2026年房地产行业：美国次贷危机下的房地产市场

次贷危机情况简介

美国房价及房屋自有率

次贷危机前美国房价指数同比增速处于上升趋势，1990年同比降低 1.28%，2005年同比增速最高，达14.44%。2004-2005两年美国总体 上涨28.72%，同期美国实际GDP仅上涨7.25%。美国房价指数从2007 年-2012年下跌约26%，随后止跌回升，于2016年突破2007年高点。

1994年前，美国房屋自有率稳定在64%左右。1994年后，在政策推动下，美国房屋自有率开始上升，于2004年见顶，达到69%，明显高于历史均值。2004年后又逐步降低。2016年房价创历史新高时，房屋自有率重新降至63.4%，回归1984年-1994年均值附近。

美国房价的地理特征

城市组A包括美国房地产市场活跃的大都市区，投机属性更强， 2000年-2006年房价最多上涨134.1%，2006年-2011年房价最多下跌 41.3%，2017年突破次贷危机高点。

城市组B包括美国房地产市场较弱的大都市区，2000年-2006年房价最多上涨30.5%， 2006年-2012年房价最多下跌23.2%，2015年突破次贷危机高点。

美国房价指数和贷款逾期率的地理特征

1997年-2006年，10城房价指数增速高于全国房价指数，2007年2010年下跌幅度也大于全国房价指数。2011年后，两者增速较为接 近。

按州来看，美国按揭贷款逾期率2008-2009年均值与2010-2015年均值相比，差值最高的10个洲分别为：内华达、佛罗里达、亚利桑那、密歇根、加利福尼亚、佐治亚、印第安纳、科罗拉多、伊利诺伊、华盛顿特区。城市组A的房地产市场活跃城市全部位于这10个州。

美国房价收入比及房价租金比

从美国房价收入比来看，1990年至1996年美国房价收入比缓慢下降， 1990年比1997年高约8.8%，1997年后快速增长，2006年较1997年高 43.0%。美国房价收入比于2012年见底后，逐渐反弹。2016年房价 创历史新高时，房价收入比仅为历史峰值的79.9%。

从美国房价租金比来看，1990年至1998年美国房价租金比缓慢下降，1990年较1998年高约12.4%，1998年后快速增长，2006年较1998年高29.2%。美国房价租金比于2012年见底后，逐渐反弹。2016年房价创历史新高时，房价收入比仅为历史峰值的78.7%。

美国利率走势与贷款余额

2001年-2002年初，美联储将联邦基准利率从5.41%降至1.52%，降 幅小于1990年-1993年的8.32%至2.66%，但降息速度更快，基本在1 年内完成降息。2005年-2006年利率重新从1.97%升至5.34%，升息 幅度大于1993年-1994年的2.66%至5.44%。

美国家庭房屋贷款余额在1990年后增速逐步降低，从11.91%降至1999年的8.54%。2001年-2006年增速反弹，年均增速达到12.61%。2007年-2016年房贷余额仅下降6.1%。

次贷危机救市政策及效果

货币政策

2007年高点起，美联储将联邦基准利率从5.31%降至2009年的0.11%。 降息幅度为5.20pct。2009年-2015年，利率持续小于0.3%。

2008年11月起，美联储实施量化宽松（QE）。美联储从2009年1月开始购买抵押贷款证券（MBS），持有量在2010年6月达到第一个高点，11287亿美元，占美联储总资产48%。2012年开始的新一轮QE，MBS持有量在2015年1月达到17386亿美元，相当于2014年美国GDP的9.9%。

财政政策

美国推出三大法案，预计总上限超过1.6万亿美元，相当于美国 2008年GDP的11%，用于减税降费，扩大需求，刺激经济。 2007年-2012年，美国政府部门杠杆率从60.5%增长至102.1%。同期，居民部门杠杆率从98.4%下降到83.4%，非金融企业杠杆率从72.2%下降到69.3%。

主要政策和房价

美国救市政策从2007年8月开始。2008年下半年美国房价同比增速从-8.68%继续下降，2009年3月一度跌至-12.58%，这段时间非常规政策集中释放，随后房价同比增速止跌回升。2010年11月，美联储进行第二次QE，随后房价增速下跌趋势暂缓，稳定在-3.8%左右。房价同比增速从2012年开始继续上升，2012年5月，同比增速回正，2012年9月，美联储进行第三次QE。从效果上来看，传统货币政策如降息的效果有限，非常规货币政策（QE）和大规模财政政策的效果较好。

租金回报、利率与房价

美国1990年-2015年长期利率总体处于下跌趋势。30年按揭利率从 最高10.22%最低下降至3.35%。 2000年-2015年美国租金回报率基本稳定，2006年Q1最低约5.8%，2012年Q1最高约8.1%。2008年Q1起，美国租金回报率持续高于30年按揭利率。房价同比增速于2009年3月触底反弹，此时租金回报率与10年期国债市场利率差值约4.6pct。租金回报率与按揭利率的差值是美国房价见底的指标之一。

报告节选：

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