2025年固定收益专题报告：初看REITS的投资机会（系列二）

1. REITs 的发行趋势

2021 年 6 月，首批公募 REITs 上市以来，相关制度法规不断完善，支持政策持续 推出，公募 REITs 进入常态化发展阶段，尤其随着 2024 年 7 月，国家发改委公开 发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号），发行提速后存量规模迎来 较快增长。截至 2025 年 6 月 6 日，市场共有 66 只 REITs 产品上市，累计发行规 模超 1700 亿。其中，2021 年发行上市 11 只 REITs，发行规模合计 364.13 亿元， 资产类型包括交通基础设施、园区基础设施、仓储物流与生态环保；2022 年发行 上市 13 只 REITs，发行规模合计 419.48 亿元，资产类型增加了保障性租赁住房与 能源基础设施；2023 年发行上市 5 只 REITs，发行规模合计 170.92 亿元，此外， 中金普洛斯 REIT、华安张江产业园 REIT、博时招商蛇口产业园 REIT 和红土创新 盐田港 REIT 共 4 单 REITs 扩募；2024 年发行上市 29 只 REITs，发行规模合计 655.17 亿元，资产类型增加了消费基础设施和水利设施；截至 6 月 6 日，2025 年 发行上市 8 只 REITs，发行规模合计 134.25 亿元。

从资产性质看，产权类的 REITs 发行数量更多，特许经营权类的 REITs 发行规模 更大。具体来看，截至 2025 年 6 月 6 日，产权类的 REITs 共发行 42 只，发行规模 合计 803.47 亿元，其中，园区基础设施 REITs 共发行 17 只，发行规模 270.62 亿 元；仓储物流基础设施 REITs 共发行 9 只，发行规模 198.11 亿元；消费基础设施 REITs 共发行 8 只，发行规模 213.26 亿元；保障性租赁住房 REITs 共发行 8 只， 发行规模 121.48 亿元。特许经营权类的 REITs 共发行 24 只，发行规模合计 940.46亿元，其中，交通基础设施 REITs 共发行 13 只，发行规模 687.71 亿元；能源基础 设施 REITs 共发行 8 只，发行规模 203.91 亿元；生态环保基础设施 REITs 共发行 2 只，发行规模 31.88 亿元；水利基础设施 REITs 发行 1 只，发行规模 16.97 亿元。

每个 REITs 的发行规模不尽相同，单个发行规模较大的 REITs 主要集中在交通基 础设施 REITs，前五大规模 REITs 分别为中金安徽交控 REIT、华夏中国交建高速 REIT、平安广交投广河高速 REIT、平安宁波交投 REIT、中信建投国家电投新能源 REIT，发行规模分别为 108.80 亿元、93.99 亿元、91.14 亿元、80.88 亿元、78.40 亿元。单个发行规模较小的 REITs 主要集中在园区基础设施 REITs，其中国泰君安 临港创新产业园 REIT 规模最小，发行规模仅有 8.24 亿元。

2. REITs 的市值及市场表现

2021 年上市以来，REITs 市场不断发展完善，配置价值逐渐凸显。截至 2025 年 6 月 6 日，全市场 REITs 总市值达到 2020.74 亿元，市值前五的 REITs 分别为：平安 宁波交投 REIT、华夏华润商业 REIT、中信建投国家电投新能源 REIT、中金安徽 交控 REIT、中金普洛斯 REIT，市值分别为 113.09 亿元、98.70 亿元、87.52 亿元、 84.62 亿元、72.26 亿元。与发行规模对比，市值低于发行规模的 REITs 共有 15 只， 分别为：华夏中国交建高速 REIT、中金安徽交控 REIT、平安广交投广河高速 REIT、 建信中关村产业园 REIT、东吴苏园产业 REIT、浙商沪杭甬 REIT、国金中国铁建 高速 REIT、华夏杭州和达高科产园 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、华夏越秀高 速公路 REIT、华夏合肥高新产园 REIT、工银河北高速 REIT、中航首钢绿能 REIT、 易方达广开产园 REIT、华泰江苏交控 REIT，市值差额分别为：-35.35 亿元、-24.18 亿元、-22.69 亿元、-9.70 亿元、-4.52 亿元、-3.64 亿元、-3.35 亿元、-2.29 亿元、 -1.84 亿元、-1.77 亿元、-1.30 亿元、-1.16 亿元、-1.02 亿元、-0.86 亿元、-0.48 亿 元，交通基础设施 8 只，园区基础设施 6 只，生态环保基础设施 1 只。

中证 REITs（收盘）指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公 开募集基础设施证券投资基金（REITs）作为指数样本，以反映沪深市场上市 REITs 的整体表现。中证 REITs 全收益指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市 时间要求的公开募集基础设施证券投资基金（REITs）作为指数样本，并将样本分 红计入指数收益，以反映沪深市场上市 REITs 在计入分红收益后的整体表现。

中证 REITs（收盘）指数与中证 REITs 全收益指数表现大致相同，2021 年 9 月 30 日以来，中证 REITs（收盘）指数仍处于下跌 11.82%态势，但考虑分红后的中证 REITs 全收益指数则是上涨 10.73%。2025 年以来，中证 REITs 全收益指数表现亮 眼，累计涨幅 14.40%，中证 REITs（收盘）指数累计涨幅也达 11.69%。

交易热度方面，REITs 的流动性整体偏低。首批 9 只 REITs 发行后，2021 年 6 月 当月换手率为 4.62%，此后换手率从 0.75%低位回升，在 2022 年 2 月换手率升至 3.39%后，交易热情逐渐消退，换手率持续低位波动，2023 年行情不佳也一定程度 上影响了交易热度，年度换手率呈逐年下降的趋势，2024 年换手率已降至 0.82%。 2025 年以来，REITs 表现较好，成交量处于高位，2 月达到历史峰值，换手率也处 于相对高位，随后月份成交量及换手率均呈下降态势。截至 6 月 6 日，2025 年换 手率为 0.80%。

不同资产的换手率方面，园区基础设施 REITs 换手率逐年下降，截至 6 月 6 日， 2025 年园区基础设施 REITs 换手率降至 0.84%，远低于 2021 年的 1.66%，成交量 48.63 亿份，成交额 144.06 亿元；交通基础设施 REITs 的换手率先降后升，但仍处 低位，截至 6 月 6 日，2025 年交通基础设施 REITs 换手率环比小幅上升至 0.66%， 在 2025 年各资产换手率中处于末位，成交量 23.32 亿份，成交额 164.62 亿元，成 交额在各资产中处于首位；仓储物流基础设施 REITs 的换手率也是先降后升，截至 6 月 6 日，2025 年仓储物流基础设施 REITs 换手率为 0.79%，成交量 25.19 亿份， 成交额 79.08 亿元；生态环保基础设施 REITs 换手率则波动下行，但仍处各资产换 手率最高水平，截至 6 月 6 日，2025 年生态环保基础设施 REITs 换手率为 1.21%， 成交量 3.96 亿份，成交额 19.67 亿元；保障性租赁住房 REITs、能源基础设施 REITs 换手率也是逐年下降，截至 6 月 6 日，2025 年其换手率分别为 1.01%、0.86%，成 交量分别为 20.95 亿份、10.69 亿份，成交额分别为 78.62 亿元、80.43 亿元；消费基础设施 REITs、水利基础设施 REITs 上市时间较短，换手率也有所下降，截至 6 月 6 日，2025 年其换手率分别为 0.76%、1.12%，成交量分别为 14.17 亿份、2.09 亿份，成交额分别为 61.84 亿元、8.71 亿元。

价格表现上，2025 年共有 64 只 REITs 上涨，涨幅超过 10%的 REITs 共 51 只，2025 年涨幅较好的 REITs 多数是 2024 年及 2025 年上市的，涨幅前五的分别为：易方 达华威农贸市场 REIT、华夏金隅智造工场 REIT、国泰君安济南能源供热 REIT、 华安百联消费 REIT、华泰苏州恒泰租赁住房 REIT，涨幅分别为：74.63%、65.90%、 65.66%、51.39%、50.04%。2025 年下跌的 2 只 REITs 为中金湖北科投光谷 REIT、 华夏杭州和达高科产园 REIT，跌幅分别为 2.19%、0.73%。上市至今价格上涨的 REITs 共 60 只，涨幅前五的 REITs 分别为：中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、嘉实物美消费 REIT、易方达华威农贸市场 REIT、华夏首创奥莱 REIT，涨 幅分别为：89.67%、85.93%、82.07%、74.63%、73.63%。上市至今价格下跌的 REITs共 6 只，分别为华夏中国交建高速 REIT、建信中关村产业园 REIT、华夏杭州和达 高科产园 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、易方达广开产园 REIT、平安广交投广 河高速 REIT，跌幅分别为：27.44%、27.19%、7.51%、3.97%、2.39%、0.58%。

3. REITs 的投资者结构

公募 REITs 份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者 认购等活动。 战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及前述主 体以外的其它专业机构投资者；网下投资者包括证券公司、基金管理公司、信托公 司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、人民币合格 境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金 管理人以及其他符合中国证监会及证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资 者；公众投资者包括除战略投资者及网下投资者之外，符合法律法规规定的可投资 于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境 外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资者。

根据监管发布的发售上市业务指南要求，基础设施项目原始权益人或其同一控制 下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发 售数量的 20%，其中基金份额发售总量的 20%持有期自上市之日起不少于 60 个月， 超过 20%部分持有期自上市之日起不少于 36 个月，基金份额持有期间不允许质押。 基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参 与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有基础设 施基金份额期限自上市之日起不少于 12 个月。扣除向战略投资者配售部分后，基 础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的 70%。基础 设施项目有多个原始权益人的，作为基础设施项目控股股东或实际控制人的原始 权益人或其同一控制下的关联方持有期限自上市之日起不少于 60 个月的基金份额 原则上应当不低于本次基金发售总量的 20%。 从 REITs 投资者份额比例来看，战略投资者占比最高，占总份额比例在 55%-84%， 是主要的投资力量；网下投资者占比次之，占总份额比例在 11%-32%；公众投资 者占比较低，占总份额比例在 3%-14%。REITs 市场以机构投资者为主，个人投资 者持有份额比例较低。2024 年报数据显示，机构投资者持有比例均高于 80%，且 多数 REITs 机构投资者持有比例在 95%以上。 从限售份额来看，基金总份额的 20%（原始权益人持有部分）限售期为 60 个月， 其他原始权益人关联方的份额限售期为 36 个月，其他战略配售投资者的限售期为 12 个月，网下投资者和公众投资者无限售要求。由于持有较大规模基金份额的战 略投资者以长期持有为主，较大比例份额存在禁售限制，实际流通的基金份额较少。

从基金份额持有人户数和机构投资者持有比例的变化趋势来看，部分投资者选择 REITs 上市后将认购的份额抛出，以至于持有人户数持续减少，而机构投资者则以 买入持有为主，因此份额集中度整体上升。此外，也有部分 REITs 机构投资者份额 比例减少，具体来看，2022 年机构投资者份额比例较上年减少的 REITs 有：富国 首创水务封闭式 REIT、浙商沪杭甬 REIT，分别减少了 5.36%、0.12%；2023 年机 构投资者份额比例较上年减少的 REITs 有：富国首创水务封闭式 REIT、建信中关 村产业园 REIT、华夏中国交建高速 REIT、鹏华深圳能源 REIT、平安广交投广河 高速 REIT、中航首钢绿能 REIT、中金普洛斯 REIT、东吴苏园产业 REIT、国泰君 安东久新经济 REIT、红土深圳安居 REIT、华夏越秀高速公路 REIT、华夏合肥高 新产园 REIT、华夏北京保障房 REIT、国金中国铁建高速 REIT，分别减少了 4.96%、 4.15%、4.10%、2.54%、1.25%、1.18%、1.13%、0.80%、0.78%、0.66%、0.55%、 0.51%、0.37%、0.08%；2024 年机构投资者份额比例较上年减少的 REITs 有：红土 创新盐田港 REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT、华泰江苏交控 REIT、华夏中国交建高速 REIT、中金安徽交控 REIT、鹏华深圳能源 REIT、中航京能光伏 REIT、 华夏合肥高新产园 REIT、浙商沪杭甬 REIT，分别减少了 2.20%、1.94%、1.21%、 0.65%、0.48%、0.45%、0.26%、0.25%、0.12%。华夏中国交建高速 REIT、鹏华深 圳能源 REIT、华夏合肥高新产园 REIT 是近两年连续被机构投资者减持的 REITs。

从基金流通份额和非流通份额的变化趋势来看，所有 REITs 的流通份额都是在逐 年增加，这主要是限售份额解禁以及部分份额从场外转到场内流通有关，非流通份 额则基本是逐年减少，仅 2023 年中金普洛斯 REIT、华安张江产业园 REIT、博时 招商蛇口产业园 REIT 和红土创新盐田港 REIT 扩募后非流通份额增加。

前十大持有人方面，2024 年报显示 REITs 前十大持有人份额比例在 45%-88%，年 报披露的持有人主要是原始权益人、证券公司、保险、资管、基金、信托等。变化 趋势来看，2023 年前十大持有人份额较上年减少的 REITs 有：博时招商蛇口产业 园 REIT、平安广交投广河高速 REIT、红土创新盐田港 REIT、中金普洛斯 REIT、 华夏中国交建高速 REIT、中金厦门安居 REIT、中航首钢绿能 REIT、富国首创水 务封闭式 REIT、华安张江产业园 REIT、建信中关村产业园 REIT、红土深圳安居 REIT、国金中国铁建高速 REIT、华夏北京保障房 REIT，分别减少了 13.20%、11.74%、 9.45%、7.98%、6.47%、5.52%、5.41%、5.11%、5.09%、3.38%、3.01%、2.52%、 1.78%。2023 年前十大持有人份额较上年增加的 REITs 有：国泰君安临港创新产业 园 REIT、华夏合肥高新产园 REIT、国泰君安东久新经济 REIT、浙商沪杭甬 REIT、 东吴苏园产业 REIT、华夏越秀高速公路 REIT、鹏华深圳能源 REIT，分别增加了 5.63%、3.90%、2.12%、1.74%、1.62%、1.29%、0.80%。2024 年前十大持有人份额 较上年减少的 REITs 有：东吴苏园产业 REIT、华夏北京保障房 REIT、中航京能光伏 REIT、华夏越秀高速公路 REIT、华泰江苏交控 REIT、华夏合肥高新产园 REIT、 国泰君安东久新经济 REIT、中航首钢绿能 REIT、中金山东高速 REIT、中金普洛 斯 REIT、红土创新盐田港 REIT、中金厦门安居 REIT、浙商沪杭甬 REIT，分别减 少了 7.26%、5.75%、5.22%、4.12%、2.37%、1.97%、1.77%、1.33%、0.98%、0.73%、 0.52%、0.48%、0.38%。2024 年前十大持有人份额较上年增加的 REITs 有：富国首 创水务封闭式 REIT、建信中关村产业园 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、华夏中 国交建高速 REIT、国金中国铁建高速 REIT、红土深圳安居 REIT、国泰君安临港 创新产业园 REIT、华安张江产业园 REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT、华夏杭 州和达高科产园 REIT、平安广交投广河高速 REIT、华夏基金华润有巢 REIT、鹏 华深圳能源 REIT、中金安徽交控 REIT、中信建投国家电投新能源 REIT、博时招 商蛇口产业园 REIT，分别增加了 9.46%、8.63%、6.65%、3.79%、3.62%、3.59%、 3.43%、3.09%、2.93%、2.76%、2.55%、1.84%、1.26%、1.15%、0.84%、0.20%。

4. REITs 份额解禁时间表

梳理目前上市的 66 只 REITs 解除限售时间及份额可知，2022 年、2023 年、2024 年、2025 年、2026 年、2027 年、2028 年、2029 年、2030 年、2035 年、2047 年， 分别解禁 26.23 亿份、29.72 亿份、16.96 亿份、73.76 亿份、33.65 亿份、46.02 亿 份、16.96 亿份、38.51 亿份、10.24 亿份、1.70 亿份、2.55 亿份（上述解禁份额含 2023 年扩募 REITs 的限售份额）。从份额来看，2025 年解禁规模最大，近三年的 解禁并未对市场形成明显冲击的经历推断，预计 2025 年冲击有限，且在利率下行 的大趋势下，REITs 流动性增强或将更有吸引力。

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