个百分点，销售金额同比下降 8%，降幅较一季度扩大 6 个百分点。 在没有强有力的持续政策的情况下，三季度开始市场信心更加薄弱，三季度商品房销售面积同比下 降 10%，销售金额同比下降 13%，降幅进一步扩大。在居民收入与就业预期尚未根本性扭转、房价 的惯性下滑以及不断蔓延的看跌预期犹在的情况下，2025 年四季度全国商品房销售将持续走弱， 四季度商品房销售面积同比下降 17%，销售金额同比下降 24%。2025 年全年全国商品房销售面积 8.8 亿平，同比下降 9%，销售金额 8.4 万亿元，同比下降 13%，销售均价 9527 元/平，同比下降 4%。 我们预计，2026 年成交量价整体呈现“前低后高”的态势。我们预计，在无政策刺激以及高基数的 情况下，2026 年一季度销售量价将持续面临压力。我们预期最快的话，2026 年一季度末可能会有 适当的政策调整，带动二季度销售量价降幅不再扩大，三、四季度政策效果可能边际减弱，但由于 基数较低，我们预计数据层面量价的降幅将收窄。我们预计 2026Q1~Q4 销售面积增速分别为-13%、 -8%、-6%、-5%；销售均价增速分别为-8%、-4%、-3%、-1%；销售金额增速分别为-20%、-11%、 -9%、-6%。我们预计，2026 年全国商品房销售面积为 8.1 亿平，同比增速为-8%；销售金额为 7.4 万亿元，同比增速为-12%；销售均价为 9144 元/平，同比增速为-4%。

从结构上看，我们预计 2026 年全年各线城市仍将“量缩价跌”，但一线可能在四季度基本见底。根 据我们的测算，我们预计一线/二线/三四线 2026 年销售面积同比增速分别为-8%/-14%/-17%；一线/ 二线/三四线 2026 年销售均价同比增速分别为-2%/-3%/-7%。 我们预计，2026 年一、二线城市销售量同比降幅小幅收窄; 仅一线城市房价同比降幅收窄，且有望 在 2026Q4 转正。 1）一线城市：2026Q1 量价增速在高基数影响下，可能会承压，但一线城市政策仍有放松空间，且 我们预计，可能在一季度末出台相关优化政策，因此，二季度销售量同比降幅可能在政策的带动下 开始收窄，虽然 2026 年下半年政策效果边际减弱，但在低基数影响下，数据层面可能好转。房价 方面，考虑到 2024 年、2025 年一线城市住宅用地成交楼面均价同比增长 25%、27%，平均楼面价 涨幅仍有增加，因此，预计 2026 年新开盘的新房房价降幅将较 2025 年小幅收窄。四季度一线城市 价格有望止跌回升。 2）二线城市：市场分化延续，前期调整较多，我们预计 2026 年销售面积降幅将收窄，但仍不及一 线城市。房价方面，我们预计，2026 年全年房价较 2025 年降幅略微扩大。部分都市圈城市可能会 跟随周边一线先行修复，其余弱二线城市仍需进一步观察。 3）三四线城市：基本面较弱，预计市场持续低迷，我们预计，2026 年销售量价同比降幅将显著大 于一二线城市。不过，预计量的降幅与 2025 年相比基本持平，价格跌幅扩大。

房地产投资：持续面临调整压力，但从趋势上看，2026 年各 季度降幅有条件逐步收窄

我们将房地产开发投资额拆分为土地投资和施工建安投资两部分进行预测。 土地投资：对未来土地投资的预测需结合前期土地成交的情况来看，通常土地投资会滞后于成交两 个季度的时间。第一步：预测 2026 年土地成交建面与楼面均价。第二步：预测土地投资面积。第 三步：预测单位土地成本。最终通过土地投资面积*单位土地成本得到土地投资。 施工建安投资：我们通过对施工面积和单位造价预测得到施工建安投资。根据第三章对新开工的预 测，以及第四章对竣工的预测、给予一定的复工比例，得出施工面积（施工面积=上年年末结存面 积*复工比例+新开工面积+竣工面积），再根据平均造价得出施工建安投资增速。

土地成交预测：预计 2026 年土地成交建面同比下降 7%，楼面均价同比下降 2%，土地成交总价同 比下降 9%。土地市场 2026Q1、Q2 预计将持续面临压力，全国 300 城土地成交建面同比增速分别 为-12%、-10%，考虑到二季度开始市场可能在政策带动下略微回暖，2026Q3、Q4 土地成交建面降 幅收窄至 5%。不过受制于房地产市场仍在下行，房企待开发土地库存积压，新增拿地仍然谨慎， 以及中央“控增量”的要求下，部分城市用地供给或下降，我们预计 2026 年全年土地成交将持续下 滑，全国土地成交建面同比下降 7%，楼面均价同比下降 2%，不过，降幅较 2025 年有所收窄。

土地投资预测：我们预计 2026 年土地投资增速为-16%。对未来土地投资的预测需结合前期土地成 交的情况来看，通常土地投资会滞后于成交两个季度的时间。1）土地投资面积：与两个季度前的 全国土地成交建面增速趋势相同。根据我们的预测，2026Q1~Q4 土地投资面积同比增速分别为10%、-15%、-15%、-10%。2）单位土地投资成本：我们参照 2 个季度前的全国土地成交楼面均价 *一定比例，得到土地投资中的单位土地成本。 该比例参考上一年实际值 。3）根据面积*单位土地 成本得到土地投资，因此我们预计，2026Q1~Q4 土地投资同比增速为-19%、-17%、-15%、-13%， 2026 年全年土地投资同比-16%。