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固定收益专题报告：初看REITS的投资机会（系列二）。2021 年 6 月，首批公募 REITs 上市以来，相关制度法规不断完善，支持政策持 续推出，公募 REITs 进入常态化发展阶段，发行提速后存量规模迎来较快增长。截 至 2025 年 6 月 6 日，市场共有 66 只 REITs 产品上市，累计发行规模超 1700 亿。 从资产性质看，产权类的 REITs 发行数量更多，特许经营权类的 REITs 发行规模更 大。每个 REITs 的发行规模不尽相同，单个发行规模较大的 REITs 主要集中在交通 基础设施 REITs，单个发行规模较小的 REITs 主要集中在园区基础设施 REITs。

截至 2025 年 6 月 6 日，全市场 REITs 总市值达到 2020.74 亿元，与发行规模对 比，市值低于发行规模的 REITs 共有 15 只，其中交通基础设施 8 只，园区基础设施 6 只，生态环保基础设施 1 只。交易热度方面，REITs 的流动性整体偏低。首批 9 只 REITs 发行后，2021 年 6 月当月换手率为 4.62%，此后换手率从 0.75%低位回升， 在 2022 年 2 月换手率升至 3.39%后，交易热情逐渐消退，换手率持续低位波动， 2023 年行情不佳也一定程度上影响了交易热度，年度换手率呈逐年下降的趋势， 2024 年换手率已降至 0.82%。2025 年以来，REITs 表现较好，成交量处于高位，2 月达到历史峰值，换手率也处于相对高位，随后月份成交量及换手率均呈下降态势。 截至 6 月 6 日，2025 年换手率为 0.80%。

从 REITs 投资者份额比例来看，战略投资者占比最高，占总份额比例在 55%- 84%，是主要的投资力量；网下投资者占比次之，占总份额比例在 11%-32%；公众 投资者占比较低，占总份额比例在 3%-14%。REITs 市场以机构投资者为主，个人投 资者持有份额比例较低。2024 年报数据显示，机构投资者持有比例均高于 80%，且 多数 REITs 机构投资者持有比例在 95%以上。由于持有较大规模基金份额的战略投 资者以长期持有为主，较大比例份额存在禁售限制，实际流通的基金份额较少。

从基金份额持有人户数和机构投资者持有比例的变化趋势来看，部分投资者选 择 REITs 上市后将认购的份额抛出，以至于持有人户数持续减少，而机构投资者则 以买入持有为主，因此份额集中度整体上升。此外，也有部分 REITs 机构投资者份 额比例减少，华夏中国交建高速 REIT、鹏华深圳能源 REIT、华夏合肥高新产园 REIT 是近两年连续被机构投资者减持的 REITs。

从基金流通份额和非流通份额的变化趋势来看，所有 REITs 的流通份额都是在 逐年增加，这主要是限售份额解禁以及部分份额从场外转到场内流通有关，非流通 份额则基本是逐年减少，仅 2023 年中金普洛斯 REIT、华安张江产业园 REIT、博时 招商蛇口产业园 REIT 和红土创新盐田港 REIT 扩募后非流通份额增加。