2025年从REITs 2024评估报告看2025年有哪些预期？

分板块重要参数调整一览

保障房

深圳安居、城投宽庭估值略有提升，北京保障房相对有所调降；深圳安居、厦门安居出租率调降，华润有巢租金增长及折现率调降。深圳安居保利香槟苑项目出租率略有下调，项目整体资本性支出有所压降，资产整体估值相对稳定，小幅增长约0.20%； 厦门安居整体出租率假设略有下调，底层资产评估价值持稳； 华润有巢租金增长率和折现率假设均呈小幅下调，底层资产评估价值同比下降0.54%； 北京保障房、城投宽庭本期资产估值主要参数未有调整，底层评估价值分别-2.51%/+0.29%。

消费 

嘉实物美&首创奥莱2024年资产评估价值增值明显，华夏华润、中金印力、首创奥莱项目租金/扣点调升，华安百联租金及出租率调降。华夏华润对于2025年出租率假设略有调降，抽成及联营取高占比有所下调，而租金侧给予1.69%～2.95%的增长，对应估值保持平稳； 中金印力首层租金调增2.73%，对应估值保持稳定； 首创奥莱两个项目联营扣率均有提升，同时武汉项目的抽成扣率亦有提高，但整体销售完成率下滑2pct，同时武汉项目的非固销售额增长率 自3%降为1%，对应估值抬升相对明显，达+3%。华安百联2025年出租率假设略有调降，且首层租金调降1.96%～4.68%，中期增长率给予2pct范围波动，对应估值调降明显，达-3.9%。但 对应收入调整仍在推进，联营减少3576 平方米，租赁增加 6175 平方米。 华夏金茂收入结构所有调整（联营转多经），物美核心参数未有变动，但估值增长2.8%。

仓储物流

仓储物流板块资产估值均有调降，盐田港及普洛斯调整靠前；板块租金普遍下滑3%-4%，同时折现率普遍下调25BP（深国际贵州项目 50BP）。红土盐田港项目现代物流中心租金调降4.5%，与最新一期关联方签约租金合同降幅近似，对应资产估值下滑3.8%。中金普洛斯租金增长率自3%调降为2.75%，同时部分项目折现率有所调低，对应资产估值下滑3.4%。嘉实京东租金增长率自2.75%调降为2.5%，同时折现率下滑25BP至7.75%，对应资产估值下滑1.7%。深国际杭州项目25-26年出租率略有调降，贵州项目25-27年出租率有所提升，同时项目整体租金、租金增长率、折现率均有下调， 对应资产估值下滑0.9%。 华泰宝湾嘉兴项目25-26年出租率有所调降，同时项目整体租金、租金增长率、折现率均有下调，嘉兴租金调降最深达-4.8%。

产业园

折现率调整下厂房估值相对坚挺，二线产园（出租率及租金承压）估值降幅普遍大于一线产园（租金承压）。厂房类来看，东久及上市不久的津开估值相对稳定，临港基本持平。三个项目普遍降低租金增长率或租金水平（但与其他类别资产相比， 降幅较小），同时调低了折现率及调高收缴率，对应评估计算的估值保持了相对平稳。

交通基础设施

交通基础设施板块因期限问题估值调降较多，部分项目高折现率调整下估值降幅较窄。中国铁建、华夏越秀、中国交建、工银河北因剩余年限较长/折现率调降较多对应资产估值降幅较窄。除上市时间较短的南京交通、招 商高速、深高速、中金山高外，多数高速REITs折现率隐含无风险利率在3.5%以上，在当前利率快速下行环境下给予了调整空间。 从2024年评估报告未来日均交通量增速假设来看，华夏越秀、中国交建、广州广河设置相对较高，其余在3%～4%之间。

能源

能源板块整体估值小幅调降，调整折现率、收入预期以考虑电力市场化不确定性风险。部分折现率由于市场化电价有所调升（国家电投、明阳智能）；京能光伏上调限电率自7.5%至10%；内蒙古自治区西部大开发税收 优惠25年及以后假设不再享受（明阳智能），应收账款回款账期变化（国家电投延长0.22年，京能光伏缩短0.5年）。

生态环保、水利

生态环保首钢及首创量上承压对应收入预期转弱，折现率亦对应调整缓释估值压力 。首钢垃圾处理量自107万吨调降至此前“兜底”的100万吨，负向运营管理激励2027年及以后不再延续；富国首创水务REIT合肥项 目考虑未来周边新增供给予最大处理量下调。 绍兴原水2025年供水量（+1%）及稳定期供水量假设有所上行。

周边竞争及环境需求预期

保障房

深圳2025年筹集建设保障性租赁住房4万套，供应保障性租赁住房5万套 。厦门安居2025年周边新增保障性租赁住房超3000套。

消费

华夏金茂周边新增部分商业，直接竞争的影响较小。华夏华润竞争格局相对稳固，青岛市社零表现优于全国。

仓储物流

2024年红土创新盐田港仓储物流所处区域新增深国际智慧物流港深圳盐田项目，资产租金目前处于周边中高位水平。深圳非保税高标物流市场进出口贸易占比达45%。

产业园

东吴苏园2.5产园周边2024下半年新增超80万平供给。合肥高新区域成熟产园出租率较高，强调产业投资“合肥模式”下国企产业园行业机会。

能源

京能光伏江山永宸在汇集站新增并网类发电项目下短期面临外送压力 。嘉实电建在川渝 1000 千伏特高压交流工程的投运下消纳水平有望进一步提升。

生态环保及水利

首钢绿能面临需求收缩及供给增加的双重压力，同时2029年国补到期后强调核发绿证最大化效益 。首创水务合肥项目未来存在新增供应影响，同时提请关注污水处理服务费账期延长的风险。

报告节选：

 

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）