2025年地产行业高品质住宅专题报告：新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳

前言

我们此前在高品质住宅系列报告第一篇《新房“高品质化”下，房企土储结构分析》对房企库存土储结构进行拆解，测算重 点房企土储历史包袱及调仓节奏。2024年以来新入市“好房子”去化率、利润率均有一定改善，2025年多地四代宅将集中 入市，我们认为短期“好房子”有望率先企稳形成价格锚，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格也有望企稳，最终 通过“价格梯度”重构市场定价体系。

同时当前多数“第四代住宅”主要以赠送面积、结构优化为主的“技术性创新”，尚未真正实现政府工作报告强调的“安全、 舒适、绿色、智慧”四维升级目标。正如电梯技术普及加速楼梯房向高层住宅的普及，中长期若真正出现“四维升级”的 “好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。本篇报告我们重点测算未来改善更新（品质提升）需求空间、同时通过对汽 车、手机等行业产品变革时期复盘及类比，探讨本轮住宅产品变革后可能趋势。

新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳

“好房子”首次写入政府工作报告，相应规范细则发布

中央多次表态强调建“好房子”：2023年以来中央及住建部曾在多次会议中表态，当下人民对住房要求已从“有没有”转 向“好不好”，房企需比拼高质量、新科技、好服务，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，配合行业转型。2025年政 府工作报告定调“好房子”，是指安全、舒适、绿色、智慧的高品质房子，“好房子”这一概念首次写入政府工作报告。

各地出台住宅品质新规，新房市场向“高品质化”转型

各地推出住宅品质新规，“第四代住宅”概念兴起：2024H1多地发布住宅品质新规，包括取消70/90套型限制、优化容积率 计算规则、鼓励发展第四代空间建筑、放宽层高限制、放松建筑密度、优化飘窗和设备平台管控要求等。各地新入市项目频 现“四代宅”或“准四代宅”，品质、用材、得房率等较存量项目明显提升，更好满足多样化改善性住房需求。

受益于高实用率、产品力改善，四代宅“有价有市”

高实用率叠加产品力改善，高品质项目入市整体去化较好，高端盘有 价格上涨趋势。尽管四代宅有一定价格溢价，但受益于计容规定放宽 带来的产品力改善、高得房率、户型更契合改善型需求等，通常按实 得面积折算后单价更低、性价比更高，去化率远高于旧规产品。以上海为例，土拍双限打开后，核心区高端盘呈价格上涨趋势，亦为 产品力创新提供更多空间：典型如2024年9月开盘的翠湖天地6期取证 均价约为21万元/平米，相比之下同年3月入市的周边新盘中海顺昌玖 里售价仅为17.2万元/平米。

2025年四代宅集中入市，适配当下改善型需求

2025年四代宅集中入市，适配改善型需求。根据克而瑞统计，当前购房者置业观念逐渐从“先上车，再置换”转到“一步到 位”，四房及以上户型功能性更强，适配三代同堂、多孩家庭等长期居住需求，我们看到2022年到2024年各线城市110平米以 上成交占比均有所提升。

四代宅有望形成价格锚，引导楼市逐步止跌回稳

“好房子”有望率先企稳形成价格锚，引导楼市逐步止跌回稳。过去几年房价下行除此前过快上涨、居民收入预期恶化等因 素外，还有一个重要原因为市场缺乏价格锚，整体陷入“无差异价格下跌螺旋”（二手房降价→新房去化受阻→房企折价促 销→二手房价二次探底）。随着2025年主要城市四代宅项目集中入市，预计将成为市场供应主力，凭借其产品及价格优势， 有望率先企稳形成价格锚，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价 体系。

“好房子”加速潜在改善需求释放,优质房企增长空间仍存

当前商品住宅销售已低于中期中枢，潜在住房需求依旧旺盛

2025年4月15日李强总理在北京调研时强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市 场潜力。根据七普数据，全国城镇居民人均居住面积由六普的30.3平提升到38.6平，保守按照2030年城镇人均居民面积40 平，根据下表测算2025-2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平，2024年全国商品住宅销售面积为8.1亿平，已经低 于中期中枢。

测算改善型住宅年均需求规模介于6.1-9.9万亿

测算年均刚需销售面积2.9亿平米，对应改善需求5.9亿平米：假设刚需为新增城镇人口带来的住房需求，根据下表假设，测 算2025年-2030年年均刚需为2.9亿平。假设剔除刚性需求以外，均为品质提升改善更新需求，则对应2025-2030年年均改善 更新（品质提升）需求为：8.76-2.9=5.9亿平，占比为67%，潜在改善更新需求依旧旺盛。

对应改善型住宅销售额规模为6.1-9.9万亿，均值为8万亿：2024年全国商品住宅销售均价为10419元/平，考虑到更新改善需 求主要以一二线为主，2023年统计局公布的35个大中城市商品住宅均价为16780元/平，不考虑房价涨跌，按照2025-2030年 年均改善更新需求5.9亿平，参考全国及核心城市房价，估算改善更新年均需求区间为6.1-9.9万亿，均值为8万亿。

存量差房子占比仍高，“好房子”加速改善及更新需求释放

存量差房子占比仍高， “好房子”加速改善及更新需求释放。根据第七次人口普查数据，全国仍有31.2%的居民居住面积为 2000年以前建造房屋，80%的居民居住环境无电梯，随着“好房子”的推广，未来早期低品质住宅即使未更新，空置率也将 提升转化为无效住房，加速整体改善及更新需求释放，对应前文需求测算中人均居住面积及更新率假设的提升。

按照前文测算，假设2030年人均居住面积提升到42平，更新率提升至1.5%，其它条件不变，测算对应2025-2030年年均需求 为12.46亿平，其中改善更新需求为9.41亿平，占比提升至75.5%，较此前测算（5.9亿平）提升60.8%。

重点房企市占率仍低，叠加供给侧出清，助力其市占率提升

从房企成长空间来看，根据克而瑞及国家统计局数据，2024年全国30强房企权益销售额合计为2.2万亿，占全国住宅销售额 的27.1%，较2021年高点下降10.9pct，主要系多家头部房企陷入流动性困境，销售额大幅下降。我们认为保障房推出更多 是对刚性需求形成冲击，极端假设下未来新房市场主要以改善更新、品质提升为主。2024年全国30强房企合计权益销售额 ，占前文预测2025-2030年改善需求均值（8万亿）27.5%，市占率仍有提升空间。

同时考虑到2024年全国30强房企仍包括绿地、碧桂园、中国恒大等流动性困境房企，该部分房企拿地逐步收缩，未来销售 规模亦将大幅萎缩，也将为其它健康房企销售市占率提升留出空间。

复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善

类比汽车：新能源产品迭代推动汽车市场格局重塑、销量企稳

我们复盘近年汽车销量发现，“产品技术迭代+政策支持+消费者需求转变”共同推动国内汽车市场格局重塑、销量企稳： 2018年中国乘用车市场进入存量市场，零售销量开始出现下滑，彼时市场仍以燃油车为主导，新能源汽车开始崭露头角。 2020年起新能源与自主品牌逐渐开始崛起，2020-2022年新能源乘用车渗透率从5.8%快速上升至27.6%（乘联会数据），叠加 新能源购置税减免、补能网络设施快速扩展等政策支持，带动国内乘用车零售销量企稳；而后，合资品牌和燃油车影响力 逐渐减弱，新能源汽车全面渗透，高端化进程加速，重塑市场格局。2024年全国乘用车零售销量2289万辆，仅较2017年历史 高点下降3.6%，其中新能源汽车销量达1090万辆。2020-2024年复合增速达76.9%。

类比手机：复盘手机技术、机型、品牌迭代，均带来出货量企稳

我们复盘国内手机出货量进程，从功能机到智能手机、国产品牌手机崛起均拉 动出货量抬升；存量时代各大品牌凭借各自代理商布局、电商销售渠道、快充 长续航、拍照等特点各显神通，争夺市场份额；如今市场逐渐向高端机型倾 斜，折叠屏等高端产品成为厂商竞争新赛道。根据CounterPoint数据，中国高端 智能手机（600美元及以上）市场销份额从11%（2018年）升至28%（ 2024 年）。

从盈利端看，类比新能源汽车，高端新能源车毛利率较高

进一步从盈利端来看，我们以2023、2024年理想汽车全车车辆业务毛利率、 赛力斯新能源汽车业务毛利率为例，尽管两家车企没有公布单车型毛利率， 我们从整理毛利率及单车型销量亦可进行推断趋势。2024年理想汽车全年车 辆毛利率为 19.8%，较2023年21.5%下降，主要系不同产品组合及定价策略变 化。其中2024年理想汽车销量增长主要来源于价格最低的车型L6，占据全年 销量38%，单车均价拉低拖累整体毛利率。由此可推测，L6毛利率或相对低 于其他高定价车型。 根据赛力斯2024年年报，其新能源汽车毛利率提升至26.21%，主要得益于 问界M7、M9等高端车型占比提升带动平均售价上涨，2024全年问界品牌 成交均价达40.2万元，位列国产品牌单车成交均价第一；问界 M9 获中国 市场 50 万元级豪华车年度销冠，国民 SUV 问界新 M7 系列获中国新势力 车型年度销冠。 从理想汽车、赛里斯毛利率变化及车型可推断，高端新能源汽车盈利能 力或更为突出。

结构性更新改善需求仍旧旺盛，核心区旧改进度有望加速

与汽车、手机相比，尽管房屋存在交易金额大、核心土地资源短缺等制约， 但我们认为仍有启示意义。根据七普数据，当前全国范围内的城市家庭仅 36.7%居住在电梯房，若将镇、农村范围家庭纳入统计，该比例仅20%，意味 着结构性更新改善需求仍旧旺盛。 同时尽管核心区土地新增供给有限，我们认为“第四代住宅”等产品迭代或 有望推动核心区旧改进度加速，一方面对于拆迁居民来讲，即使房屋补偿比 例未变，但考虑四代宅得房率提升，按套内计算实际补偿面积增加，有望提 升居民拆迁意愿；同时“第四代住宅”品质更高、产品力更强，叠加限价放 开，有望获得更高产品溢价和销售回款，也利于拆迁企业资金平衡。

报告节选：

编辑：火腿肠