2026年房地产行业他山之石：海外国家房地产周期研究之英国

成交量与房价周期回顾

按揭房成交量受利率周期和政策影响波动较大，全款房相对稳定

英国购房成交量呈现显著周期波动特征。按揭购房成交量走势与住宅市场总体成交量走势高度一致，约占住宅市场总成交量的66%。 在宏观冲击与政策变化节点，成交量出现阶段性剧烈波动。2016年前后的政策扰动，2020年疫情冲击及2021年阶段性刺激政策释放， 成交量均出现短期大幅波动，其中按揭购房成交放大效应最为明显，而全款购房成交在波动中表现出相对韧性。 加息周期下按揭购房明显承压。2022年后随着利率上行，总体成交量与按揭购房成交同步回落，于2023–2024年维持相对低位震荡，全 款购房占比阶段性抬升，反映当前市场中高净值与非杠杆需求支撑作用增强，但整体成交活跃度仍受信贷约束。

房价经历两次主要回调

自2005年以来，英国房价经历了金融危机、脱欧不确定性、疫情冲击及加息周期等多重外部冲击，整体房价与二手房价格均呈现出“下 行调整—修复回升—高位回落—再度企稳”的周期性特征。 2008–2009年金融危机与2022–2023年加息周期构成两次主要回调，近期的调整幅度较小。金融危机期间英国房价同比跌幅-19.3%，而 在2022年至2023年的加息周期中房价同比回落至-2.7%，反映居民资产负债表与信贷环境的韧性提升。 2024年以来，英国房价同比重新回到0%–5%区间，环比围绕零轴小幅波动，整体房价走势相对平稳，二手房价格仍存在短期波动。

政策周期影响回顾

金融危机前后关键政策复盘

2007年8月信贷危机初现，央行启动紧急流动性支持。受美国次贷危机外溢影响，英国银行体系流动性迅速收紧。2007年8月，英国央行（BoE） 向银行体系提供紧急流动性支持，并首次介入处理Northern Rock挤兑事件，标志着英国住房金融体系风险全面暴露。

2008年2月国有化 Northern Rock，防止住房金融风险扩散。英国政府正式将Northern Rock收归国有，保障储户存款安全，并防止按揭贷款市场 进一步失序。该行是当时英国重要的住房按揭贷款机构，其倒闭风险直接威胁房地产交易与房价稳定。

2008年4月启动“特别流动性计划”（SLS），缓解银行抵押品压力。英国央行推出Special Liquidity Scheme，允许银行以不良资产（包括住房 相关资产）置换国债，显著缓解银行资产负债表压力，间接稳定住房按揭贷款供给。

2008年10月实施银行业系统性救助，稳定信贷与房贷体系。英国政府推出银行资本重组计划，对RBS、Lloyds等大型银行注资并部分国有化，同 时提供政府担保，防止信贷体系崩溃。该举措对稳定住房贷款可得性、避免房市“硬着陆”具有关键作用。

2008年11月—2009年初连续大幅降息，住房融资成本快速下行。英国央行将基准利率从2007年的5.75%快速下调，2009年3月降至历史低位0.5%。 利率快速下行显著降低存量和新增按揭贷款利息负担，为住房需求恢复提供条件。

2009年3月启动量化宽松（QE），直接购买资产注入流动性。英国央行正式启动量化宽松政策，通过购买国债等资产向市场注入流动性，压低长 期利率，改善金融条件。QE政策成为支撑房地产价格企稳与修复的重要宏观背景。

2008–2009年强化住房供给与制度重构，重塑中长期住房体系。英国通过《Housing and Regeneration Act 2008》，设立住房与社区署（HCA）， 整合住房投资与社会住房管理，增强政府对住房供给、可负担住房及社区重建的统筹能力。

复盘英国2007–2009年金融危机期间的政策应对可以发现，政策重心并非直接刺激住房成交或房价，而是优先稳定银行体系与住房金融基础。通过 银行国有化、系统性救助、快速降息及量化宽松，英国成功避免了住房市场的系统性崩溃。在信贷条件逐步修复后，住房成交率先企稳，房价则在 较长时间内缓慢修复。

2005-2012年政策：QE主导成交量止跌

金融危机引发的信贷供给冲击，2007–2009 年住房成交量断崖式下滑。2007年9月Northern Rock危机爆发、2008年9月雷曼倒闭后，英国按揭市 场迅速收缩，大量按揭产品被撤回、首付与审查要求显著提高，直接导致潜在购房者无法完成交易。成交量在2008–2009年间降至历史低位，而 同期房价调整相对滞后且幅度有限，体现出“量先于价”的典型特征。

2009年英国央行启动首轮量化宽松（QE），此后住房成交量逐步回升，但长期低于2005–2007年高峰期均值，宏观政策主要起到“止跌”而非 “全面恢复”的作用。

2010年4月高价住房印花税上调，引发部分交易在政策实施前集中完成，随后成交量短期回落。

2012年后政策：印花税（SDLT）减免与加征，对成交量产生明显的阶段性影响

印花税（SDLT）减免与加征，对成交量产生了明显的阶段性影响。2012年首次购房者印花税减免结束、2016年对第二套住房及投资性购房加征 3%印花税，以及2021年新冠疫情后印花税假期的分阶段退出，均在政策临近节点前引发明显的“抢跑效应”，成交量短期内大幅上升；而在政策 窗口关闭后，成交量则迅速回落。

疫情冲击在2020年3月对市场造成了一次明显的外生性断点，成交量短暂下探至历史低位。后在宽松财政与货币政策支持下迅速修复，为2021年 的高波动奠定基础。

相较成交量，房价对短期政策调整的敏感度明显较低。尽管印花税减免与加征在多个阶段引发成交量的显著波动，但房价整体走势仍保持相对平 稳，仅在疫情后与宽松政策叠加阶段出现阶段性抬升。

核心影响因素：人口迁移、租金与按揭贷款

新移民先租后买，购房比例在20年后显著提升

在英居住小于5年的移民人口中，私人租赁占比高达68%，自有住房仅22%。

随着居住时间延长，住房结构逐步转向购房。在英居住5–10年人群中，私人租赁仍达53%；在11–20年阶段，自有 住房提升至49%；当居住年限超过20年，自有住房占比升至77%，私人租赁降至13%。社会住房在各阶段占比始终 稳定在10%–12%区间。

编辑：火腿肠