2026年房地产行业：拐点已现上行持续，港资房企估值重塑

香港房地产市场复盘：住宅市场筑底迎新局，商业 地产当前仍承压

1.1 住宅成交量稳价升，库存去化周期大幅压降

1.1.1 住宅成交量较周期底部大幅增长，成交价逐步企稳回升

新房成交量较周期底部大幅增长，已接近本轮周期中 2019 年峰值水平。本轮房 地产行业周期中，香港新房销售量在 2019 年达到峰值 2.1 万套，随后新房市波 动下行，2022 年成交量下滑至 1.0 万，新房市场销售量筑底。2023 年以来，新 房销售量逐步企稳回升，2025 新房成交量 2.1 万套，已接近本轮周期中 2019 年 峰值水平，较底部增长 99.1%。

二手房成交量稳步提升，创 2022 年以来新高。香港二手房成交量在 2021 年达 到本轮周期峰值 5.7 万套，2023 年下降至 3.2 万套，随后二手房销售量逐步回 升， 2025 年二手房成交量 4.2 万套，创 2022 年以来新高，较本轮周期底部增 长 31.1%。

政策驱动叠加利率下调，香港住宅成交量稳步增长。2024 年 2 月底，香港房地 产市场全面“撤辣”，住宅物业交易无需再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅 印花税，香港楼市时隔 14 年再次进入“零辣招”时代，此外上调价值 3000 万港 元或以下的自用住宅物业的按揭成数至 7 成，价值 3500 万港元或以上的自用住 宅物业的按揭成数上限调整至 6 成。政策出台后香港楼市成交量迅速上涨，2024 年 4 月二手房成交量同比增长 62%，环比增长 99%。2024 年 9 月，受美联储 降息等因素影响，HIBOR 降至 4%以下，房贷利率降低，带动二手房成交量增长， 2024 年 10 月，香港二手房成交量同比增长 75%，环比增长 33%。2025 年由 于美联储开启降息周期等综合因素影响，HIBOR 持续处于相对较低区间，香港住 宅成交量稳步增长。

香港住宅价格自 2021 年下半年以来进入下行周期，2025 年 3 月房价重启增长。 从成交价格上来看，香港住宅成交价指数在 2021 年 9 月达到峰值，进入下行周 期以来，房价指数持续下行，房价指数在 2025 年筑底，周期高点至底部回撤 28.4%。2025 年 3 月以来，香港私人住宅售价指数持续回升，至 2025 年 11 月 累计增长 4.4%。

1.1.2 库存压力缓解，去化周期压降

库存压力有所缓解，去化周期大幅压降。截至 2025 年 9 月，香港新房库存 10.2 万套，较 1Q2024 高点库存高点下滑 1.0 万套，库存压力虽有所缓解，但绝对值 仍处历史相对高位水平。考虑销售流速后，香港新房库存去化周期大幅下降，2023 年 9 月，香港新房广义库存去化周期达 125 个月，已开工及竣工未售库存去化周 期达 101 个月，2025 年 9 月其广义库存、已开工及竣工未售去化去化周期分别 下降至 61 个月、53 个月。

1.2 零售物业整体租金仍处调整阶段，核心区域呈现复苏趋势

零售物业租金整体仍处调整阶段，租金同比降幅已逐步收窄。从租金水平上来看， 香港零售物业租金指数在 2019 年 7 月达到峰值水平后回落，截至 2025 年 11 月，已下滑 24.0%，其中 2025 年 1 月-11 月累计下降 2.9%。目前香港零售物 业租金虽仍处调整阶段，但受益于入境旅客增长、零售业销货价值提升等综合因素，租金指数同比降幅已逐步收窄。2025 年 1 月，香港零售物业租金指数同比 降幅达 7.6%，至 2025 年 11 月已收窄至 4.8%。

零售物业空置率近年来逐步上升，核心区域已呈现复苏趋势。自 2019 年以来， 香港零售物业空置率保持在 10%以上水平，2020 年达 11.4%，2021 年香港零 售物业空置率小幅回落至10.2%，随后呈逐步上升趋势，2024年已高达11.8%。 核心区域已呈现复苏趋势，部分区域空置率明显下降，截至 2025 年 12 月底，铜 锣湾、中环、尖沙咀、旺角零售物业空置率分别为 7.9%、4.3%、8.3%、6.1%， 同比分别+7.9pct、-4.3pct、-1.1pct、-2.3pct。

1.3 写字楼租金及出租率承压，区域市场分化明显

近年来香港写字楼租金承压，空置率上升。2019 年 6 月，香港写字楼租金指数 达到本轮周期峰值 265.1，自 2019 年下半年以来，租金指数持续下滑，截至 2025 年 11 月，香港写字楼租金指数已下滑 21.1%，其中 2025 年 1-11月下滑3.1%。 写字楼空置率自 2019 年以来持续上升，2024 年已达 16.3%。 区域市场分化明显，部分区域写字楼空置率压降，租金有所提升。香港写字楼市 场租金及出租率表现区域分化明显，2025 年 1-11 月，中环核心区域写字楼租金累计增长 0.4%达 990 港元/平方米/月，九龙东、香港东区、香港南区写字楼租金 水平相对较低且下滑较快，从空置率上来看，尖沙咀、中环核心区空置率相对较 低且进一步压降，4Q2025 香港尖沙咀、中环核心区写字楼空置率分别同比下降 1.6pct、2.5pct 至 12.2%、14.8%，九龙东、九龙西、香港南区等区域空置率仍 处相对较高水平。

香港房地产市场展望：住宅市场量价齐升，商业地 产蓄势回暖

2.1 住宅市场延续复苏趋势，结构分化或为主要特征

2.1.1 美联储降息周期有望延续，利率下行带动香港房地产市场持续回暖

香港购房按揭利率包括 H 按及 P 按两种方式，其房贷利率自 2024 年 9 月以来 进入下行区间，利率下行是香港房地产市场回暖的重要因素。香港房贷利率包括 H 按及 P 按两种方式，H 按为以 HIBOR 为基础利率并上浮 130BP，封顶为最 优贷款利率扣减 175BP，P 按方式为最优贷款利率扣减 175BP，目前主流按揭 方式为 H 按。2022 年 3 月以来美联储多次加息，HIBOR 快速上行，2023 年底 HIBOR 达 5.5%，H 按封顶房贷利率为 4.1%。2024 年以来，HIBOR 虽小幅下 行，但 H 按封顶房贷利率仍保持在 4.0%以上水平，2024 年 9 月，银行最优贷 款利率下调，H 按封顶贷款利率随之下降至 4.0%以下水平，香港房贷利率随 HIBOR 及最优贷款利率调整并进入下行区间，截至 2025 年 12 月，香港 H 按 封顶房贷利率下降至 3.3%。

HIBOR 与美元利率走势趋同，美联储降息周期有望延续，香港房贷利率或继续 保持低位，带动房地产市场持续回暖。由于套利机制等因素，HIBOR 走势与美元 利率走势较为相似。截至 2025 年底，美国失业人数同比增加 8.4%至 750 万人， 失业率同比上升 0.3pct 至 4.4%，失业人员招聘率同比下降 3.0pct 至 44.9%， 美国整体就业表现仍相对较弱。通胀方面，2026 年 1 月美国 CPI 及核心 CPI 同 比增长 2.3%、2.5%，通胀相对温和，未出现大幅反弹。考虑到美国当前就业表 现相对较弱，通胀相对温和，美联储降息周期有望延续，2026 年美元利率或进一 步下调，HIBOR 走势与美元利率走势趋同，有望保持低位从而带动住宅市场量价 齐升。

2.1.2 “供平过租”的房屋占比有望增加，带动购房需求提升

近年来香港房贷利率下行，叠加私人住宅租金回报率提升，或超 3 成存量住宅已 实现“供平过租”。2023 年以来香港私人住宅租金指数持续上行，截至 2025 年 11 月，香港私人住宅租金指数已接近 2019 年下半年峰值。租金持续提升，叠加 房地产市场下行，房价调整，香港私人住宅租金回报率持续上涨。香港 40 平方米 以下的私人住宅占比超 3 成，截至 2025 年 11 月，其租金回报率达 3.6%，H 按 封顶利率为 3.3%，40 平方米以下私人住宅租金回报率已超 H 按封顶利率约 0.3pct，实现“供平过租”。 2026 年香港房贷利率或继续下行，“供平过租”的私人住宅占比有望进一步增加， 带动购房需求提升。由于美联储降息周期有望延续等综合性因素，2026 年 HIBOR、最优贷款利率及香港房贷利率有望继续下调，截至 2025 年 11 月，香 港H按封顶利率为3.3%，40平方米-69.9平方米的私人住宅租金回报率为3.1%， 接近 H 按封顶利率水平。考虑到香港 40 平方米-69.9 平方米的存量私人住宅占 比为 47.8%，2026 年香港或超八成住宅有望实现“供平过租”，从而带动购房需 求提升。

2.1.3 “抢人才”政策基调延续，普通话买家购房量有望继续增长

“抢人才”政策基调延续，积极吸引人才来港，为后续香港房地产市场提供潜在 购买需求。香港特区行政长官李家超在 2022 年施政报告中明确提出“抢人才、抢 企业”的政策方向，随后推出并优化一系列人才吸引政策，包括高端人才通行证计 划、优才计划等。政策吸引人才效果明显，2022-2024 年香港高才通计划、一般 就业政策、输入内地人才计划、优才计划签发的签证/入境许可证分别为9.2万份、 7.5 万份、5.7 万份、2.8 万份，合计超 25 万份。此外，香港积极扩招非本地学 生，2023 年施政报告中提出 2024-2025 学年本科非本地生自费招生上限由本 地学额的 20%提升至 40%，2025 年施政报告提出 2026-2027 学年专上院招收 非本地自费生的上限由本地学额的 40%提高到 50%，研究生由 100%提高到 120%，随香港积极扩招非本地学生，后续留港工作的非本地学生数量或有所增 长。香港一方面通过“抢人才”政策积极吸引人才来港，一方面通过扩招增加非 本地学生数量，未来来港及留港人才或有望逐步转化为购房需求。

全面“撤辣”降低非永居买家购房成本，普通话买家购房量有望继续增长。2024 年 2 月底，香港政府全面“撤辣”，非香港永久居民身份购无需再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税等税费，降低非香港永久居民身份购房者交易成 本，普通话买家购房总量和占比大幅提升，2024 年内地买家在香港购房 1.2 万 套，2025 年普通话买家购房近 1.4 万套。考虑到香港政府近年来通过政策吸引 人才来港，降低非永久居民的购房交易成本对于吸引人才来港留港存在一定作用， 故政策短期有望延续，普通话买家购房总量或继续增长，并在一定程度上支持香 港房地产市场回暖。

2.1.4 供地节奏克制，未来潜在私人住宅供应规模收缩

近年来政府供地节奏克制，缓解住宅库存压力。2017 年以来香港土地供应节奏 放缓，2017-2019 年香港政府平均每年出让 20 宗土地，平均出让土地面积 16.3 万平方米，2020-2022 年下降至平均每年出让 13-14 宗土地，平均出让土地面 积 13.0 万平方米。2023 年以来截至 2025 年 11 月，香港政府土地供应进一步 收缩，合计推出 16 宗土地，出让土地面积 13.6 万平方米。近年来香港政府克制 的供应节奏，有助于缓解新房库存压力，当前香港新房市场广义库存去化周期已 由 2023 年 9 月高点时的 125 个月下降至 2025 年 9 月的 61 个月，由于政府供 地节奏放缓，叠加新房成交量提升，后续住宅市场库存去化周期有望继续压降。 未来潜在供应规模压降，私人房屋远期供应规模大幅收缩。根据香港房屋局《长 远房屋策略》周年进度报告，自 2018 年起香港政府将公营房屋与私人房屋供应 比例由 60:40 调整至 70:30，香港私人房屋供应规模压降。2014 年香港未来十 年计划供应私人房屋数量扣减未来 2-5 年计划供应私人房屋数量（即广义库存）， 计划供应的远期私人住宅数量为 11.6 万套，2025 年该指标为 2.4 万套，较 2014 年下降近八成，未来潜在私人住宅供应规模的收缩为房地产市场的企稳回升提供 一定支撑。

编辑：火腿肠