2026年REITs年度策略：春山可望，再赴新程

一级:多层次市场正在形成

截至2025年11月21日，我国公募REIT市场共上市发行77只REITs项目，二级市场总市值近2198亿元，其中2025年新上市19只REIT 项目，发行规模383亿元，品种方面新增农贸市场、数据中心、市政供热设施、天然气热电联产项目等。

自2024年8月1日起，基础设施REITs进入常态化发行阶段，政策强调提升项目质量与审核效率、优化流程与信息披露，并适度拓宽 资产范围。2025年9月，发改委发布“782号文”，在常态化基础上进一步“扩围、提效、促混装、重民企”。已上市REITs满6个 月即可申报扩募，发改委直接受理、优先评估，显著压缩周期。上线REITs项目信息系统，实现申报全流程标准化、可追溯，减少 沟通与时间成本。

2025年以来我国公募REIT市场扩募节奏提速，一方面2024年申报的扩募项目逐步落地，另一方面2025年新的扩募品类与扩募方式出现。

截止11月28日，2025年以来上市19只REITs项目，平均打新收益率在0.927%（以上市首日收盘价为基准，下同，排除中航易商仓储项 目后均值在0.197%），累计收益率在17.621%（排除中航易商仓储项目后在3.551%）。盘中出现破发之后，市场情绪出现波动。

虽2025年REITs新增规模相对有限，但是多层次的市场正在建立，预计2026年新增底层资产和扩募会继续推进，机构间REITs也将 蓬勃发展，11月28日，中国证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，12月1日，发改委发 布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（991号文），标志着中国 REITs市场在历经 四年以基础设施资产为主的探索后，正式向商业不动产领域敞开大门，未来城市更新设施、酒店、体育场馆、写字楼等商业基础设 施或也将被纳入 REIT 市场。

商业不动产 REITs 或将驱动 REITs市场加速扩容。尽管当前基础设施 REIT 市场已迈入常态化发行，但发行节奏仍有待提升。与基 础设施相比，商业不动产存量规模更庞大，资产供给方盘活资产的意愿也较强，潜在供给量充足。REITS 资产市场深度提升有利于 多样化资金入市，丰富投资者结构，改善 REITs二级市场生态。

此外，持有型ABS发行速度加快，为市场提供了较为重要的工具，承接非标需求的同时也丰富了多层次的REITs市场。城投化债背 景下保债供给收缩明显，优质区域城投平台严格把控综合融资成本，非标规模稳中有降，价格内卷格局下保债和信托等收益率趋势 性下降，非标融资滚续难度加大，存续非标规模被动压缩。而持有型ABS为保险、理财在内的中长期资金提供了有效的资产信用工 具，是盘活存量的重要一环。

二级市场:盈亏同源

对比其他大类资产来看，沪深300指数，中证红利指数、中债综合指数以及中证REITs全收益指数年内涨幅分别为17.6%、3.3%、0.8%、 8.5%，日收益率标准差分别为1.0%、0.8%、0.1%、0.5%，二者相除后分别为18.52、4.28、9.41、18.00。整体来看REITs市场表现尚 可，收益率较高的同时波动率相对较低，但上半年与下半年REIT市场表现泾渭分明，若年中高位入场可能持有体验感不佳。

公募REITs由于上半年交易分母端广谱利率下行、分子端业绩边际改善，叠加机构欠配，估值出现明显透支。 三季度权益市场赚钱效应明显，公募REITs由于整体新发询价区间打开，前期机构趋同打新策略性价比明显下滑，叠加三季度部分 资产业绩进一步走弱以及项目密集解禁等因素带动下出现回调。 REITs的偏债属性在下半年较为凸显，解禁压力虽客观数值较大，但实际冲击基于学习效应有所减弱。

截止2025年11月14日，年内中证REITs全收益指数涨幅为8.5%，分REIT板块来看，上半年消费与保障房板块涨幅较高，具体来看，涨幅 由高到低分别为：消费（35.76%）、保障房（15.11%）、仓储（13.51%）、交通（11.01%）、市政环保（7.88%）、能源 （7.61%）、新型基础设施（5.36%）、产业园（1.77%）。

基本面:分化延续

2025年第三季度各基础设施REITs板块呈现出明显的分化格局，但相对弱势板块呈现出企稳态势。 保障房板块表现最为稳健，受益于出租率与租金稳中有升，绝大多数项目营业收入实现正增长；市政环保板块同样表现亮眼，整体 收入指标同比上涨，呈现量价齐升态势。相比之下，产业园板块持续探底，供需失衡仍是重大难题，除新纳入扩募资产外，绝大多 数项目收入皆持续承压；仓储板块则边际承压，市场化程度较高的项目受新增仓储入市影响竞争压力较大。能源板块三季度经营数 据同样表现不佳，6只可比项目仅1只实现营业收入同比增速为正，地区自然资源变化与电力市场化改革成为重要变量。

保障房板块维持稳健经营，类债属性稳固。受益于出租率与租金稳中有升，保障房板块绝大多数项目营业收入实现正增长，其中北 京保障房项目新纳入扩募资产收入提升显著，但部分市场化程度较高的租赁项目存在业绩波动，但相对可控。此外，深圳安居项目 和苏州恒泰项目分别因房产税三年免税期结束和财务费用增加，导致EBITDA环比/同比下降。

消费板块整体表现依旧稳健，各项目积极调改，收入 指标多数上涨，但部分租金与业绩挂钩程度较深的项 目，受季节性影响盈利略有下行，典型如首创奥莱项 目，春、夏两季（对应第 2、第 3 季度）受节假日较 少、货品单价较低、以及天气炎热等因素影响，销售 业绩往往呈现一定程度的淡季特征。虽然单季度数据 环比下行较显著，但本年度累计实现的营业收入、息 税折旧摊销前利润等经营数据均超额完成了本基金发 行阶段评估报告披露的可比预测数据。

产业园行业竞争压力延续，除临港产业园项目新纳入 扩募资产，盈利指标同比增幅较大外，绝大多数项目 收入皆持续承压。 厂房类项目以及一线城市内项目相对较稳定，但研发 办公以及孵化器类项目整体承压格局不变，部分项目 面临量价齐跌态势，供需失衡仍是当前产业园板块面 临的重大难题，运营方除租金让利外，也需采取更多 差异化战略。 一线城市核心区域资产由于产业集群、区位优势等壁 垒，出租率相对保持高位，签约率较为稳定；以量换 价情况虽依然存在，但价格角度波动空间缩小。

从盈利指标来看，多数高速项目营业收入同比下滑但 环比上升，环比上升主要受益于暑运及旅游出行影 响，参考意义较小，而同比变化的原因则主要集中在 竞品分流（国金中国铁建高速REIT、易方达深高速 REIT、中金山东高速REIT）、路网改扩建（华夏中 国交建REIT，华泰江苏交控REIT、华夏南京交通 REIT、中金安徽交控REIT等），此外，个别事件也 对高速车流量有影响，如“苏超”联赛对沪苏浙高速公 路车流量和通行费收入产生了正向影响。

市政环保板块整体收入指标同比上涨，横向稳定性显著。绍兴原水REIT原水供应量提升显著；中航绿能REIT积极与北京市城市管 理委员会协调垃圾来源，通过投用尖峰冷却系统、生活垃圾焚烧全流程AI应用、碳监测平台等方式，有效降低厂用电率并提升吨 垃圾发电效能，报告期内发电量、垃圾处理量与厨余垃圾处置量皆有一定提升；首创水务REIT污水处理单价有所提升，主要由 于：1）深圳项目公司从2025年3月份开始选择适用免征增值税政策，相应的增值税销项税额直接计入收入，导致平均单价上涨； 2）合肥项目公司的调价事项在本报告期内审批通过，污水处理服务费含税单价由1.261元吨调整为1.298元吨，从2024年11月9日 开始执行，2024年11月9日到2025年6月30日期间调价导致的收入差额在本报告期内一次性进入收入，导致平均单价上涨。

策略:积极布局

悲观情绪集中释放，REIT市场与利率脱锚。近期债市边际回暖，但REIT市场除单日小幅修复外，后续演绎放量下跌行情，价格贵 仍是当前制约REIT市场企稳的关键因素。 从利差水平来看，6月底以来REIT市场与利率同向调整，利差水平未明显回升，而REIT市场持续阴跌压制市场情绪，体现为交易活 跃度的下降以及近期REIT市场与利率行情脱锚。后续来看，脱锚行情下利差空间略有修复，可适当增配估值较低的板块/个券。建 议：①负债端稳定的欠配机构择低配置；②交易盘保持谨慎，可以适当进行估值切换和仓位优化；③增配思路上推荐相对估值洼 地，比如估值较低的保租房、消费个券以及相对便宜的高速公路板块。

跨年行情展望：①减持冲击相对可控，压力虽大但较为理智；②机构行为和REITs计价方式仓有一定扰动；③场外REITs类指数产 品有望推出。 节奏上，到年底前预期机构行为阶段性主导，考虑机构可能为明年考核在年底做止盈操作，预期市场年底前仍会因此有一次相对明 显的波动，如果有相对明显回调或是来年布局相对合适的窗口。短期项目解禁会对市场形成扰动，但从近期解禁项目表现来看，预 计影响大概率只在单一标的或对应板块内，部分标的可能解禁后有短期交易机会。进入12月随着机构考核结束以及可能的指数化产 品年底推出政策，市场可能会再度迎来一波上扬。

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