招商积余稳健发展之路：央企物管旗舰，物业服务与资产管理并重

物业管理行业近年来呈现出快速发展的态势，随着房地产市场的逐渐成熟，物业管理作为其重要的后端服务，其市场规模不断扩大，服务内容日益丰富。在行业竞争日益激烈的背景下，央企背景的物业管理公司凭借其品牌优势、资源支持以及规范的管理运营，逐渐崭露头角，成为行业内的中坚力量。招商积余作为招商局集团旗下的物业资产管理与服务平台企业，以其“大物管”和“大资管”战略为核心，不断拓展业务边界，提升服务质量，在行业内树立了良好的口碑和品牌形象。

规模扩张与非住业态领先

招商积余的物管规模持续扩张，非住赛道拓展稳健。截至2024年上半年末，公司在管面积达到3.85亿平方米，同比增长16.5%，其中第三方在管面积同比增长17.1%，占比67%；非住业态面积同比增长26.8%，占比66%，为头部房企最高。这表明公司在非住领域的拓展成效显著，其在管项目涵盖了住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等多元化的细分业态，实现了全业态的覆盖。新签规模也保持了增长态势，2024年上半年新签第三方合同额17.40亿元，同比增长5.5%，占比92%；新签非住业态合同额16.22亿元，占比86%。这些数据充分展现了招商积余在市场中的竞争力和业务拓展能力，为其未来的持续发展奠定了坚实的基础。

在物业管理收入方面，2024年上半年实现收入63.6亿元，同比增长15.9%，毛利率提升至11.0%，同比增加0.4个百分点。尽管与行业头部物企相比，其物管毛利率处于较低水平，但随着关联方交付规模的增大以及人工成本的有效控制，物管毛利率有望持续改善。此外，招商积余的物业管理平均收费单价较高，2023年在管单方收入达3.08元/平方米/月，在主流物企中排名第一，这得益于关联方项目品质高、项目布局城市能级高以及非住业态中办公业态收费较高等因素。

增值业务与商业运营壮大

招商积余的增值服务不断壮大，涵盖了平台增值服务和专业增值服务。平台增值服务围绕客户生活和办公需求，设有五大条线，2024年上半年实现营业收入2.56亿元，同比增长4.0%，毛利率提升至9.9%。专业增值服务下设八大业务条线，虽然2024年上半年收入同比下降3.4%，毛利率下降6.7个百分点，但这是受到房地产销售下行以及非住行业竞争加剧等外部因素的影响。从长期来看，随着公司在各领域的持续发力，专业增值服务的盈利能力有望稳步提升。

资产管理业务方面，招商积余在管商业面积达到397万平方米，总可租面积为46.9万平方米，出租率为94%。2024年上半年资产管理业务收入2.89亿元，同比增长2.6%，毛利率提升至52.7%。商业运营复苏明显，集中商业销售额同比提升26.7%，客流同比提升37.7%，有效会员总数累计达752.9万，同比增长63.2%。公司已形成了四大商业品牌，满足城市居民多元化需求。持有物业出租及经营业务也保持了稳定，总可出租面积为46.90万平方米，总体出租率为94%。通过稳定现有客户资源、关注潜在客户租赁需求以及建立多元化营销渠道等措施，公司积极推进空置物业招租，努力实现资产保值。

降本提效与财务状况优化

招商积余在降本提效方面成果显著，通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等举措，2024年上半年管理费率降至1.9%，保持在行业最低水位线。截至2024年上半年末，公司资产负债率为45.3%，有息负债总额为14.3亿元，均为近五年最低值，其中银行贷款占比83%，财务费率降至0.4%。公司在手现金为22.3亿元，虽然同比下降9.4%，但在当前经济环境下，仍保持了较为充足的流动性。

此外，招商积余坚持有现金流保障的收入和利润，2021-2023年现金及现金等价物保持增长。2023年公司实现经营性净现金流18.16亿元，同比增长82.5%，可覆盖归母净利润的2.47倍，近6年均超过1倍。尽管2024年前三季度经营性净现金流为-10.99亿元，但预计四季度将有所改善。公司分红比例保持稳定，2023年分红比例为24.5%，股息率为1.42%，在头部物企中处于较低水平，这主要是因为在物管行业进入存量市场预期下，公司处于稳步扩张的重要发展期，需要充足的流动资金支持业务发展。

总结

招商积余作为央企物管旗舰，凭借其在物业服务与资产管理领域的并重发展，实现了规模的持续扩张和业务的多元化布局。在物管规模方面，公司通过稳健的非住赛道拓展，保持了在管面积的稳步增长，同时新签合同额也不断攀升，为未来的收入增长提供了有力支撑。增值服务和商业运营的不断壮大，进一步提升了公司的盈利能力和市场竞争力。降本提效措施的实施以及财务状况的持续优化，确保了公司在行业内的领先地位和稳健发展。展望未来，招商积余有望继续保持其在物业管理行业的领先地位，通过不断的创新和服务升级，为业主和客户提供更加优质、高效的物业服务与资产管理解决方案。