2026年度REITs投资策略：REITs资产债性凸显，关注多元化趋势下板块分化机会

2025年REITs板块逻辑复盘

2025年REITs板块逻辑复盘：上半年表现优于股债，下半年债性凸显

2025上半年，中证REITs全收益上涨13.41%；沪深300指数上涨3.03%；标普中国债券指数上涨0.66%。2025上半年REITs板块表 现明显大幅优于股债，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现上半年REITs较高的超额收益，消费与保租房板 块凭借政策支持和需求韧性成为市场主线，而产业园、生态环保等板块分化加剧。

2025年三季度至今（2025年10月29日），中证REITs全收益下跌4.84%；沪深300指数上涨20.6%；标普中国债券指数下跌 0.46%。REITs板块债性在三季度至今明显凸显。

2025年REITs板块逻辑复盘：下半年以来利率股指高度正相关

2025年下半年至今，上证指数与十年期国债收益率变化趋势呈现高度正相关性；而与此同时，中证REITs全收益走势则明显与股 指、十年期国债收益率表现出明显的反向走势。

反向走势：反内卷与利率的回升逻辑

2025 年 7 月，中央财经委会议明确 “依法依规治理企业低价无序竞争” 后，水泥、光伏、煤炭等行业通过减产、兼并重组等 方式优化供给结构。这直接扭转了市场价格长期下行趋势，7月CPI环比由下降0.1%转为上涨0.4%，7 月 PPI 环比降幅收窄至 0.2%，为 3 月以来首次收窄。

政策信号释放后，市场对未来物价回升的预期显著增强。市场预期从交易低物价预期转向交易温和通胀，推动利率中枢显著上 行。

反向走势：反内卷与股市的修复逻辑

2025 年 7 月 “反内卷” 政策提出后，市场对企业盈利预期显著改善，推动股市估值修复。政策通过抑制低价竞争、优化行业 供给结构，直接扭转了部分行业的利润下行趋势：政策引导企业从 “量增” 转向 “质增”，通过技术升级和品质提升构建差 异化优势，例如加速 BC 电池、颗粒硅等新技术应用，推动行业从价格竞争转向技术竞争。这些变化使得投资者对企业盈利可 持续性的信心增强，盈利预期的上修直接驱动估值修复—— 市场从 “交易困境” 转向 “交易复苏”，反内卷相关板块成为引 领股市反弹的核心主线。

反向走势：REITs板块基础资产的特征

公募 REITs 的底层资产以成熟运营的基础设施与不动产为主，如交通枢纽、仓储物流、消费物业、保障性租赁住房等，其核心 收益来自长期稳定的租金、特许经营权收费等现金流，而非依赖行业产能扩张或价格竞争。这类资产的价值与运营效率、区位 稀缺性、需求稳定性直接相关，且多数处于供需格局相对稳定的领域，与反内卷政策重点整治的 “低价无序竞争、产能过剩” 等问题并无直接关联。反内卷政策聚焦于优化制造业、新兴产业等领域的竞争生态，而 REITs 底层资产的现金流生成逻辑不受 此类行业竞争格局调整的显著影响，因此“反内卷”行情本身没有带给REITs资产估值修复，反而降低了相关资产的相对热度。

反向走势：行情逻辑转变，关注度进入阶段性低点

REITs 兼具股债双重特性，其类固收属性使其估值对利率环境高度敏感，核心源于其以现金流折现为核心的估值逻辑。7 月反内 卷政策引发市场对通胀回升与名义价格水平增速上行的预期，推动无风险利率中枢上移，而 REITs 的内在价值依赖未来现金流 与折现率的匹配关系 —— 当利率升高时，投资者对资产的要求回报率提升，导致相同现金流对应的现值下降，直接压制估值水 平。

REITs板块分化态势解读

REITs板块分化态势解读：分化态势明显

2025年以来，REITs板块分化态势明显。从年初至今表现来看，消费REITs、保障房REITs、仓储物流REIT收益水平相对较高， 特别在上半年区间内，涨幅均超20%。环保、高速公路、产业园区、能源REITs受市场关注度较小，行情上看，整体波动性较 小，弹性不大。

保障房REIT：优质资产特性保持，关注阶段性回调机会

2025年初至今，保障房REITs的走势主要受多重因素驱动： 避险需求激增。年初受国际局势变动及A股剧烈震荡影响，资金转向抗周期资产 。4月7日上证指数下跌7%，5只保租房REITs中 4只逆势上涨。 底层资产韧性凸显。核心区位（如北上深科技产业带）、高出租率及长租约占比支撑现金流稳定，叠加租金补贴和产业协同效 应（如腾讯、字节跳动员工租户），形成超额收益基础。 政策与扩募催化。国家推动租赁住房金融支持，首单保租房REIT扩募获批（如华夏北京保障房REIT），分派率提升预期增强市 场信心，叠加低利率环境下高分红特性吸引保险等长期资金持续流入。 下半年债性凸显致使的阶段性回调。6 月至 9 月 10 年期国债收益率从低点上行 13BP 至 1.87% 的年内高位，而保障房 REITs 作 为稳定现金流的长久期资产，对利率变动敏感性显著增强 —— 与债券走势呈现正相关性，债性特征全面压过股性。

消费REITs：政策驱动与基本面分化并存

2025年政府工作报告明确将提振消费列为首要任务、叠加《提振消费专项行动方案》等政策催化下，市场对消费复苏预期升温，资金加速涌 入消费REITs板块，推动其二级市场价格快速上行；另一方面，消费REITs底层资产租金承压，但凭借高派息率（普遍5%以上）和抗周期属 性（如社区超市、奥莱等刚需业态），资金更倾向通过牺牲短期租金弹性换取稳定分红，形成“以价换量”的市场共识。新发消费REITs项 目底层资产多为成熟商业体（如长沙览秀城、上海又一城），叠加扩募预期（如中金厦门安居REIT扩募案例引发的板块联动效应），进一步 强化了市场对现金流确定性的追逐，但需警惕价格过快上涨后分派率稀释带来的估值回调压力。

REITs未来发展趋势展望

多元化趋势明显，资产范围不断扩充

继2024年7月31日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通 知》，首次将REITs的资产行业范围进一步拓宽至养老设施、储能设施项目、清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤 电）项目、4A级景区（原为5A级景区）和市场化租赁住房后，2025年9月12日，国家发改委再度发布《关于进一步做好基础设 施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》(发改办投资〔2025〕782号)。

加快成熟资产类型项目常态化申报。加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报，进一步 加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度。

积极推动新资产类型项目推荐发行。积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市 场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，帮助项目尽快满足发行条件。

规模趋势：扩围扩容持续进行，总规模年复合增长率超50%

截至2025年10月29日，公募REITs市场累计共发行77只公募REITs基金，总规模累计达1993亿元，总规模相较2024年末增长 22.2%，总规模是2021年末总规模的5倍以上。2021Q3-2025Q3四年间，公募REITs总规模年均复合增长率58.2%，规模扩张趋势 仍在维持。

机构行为：保险、券商自营配售占比高

截至2025年10月29日，公募REITs配售中配售金额超3亿元的机构中，券商自营占比54.5%，保险占比32.7%，信托占比5.3%，私 募占比4.6%，公募基金占比2.9%。整体来看，券商自营和保险在配售金额超3亿元的机构中占比超85%，券商自营看重REITs可 观的打新收益和二级市场的波段交易机会，能有效增厚自营业务收入，并可利用会计处理平滑波动；而保险资金则更着眼于长 期，将其作为超越传统债市收益的类固收资产，其稳定且可持续的分红现金流的类债属性能较好地匹配保险机构所期望的久期 结构。

报告节选：

编辑：火腿肠