2026年第6周房地产行业周报：如何解读上海启动收购二手房？

本周观点：如何解读上海启动收购二手房？

事件：中国建设银行支持上海市首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签 约活动成功举行。静安区，徐汇和浦东作为首批试点区，收购房源基本集中在市 区低总价的老公房。 收购方案：聚焦低总价老旧住宅，需定向购置区内新房。综合看来，上海三区本 次政府下场收购二手房屋核心要求如下：①2000 年前老旧住宅；②70 平以内； ③总价 400 万以内；④限制区内购置新房（或均为房票形式），具体来说：①静 安方案：由区政府牵头组建专班，区属保障房公司为实施主体；房源聚焦重点人 群置换意愿强的小户型（70 ㎡以内、总价约 400 万以内老公房，需购置静安区 内新房）；②浦东方案：在内环内 2000 年以前、单套面积 70 ㎡以下、总价不高 于 400 万元的产权清晰二手房中优先收购。收购后转化为保障性租赁住房，改 造运营由区指定主体负责；产权人出售房屋获房票形式资金监管，须同步购买 区内一手商品房；③徐汇方案：明细较不充分，试行阶段或与其他两区类似。

其他城市经验：2023-2024 多地开展住房以旧换新，流程与上海类似，但限制较 小，效果明显：经梳理，2023-2024 期间，济南、苏州、郑州等二线城市陆续开 展了住房以旧换新，其中国企收购模式的以旧换新与上海本次流程类似，但以 郑州为例，在收购限制与购房限制上相较上海更为宽松（郑州收购二手房要求： ①房屋性质：必须为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证；②房龄限制： 自房屋竣工备案之日起不超过 20 年（以 2004 年 7 月 1 日为节点）；③区域范 围：市内八区；④面积限制：房屋建筑面积不超过 120 ㎡（含）；⑤购房限制： 须位于郑州市主城区范围内。 综合来看，二线城市此前收购的房屋限制更为宽松（郑州案例：20 年内+市内八 区+无价格限制），购房限制也可在主城选择，宽松限制下以旧换新效果较好： 24 年截至 6 月 30 日（2 个月时间），作为收购主体的城发集团目前已征集二手 房源报名登记近 1 万套，经筛选符合条件的房源 7425 套，其中 2999 套已完成 现场勘验及价格评估，换房群众已累计完成商品住房认购及网签 733 套。

新政有利于稳定市场预期，激活置换链条，进一步恢复市场流动性。上海市区 老公房竞争激烈（截至 2026 年 1 月底外环内 400 万内挂牌房源高达 1.9 万套）， 在此背景下浦东、静安、徐汇等区明确优先收购市中心总价较低、产权清晰的小 户型二手房，国企以市场化方式入场，相当于为市场注入托底价格的强心针；此 外，从市场结构看，上海 25 年二手房年成交超 22 万套，一手房不足 5 万套， 呈现显著的一二手分化。新政通过激活底层资产老公房，助力改善家庭“卖一买 一”，从而盘活整个置换链条，且核心区老旧住宅租金收益率可达 2.5%，商业 模式上相较收储新房更为可行，地方收储平台动力更大。然而，此次上海收购 因相较郑州等二线城市限制较大，且三区内新房价格较高，具体落地效果仍需 关注于收购价格是否足够市场化等方面。

股票市场与信用债

本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为 0.01%和-0.14%，分别跑赢大盘 1.34pct/跑赢大盘 2.88pct。本周地产信用债发行 142.05 亿元，净融资额 83.79 亿元。 截至 2026 年 2 月 6 日，地产信用债累计发行 437.82 亿元，净融资额-80.16 亿元， 去年同期为 108.35 亿元。

2.1.地产 A 股

本周 A 股房地产板块跑赢大盘（沪深 300）。本周 A 股房地产板块涨跌幅为 0.01%， 跑赢大盘 1.34 个百分点，涨跌幅在 31 个行业板块中由高到低排名为第 18 名。

近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑输、跑赢大盘。 近一个季度，A 股房地产板块涨跌幅为 0.16%，同期沪深 300 涨跌幅为 1.96%，房 地产板块跑输大盘（沪深 300）。近一个月，A 股房地产板块涨跌幅为 0.00%，同期 沪深 300 涨跌幅为-1.99%，房地产板块跑赢大盘（沪深 300）。

本周地产 A 股中：涨幅靠前的主要是京投发展（23.72%）、*ST 中迪（11.07%）、华 夏幸福（7.69%）、我爱我家（6.29%）、华发股份（4.23%），跌幅靠前的主要是南山 控股（-10.56%）、中交地产（-8.42%）、南都物业（-4.90%）、大悦城（-4.60%）、上 海临港（-3.41%）。

2.2.地产港股

本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块涨跌幅为0.14%，跑赢大盘 2.88 个百分点，涨跌幅在 12 个行业板块中由高到低排名为第 5 名。 本周领涨板块主要包括必选消费、工业、综合企业，领跌板块主要包括资讯科技业、 原材料业、可选消费。

本周地产港股中：涨幅靠前的主要是方圆生活服务（16.88%）、绿景中国地产 （13.46%）、荣万家（11.20%）、世茂集团（8.73%）正荣地产（6.67%），跌幅靠前的 主要是康桥悦生活（-18.98%）、旭辉控股集团（-17.48%）、建业地产（-10.14%）、中 梁控股（-9.23%）、融信中国（-8.28%）。

2.3.地产信用债

一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升。 本周地产债信用债新发行金额合计 142.05 亿元，到期金额 58.26 亿元，净融资额 83.79 亿元。截至 2026 年 2 月 6 日，地产信用债累计总发行金额为 437.82 亿元，同 比持平 0.00%，到期金额 517.98 亿元，同比上升 95.04%，净融资规模为-80.16 亿元， 去年同期为 108.35 亿元。

REITs 市场

本周 REITs 指数涨跌幅为-0.81%。本周产权型 REITs 指数收于 120.96 点,涨跌幅为1.05%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 115.89 点,涨跌幅为-0.52%;近一个月， REITs 指数跑赢沪深 300 指数 3.56pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为中金 湖北科投光谷REIT，涨跌幅为1.57%。本周REITs成交额为 11.57 亿元，环比-20.35%。 本周 REITs 换手率为 0.40%，环比-0.13pcts。

3.1.指数表现

本周（2026 年 2 月 2 日-2026 年 2 月 6 日，下同）REITs 指数收于 118.79 点，涨跌 幅为-0.81%。目前已上市公募 REITs 达到 29 只，我们以首批上市公募 REITs 第一 个交易日为基准日，基准点位为 100，构建了 REITs 指数、产权型 REITs 指数、特 许经营权型 REITs 指数、产业园区型 REITs 指数、仓储物流型 REITs 指数、高速公 路型 REITs 指数、生态环保型 REITs 指数、能源型 REITs 指数。截至到 2026 年 2 月 6 日，REITs 指数收于 118.79 点，涨跌幅为-0.81%。

3.2.成交额

本周 REITs 成交额为 11.57 亿元，其中，产权型 REITs 成交额为 5.33 亿元，特许经 营型 REITs 成交额为 6.24 亿元，产权型 REITs 中，产业园区型 REITs 成交额为 2.88 亿元，保租房型 REITs 成交额为 1.21 亿元，物流仓储型 REITs 成交额为 1.24 亿元， 特许经营权型 REITs 中，高速公路型 REITs 成交额为 4.09 亿元，生态环保型 REITs 成交额为 0.65 亿元，能源型 REITs 成交额为 1.50 亿元。