2025年第51周房地产行业周报：各地房贷贴息力度与效果如何？

本周观点：各地房贷贴息力度与效果如何？

事件：伴随楼市量价的持续调整，2023 年底开始杭州临平区、南京雨花台区、 长春、山西运城、武汉等城市陆续出台贴息新政，但综合看来各地因限制较多力 度较低，楼市促进效果较为有限，经梳理： 贴息力度：1%-2%区间（1%为主要贴息幅度），运城则采取贷款总利息的 30%- 50%进行补贴。经梳理，南京雨花台区、长春、武汉（部分区域）采取既定 的贴息幅度，其中长春、武汉按照初始贷款本金的 1%发放贷款利息补贴； 南京针对不同面积段的新房给予不同力度的贴息标准（≤90 ㎡，贴息力 度 2%；90 ㎡<建筑面积≤120 ㎡，贴息力度 1.5%；＞120 ㎡，贴息力度 1%）；而运城则采用总房贷利息部分比例进行贴息，面向高层次人才，正 高或博士后/副高或博士/硕士或本科生层次人员贴息幅度分别为购房贷 款利息的 50%/40%/30%。 贴息限制：仅针对新政出台后 3-6 月内的新购房屋，且补贴期间为 1-3 年，贴息 总额上限最高为南京市雨花台区（4 万元）。经梳理，出台房贷贴息新政的城 市/区域普遍对新购房屋时间段、补贴期限有所限制，具体来说：①杭州 临平区仅针对政策出台后约 3 个月内新置房屋，且补贴期限为 3 年；② 南京市雨花台区仅针对政策出台后约 6 个月内新置房屋，且补贴期限仅 为 1 年；③长春市仅针对政策出台后约 4 个月内新置房屋，且补贴期限为 3 年；④武汉市仅针对政策出台后约 3 个月内新置房屋，且补贴期限为 2 年（分两年发放）。经过简单计算，这些城市整体贴息总额较为有限：① 南京市雨花台区综合补贴上限为 4 万元；②长春综合补贴上限为 3 万元； ③武汉综合补贴上限为 2 万元.

贴息效果：因整体贴息幅度有限，贴息期间绝大多数城市/区域销量未有显著起 色。采用中指研究院数据库数据，测算得到①杭州临平区：新政期间商品 房成交同比+44%，而同期杭州全市新房成交同比+84%，新政区域销量起 色相对有限；②南京市雨花台区：新政期间商品房成交同比+32%，而同 期南京全市新房成交同比+7%，新政区域销量起色相对显著；③长春：新 政期间商品房成交同比-2%，而同期全国新房成交同比-1%，新政期间长 春销量起色相对有限；④武汉：新政期间商品房成交同比-44%，而同期武 汉全市新房成交同比-59%，新政区域销量起色相对有限。综合看来，已经 落地贴息新政的城市/区域因补贴限制较多（指定期限内购房才可享受，基本 在 1-3 个月之间；贴息幅度小，介于 1%-2%之间，总补贴金额 1 万-4 万；贴息 期数短，基本是 12-36 个月）、楼市促进效果也较为有限。

股票市场与信用债

本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-2.62%和-1.30%，分别跑输大盘 2.54pct/跑输大盘 0.88pct。本周地产信用债发行 137.20 亿元，净融资额 56.13 亿元。 截至 2025 年 12 月 12 日，地产信用债累计发行 4156.52 亿元，净融资额-294.57 亿 元，去年同期为-83.52 亿元。

2.1.地产 A 股

本周 A 股房地产板块跑输大盘（沪深 300）。本周 A 股房地产板块涨跌幅为-0.41%， 跑输大盘 0.13 个百分点，涨跌幅在 31 个行业板块中由高到低排名为第 24 名。

近一个季度及近一个月，房地产板块均跑输大盘。 近一个季度，A 股房地产板块涨跌幅为-8.77%，同期沪深 300 涨跌幅为 0.64%，房 地产板块跑输大盘（沪深 300）。近一个月，A 股房地产板块涨跌幅为-7.55%，同期 沪深 300 涨跌幅为 0.07%，房地产板块跑输大盘（沪深 300）。

本周地产 A 股中：涨幅靠前的主要是*ST 中迪（13.70%）、华侨城 A（8.54%）、天 地源（5.85%）、广宇集团（5.47%）、大悦城（3.86%），跌幅靠前的主要是首开股份 （-11.33%）、张江高科（-6.59%）、华夏幸福（-4.55%）、南都物业（-3.22%）、京投 发展（-2.90%）。

2.2.地产港股

本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块涨跌幅为2.34%，跑输大盘 1.24 个百分点，涨跌幅在 12 个行业板块中由高到低排名为第 10 名。本周领涨板块主要包括必选消费、金融业、能源业，领跌板块主要包括可选消 费、电讯业、地产建筑业。

本周地产港股中：涨幅靠前的主要是康桥悦生活（73.91%）、红星美凯龙（11.21%）、 保利置业集团（9.94%）、荣万家（6.38%）宝龙商业（6.30%），跌幅靠前的主要是富 力地产（-19.12%）、建业地产（-13.75%）、恒大物业（-11.28%）、绿景中国地产（- 10.45%）、中梁控股（-8.33%）。

2.3.地产信用债

一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计 43.30 亿元，到期金额 93.91 亿元，净融资额-50.61 亿元。截至 2025 年 12 月 19 日，地产信用债累计总发行金额为 4199.82 亿元，同比 持平 0.00%，到期金额 4540.00 亿元，同比上升 5.43%，净融资规模为-340.18 亿元， 去年同期为-118.16 亿元。

REITs 市场

本周 REITs 指数涨跌幅为-2.60%。本周产权型 REITs 指数收于 115.63 点,涨跌幅为1.76%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 112.43 点,涨跌幅为-3.64%;近一个月， REITs 指数跑输沪深 300 指数 3.87pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为华夏 和达高科 REIT，涨跌幅为-0.20%。本周 REITs 成交额为 10.30 亿元，环比-1.94%。 本周 REITs 换手率为 0.33%，环比-0.02pcts。

3.1.指数表现

本周（2025 年 12 月 15 日-2025 年 12 月 19 日，下同）REITs 指数收于 114.31 点， 涨跌幅为-2.60%。目前已上市公募 REITs 达到 29 只，我们以首批上市公募 REITs 第 一个交易日为基准日，基准点位为 100，构建了 REITs 指数、产权型 REITs 指数、 特许经营权型 REITs 指数、产业园区型 REITs 指数、仓储物流型 REITs 指数、高速 公路型 REITs 指数、生态环保型 REITs 指数、能源型 REITs 指数。截至到 2025 年 12 月 19 日，REITs 指数收于 114.31 点，涨跌幅为-2.60%。

本周产权型 REITs 指数收于 115.63 点,涨跌幅为-1.76%。其中，产业园区型 REITs 指 数收于 92.67 点,涨跌幅为-1.63%;物流仓储型 REITs 指数收于 116.84 点,涨跌幅为1.30%;保租房型 REITs 指数收于 127.50 点,涨跌幅为-2.40%。

本周特许经营权型 REITs 指数收于 112.43 点,涨跌幅为-3.64%。其中，高速公路型 REITs 指数收于 93.13 点,涨跌幅为-4.65%;生态环保型 REITs 指数收于 122.26 点,涨 跌幅为-0.96%;能源型 REITs 指数收于 127.59 点,涨跌幅为-2.69%。

近一个月，REITs 指数跑输沪深 300 指数 3.87pcts。其中，产权类 REITs 指数跑输沪 深 300 指数 2.23pcts；特许经营类 REITs 指数跑输沪深 300 指数 5.86pcts。产权型 REITs 中，产业园区 REITs 指数跑输沪深 300 指数 2.42pcts，物流仓储型 REITs 指 数跑输沪深 300 指数 2.86pcts，保租房型 REITs 指数跑输沪深 300 指数 1.34pcts。特 许经营型 REITs 中，高速公路 REITs 指数跑输沪深 300 指数 7.86pcts，生态环保型 REITs指数跑输沪深300指数2.04pcts，能源型REITs指数跑输沪深300指数2.95pcts。

本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为华夏和达高科 REIT，涨跌幅为-0.20%。本周领 跌或涨幅最小的公募 REITs 为华夏华润有巢 REIT，涨跌幅为-10.49%。从月度涨跌 幅来看，领涨或跌幅最小的公募 REITs 为东吴苏园产业 REIT，涨跌幅为-0.54%，领 跌或涨幅最小的公募 REITs 为浙商沪杭甬 REIT，涨跌幅为-20.27%。IP0 以来，领 涨或跌幅最小的公募 REITs 为中金厦门安居 REIT，涨跌幅为 61.62%，领跌或涨幅 最小的公募 REITs 为华夏中国交建 REIT，涨跌幅为-44.85%。

3.2.成交额

本周 REITs 成交额为 10.30 亿元，其中，产权型 REITs 成交额为 3.97 亿元，特许经 营型 REITs 成交额为 6.32 亿元，产权型 REITs 中，产业园区型 REITs 成交额为 1.55 亿元，保租房型 REITs 成交额为 1.31 亿元，物流仓储型 REITs 成交额为 1.12 亿元， 特许经营权型 REITs 中，高速公路型 REITs 成交额为 4.78 亿元，生态环保型 REITs 成交额为 0.46 亿元，能源型 REITs 成交额为 1.09 亿元。

3.3.换手率

本周 REITs 换手率为 0.33%，环比-0.02pcts。其中，产权型 REITs 换手率为 0.28%， 环比-0.05pcts；特许经营型 REITs 换手率为 0.42%，环比 0.02pcts。产权型 REITs 中， 产业园区型REITs换手率为 0.19%，环比-0.08pcts；保租房型REITs换手率为 0.42%， 环比-0.04pcts；物流仓储型 REITs 换手率为 0.27%，环比-0.02pcts。特许经营权型 REITs 中，高速公路型 REITs 换手率为 0.47%，环比 0.01pcts；生态环保型 REITs 换 手率为 0.45%，环比-0.07pcts；能源型 REITs 换手率为 0.30%，环比-0.01pcts。

编辑：火腿肠