2023年招商积余研究报告 央企背景公建物管领先企业

一、公司简介：央企背景公建物管领先企业

1.1、公司背景：重组后背靠招商、中航两大央企集团

招商局积余产业运营服务股份有限公司（简称“招商积余”）是招商局集 团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，控股股东为招商蛇口。公 司总部位于深圳，股票代码 001914。公司创立于 1985 年，1994 年在深交所上市。上市之初为多元化经营企 业，后按照"以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼 "的发展战略，持续推进资源和业务整合，逐步转型为综合性房地产开发 企业。2019年公司实施重大资产重组，并发行股份购买了招商物业100% 股权，随后将公司名称“中航善达”变更为“招商积余”，明确将公司建 设成为“国内领先的物业资产管理运营商”。

2020 年，招商积余明确了“12347”发展战略，以建设“中国领先的物 业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务； 在战略协同方面，致力于成为招商局集团资产保值增值平台，成为招商 蛇口持有资产运营的承载平台，成为招商蛇口产业数字化的标兵；坚持 专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则，通过七大战略 举措，推动战略实施落地。

1.2、股权结构及管理层：多来自招商系，拥有多年行业经验

三大央企持股，招商系主导。在 2019 年中航善达完成与招商物业重组 更名“招商积余”后，招商系成为第一大股东，中航系为二股东；截止 2022 年 9 月 30 日，招商系分别通过招商蛇口和招商房产合计持有公司 51.16%股份，中航系通过中航技术持有公司 11.32%的股份，保利系通 过西藏和泰持有公司 3.02%的股份，其余为公众股东持有。现今公司董事及高管大多为招商系背景，有多年集团相关部门及公司任 职经历，随着公司管理层逐渐落位，公司逐渐渡过合并后的调整期，有 望更加专注于业务层面发展。

1.3、经营概述：中国领先的物业资产管理运营商

在 2019 年完成资产重组后，公司明确了“12347”战略：以建设“中国 领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核 心业务；在战略协同方面，致力于成为招商局集团资产保值增值平台， 成为招商蛇口持有资产运营的承载平台，成为招商蛇口产业数字化的标 兵；坚持专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则，通过 七大战略举措，推动战略实施落地。

收入高速增长，业绩稳健。资产重组后的 2019 年后开始，公司营业收 入实现快速增长，2019-2021 年分别达到 60.78 亿、86.35 亿、105.91 亿；扣非后归母净利润在 2019 年实现扭亏为盈达到 2.9 亿，2020 年、 2021 年分别达到 3.86 亿、3.65 亿。 完成资产重组后的招商积余，剥离大部分开发业务，轻装上阵。收入端 稳健增长，得益于物业板块每年快速的新项目拓展带来增量收入，利润 端较稳定也得益于相比于开发业务结算滞后销售 2-3 年以上，物业板块 绝大多数业务当年结算，经营业务的快速扩张可以反应在当期报表中。 利润率基本保持稳定。由于资产重组后主营业务发生变化，因此我们重 点关注 2019 年之后的利润率情况。2019-2021 年公司综合毛利率为 18.26%、13.61%、13.76%；净利率分别为 4.44%、4.73%、4.27%。

分业务结构看，公司物业管理业务毛利率 2019-2021 年分别为 9.83%、 10.97%、11.43%；收入端看，2019-2021 年物业管理板块收入占百分 比为 84.72%、93.05%、93.56%。公司主营业务物业管理板块收入占比 扩大，同时毛利率不断提升，我们认为这是公司聚焦主业，持续打造核 心业务竞争力的体现。

财务健康，杠杆率持续降低。公司资产负债率由 2017 年的 75.94%降至 2021 年 48.85%，公司 2019 年资产重组后，主营业务切换至轻资产经 营的物业管理赛道，资产负债率得以快速降低。从负债绝对值看，公司 2017 年有息负债合计 67.73 亿，到 2021 年总有息负债合计只有 25.27亿，降负债效果明显，同时截至 2021 年末公司账面现金有 20.6 亿，安 全系数大大提升。

二、物业管理服务：公司核心业务，其中增值业务增长迅速

从收入构成看，公司主要发展物业管理及资产管理业务，其他业务主要 是开发业务遗留的尾盘。公司的核心战略是构建“沃土云林”商业模式， 为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。 公司物业管理业务占大部分，同时兼顾资产管理服务。物业管理业务主 要涵盖三大业务板块：基础物业管理、平台增值业务、专业增值业务。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资 源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业 项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细 分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务 品质，巩固基础物业管理沃土。

平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化 增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业 私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线 下结合为抓手，开展“企业集采+优品生活+社区资源运营”等多业务线 条的增值服务，反哺基础服务沃土。 专业增值服务: 作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为沃土打 造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。 依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化 配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。

2.1、基础物业管理：市场拓展能力强劲

物业管理费贡献主要收入。公司基础物业管理业务主要对应传统物业管 理业务，按业态划分，基础物业管理涵盖住宅与非住宅两个业态，从收 入拆分中可知，基础物业管理的物业费在物业管理业务板块内贡献主要 收入：2021 年基础物业管理板块实现总收入 99.08 亿，其中来自非住宅 业务 50.36 亿，住宅板块业务 27.67 亿，专业增值业务 18.40 亿、平台 增值业务 2.66 亿。市场化拓展能力强，新签合同持续增长。公司在业务扩张方面保持逐年 增长的态势：住宅业态的新签合同金额由 2018 年的 2.89 亿提升至 2021 年的 7.98 亿；非住宅业态的新签合同金额由 2018 年的 13.15 亿提升至 2021 年的 22.52 亿，公司 2021 年全年实现新签年度合同额 30.50 亿， 同比增长 24%。2022 年 1-9 月，公司物业管理业务实现新签年度合同 额 24.30 亿元，较上年同期增长 17%。

业务扩张实现“质”与“量”齐头并进。公司外拓不仅数量实现高速增 长，新获项目质量也同步提升。2021 年公司拓展了浦发银行绿谷项目、 四川大学华西天府医院、济南环贸中心、深圳中心公园等规模及影响力 均较大的高品质项目，新拓展项目的单个项目平均年合同额同比大幅上 升，尤其是千万级以上项目数量同比增幅 43%。我们认为单体收入较大 的项目对于利润率的优化空间较大，且与大客户建立及加深联系也有助 于后续合作的开展推进。

“总对总”与“合资合作”收获丰硕。2021 年公司在“总对总”合作模 式下，持续扩大在大客户系统中的市场份额，成功拓展南京华为、中兴 南京园区、京东总部 4 号楼等项目，与阿里巴巴、宁德时代、华为等企 业建立了深度战略合作，新签年度合同额同比增长 133%；“合资合作”模式方面，公司加大与广西投资集团、山东省机场管理集团等大型资源 平台公司的合作，新成立合资公司8家，新签年度合同额同比增长298%。 收并购聚焦专业赛道，强化机构物业优势。公司自 2021 年底相继对一 系列主做政企国资背景的非住业态物业展开并购。公司 2021 年底完成 上航物业、南航物业并购并于 2022 年开始并表，2022 年三季度实现汇 勤物业、新中物业财务并表。

公司的收并购有明确的方向和策略，并没有仿照其他同行去对大型综合 物业公司进行整合。从发展定位看，招商积余的优势在机构物业专业化 服务能力和市场拓展力，2021 年末至今并购的 4 家物业均是国资背景的 细分领域公服物业公司，上航物业和南航物业的并购强化公司在航空领 域的专业服务能力及优势；汇勤物业和新中物业的收购加强公司在金融 领域的业务拓展能力。2022 年三季度公司新拓中国商飞成都大飞机产业 园、南航西安分公司基地等优质项目，这是公司整合后实现内部资源挖 掘的体现。 大股东为公司持续提供业务来源。公司作为招商局集团旗下从事物业资 产管理与服务的平台企业，是集团资产保值增值与资产运营的平台。集 团旗下从事地产开发的公司招商蛇口，每年有大量开发及持有物业交付， 公司积极协同承接相关业务。

2021 年招商蛇口销售面积 1464 万方，同比+17.77%，同年公司新增来 自招商蛇口的物业管理面积为 1,766.24 万方，占比 19.6%；新签年度合 同额为 6.5 亿元，占比 21.31%。公司积极开拓招商蛇口和招商局集团内业务，为业绩增值提供坚实保障。 非住宅物业规模快速提升。公司非住宅业务条线在完成重组后，分别以 招商和中航两个产品线去拿项目，外拓实力强劲，非住宅在管面积增长 迅速；住宅业务方面主要承接来自招商蛇口的住宅项目以及部分外拓。 反映到经营数据层面，在整合初期的 2019 年，住宅和非住宅业态在管 面积分别为 0.77 亿方和 0.76 亿方，经过 2 年市场化拓展，截至 2021 年末住宅和非住宅业态在管面积分别为 1.15 亿方和 1.66 亿方。

考虑到公司市场化拓展发力点在非住宅业态，及非住宅业态种类多，一 些园区、公服类项目单体面积较大的特点，预计未来公司非住宅业态面 积占总规模比重有望进一步增加。

从非住宅物业细分业态看，我们以 2021 年年报数据为准，公司基础物 业管理收入占比前三名的非住宅业态是办公、公共（包括医院、场馆、 交通、颐养、公园等）、政府，面积占比前三名的业态是公共、城市空间、 办公。非住宅业态的特点是种类多，各种类下对服务的需求不同，因此 需要更强的专业化能力，而且各业态的收入体量和在管面积也不相同。

2.2、专业增值业务：随在管规模扩张和渗透

专业增值业务是公司“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为沃土打 造专业能力，为“云”提供丰富的客户和空间资源，为客户提供专业化 配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务，目前公司专 业增值服务具体包含：案场协销及房产经纪服务、设施管理服务、建筑 科技服务、停车场管理服务、安保服务、干洗服务、餐饮服务。专业增值业务收入增长迅速。从收入规模看，2019 年-2021 年分别实现 营业收入 5.5 亿、15.72 亿、18.40 亿。展望长期看，公司专业增值业务 主要围绕地产链业务及企业端服务展开，我们认为随着公司在管规模的 持续增加，对于存量客户的设施设备管理及资产管理的需求也相应增多， 专业增值业务依然有较大市场空间去拓展。

从具体收入构成看，2021 年公司专业增值业务收入占比前三的业务分别 是案场协销及房产经纪（42.91%）、建筑科技服务（21.45%）、设施管 理服务（21.34%）。 案场协销主要为售楼处服务，房产经纪主要做新房代理及二手房租房交 易业务。这两部分业务与房地产周期关联度较高，受益母公司招商蛇口 央企背景，本来地产周期下销售韧性强于多数同行，案场业务保持稳定。

2022 年上半年，公司完成 163 个项目规划设计物业建议报告，建议采 纳率 90.16%；完成 130 个项目的施工巡查及 38 个项目的交付评估，承 接 18 个项目的分户模拟验房业务；但受房地产政策调控及疫情双重影 响，租售经纪、车位销售、新房代理及权证办理业务收入较上年同期有 所下降。 建筑科技业务主要是为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案， 建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能。公司旗下有 2 家从事建 筑科技的子公司：深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深 圳）有限公司。

招商建筑科技公司与主流智能家居厂商建立深度合作，与华为达成全屋 智能战略合作，创造新的业务增长点；联合招商蛇口完成多业态智慧化 标杆项目落地建设；持续加大产品研发力度，完成比亚迪等品牌的充电 桩、Cmpark 平台的对接，自主研发的充电桩系统已在多个项目布局应 用；获得国家高新技术企业认定，正式迈入国家高新技术企业行列。 设施管理服务主要是为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管 理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有广东招商综合设施运 营服务有限公司、深圳市中航楼宇科技有限公司和深圳市中航南光电梯 工程有限公司。

2022 年上半年，设施运营公司中标阿里巴巴集团繁星项目、华东 IDC 数据中心项目，分散式职场领域、IFM 综合设施管理保持行业领先优势， 同时加强科技创新，新增一项实用新型专利；楼宇科技公司深耕中航工 业哈尔滨东安发动机公司与字节跳动等客户，在细分市场取得跨越式突破，连续3次通过高新企业复审认定；南光电梯公司在管维保电梯12,897 台，聚焦电梯更新业务，中标京基御景华城电梯更新等项目。毛利率较低源于内部定价机制。公司近年来专业增值服务毛利率保持在 14%左右的水平，相比可比公司较低。我们认为公司该业务板块毛利率 低于同行，因此前公司作为招商蛇口下属部门，关联交易定价以内部成 本为准，并非反映市场化下公司该业务的真实盈利能力。

2.3、平台增值业务：尚在初期增速较快

平台增值业务目前主要指公司旗下深圳招商到家汇科技有限公司的主要 产品—到家汇平台提供的一系列衍生业务，通过若干平台对住宅业户和 商办客户的居家生活和商务办公提供全面综合的解决方案，前身为招商 局物业社区经营事业部。到家汇平台主要提供三个大类的服务： 企业商城：服务 B 端客户，为在管写字楼、园区内的企业客户提供优质 便利的企业办公集采、企业福利和企业增值服务，成为一站式企业采购 服务平台。 个人商城：服务 C 端客户，为在管社区客户提供生活服务、优品服务、 社区金融、社区旅游等，线下运营社区生活服务馆，开展线下社区活动、 业主群运营和生鲜产品配送等服务。

资源运营：为客户提供一体化增值服务，业务包括到家宜居、会所球场、 社区广告、通讯基站、场地空间等，开展教育培训、拎包入住、医疗康 养、电梯媒介、社区储物、无人零售等。 平台增值服务业务在发展初期。从业务收入体量看，公司平台增值服务 业务近年才确立，2020 年实现收入 0.45 亿，2021 年因为 toB 业务的快 速发展收入达到 2.66 亿。

毛利率较低或因业务结构所致。公司在 2021 年及至今的平台增值服务 毛利率约为 5%左右，同行可比的业务大类为社区增值服务毛利率基本 在 25%以上。造成毛利率差距巨大的原因，我们认为是不同公司对于业 务统计口径不同所致。招商积余的平台增值业务只包含 toB 和 toC 端的 线上或线下平台增值服务，相对来说不容易获得较高的毛利率。其他公 司如保利物业、华润万象生活、中海物业等的社区增值服务除了包含平 台增值服务外，也有空间运营服务，家居等较高毛利率的业态。

2.4、板块综合盈利能力展望：短中期内基本稳定或小幅提升

前三部分我们拆分了招商积余物业管理板块的三个主要业务单元，这部 分我们就这三个业务单元的毛利率进行分析与展望。 总体看，招商积余物业管理板块毛利率在公司 2019 年完成重组后，保 持稳定且缓慢提升的态势，从 2019 年招商物业和中航物业刚实现并表 的 9.83%提升至 2022 年中报的 11.24%。招商积余的物业管理业务中包含了专业增值服务和平台增值服务，和同 行比大致可对应非业主增值服务和业主增值服务。通常情况下，非业主 增值服务和业主增值服务的毛利率高于基础物业服务，对应到招商积余， 我们发现公司基础物业板块下的各项业务毛利率差距不大，专业增值服 务在 14%左右，基础物业管理在 11%左右，平台增值服务在 5%左右。

与主要上市物管公司相比，招商积余基础物业毛利率水平偏低。行业 主流公司的基础物业毛利率在 20-25%附近，公司在 10%左右。其中的 差距我们认为有企业文化、历史沿革、产品定位等因素导致。公司重组 上市前主要服务于招商系开发的物业，定位品质服务优先的资产服务商， 不把盈利作为核心考核指标，上市后，公司发展重心与优势在机构类物 业，通常情况下，新盘住宅毛利率会高于机构类物业的平均毛利率，这 也让公司的毛利率并未能快速的追赶上行业平均水平。

住宅业态毛利率持续改善，非住宅毛利率基本稳定。招商积余基础服务 毛利率是在持续改善的，公司基础物业管理毛利率由 2019 年 8.47%提 升至 2022 年 H1 的 11.24%。拆分结果看，住宅业态基础物业毛利率由 2019 年的 4.94%提升至 2022 年 H1 的 8.55%，非住宅业态由 2019 年 的 9.26%提升至 2021 年的 13.60%，2022 年 H1 小幅回落至 12.10%。 宏观层面看，基础物业毛利率提升是公司上市后独立性的体现；微观层 面看，是公司持续优化老项目利润率，同时确保新项目利润率符合标准 的结果。

展望未来，基础物业的毛利率走势依然由存量项目的盈利能力和增量项 目利润率水平共同决定。现阶段，存量项目依旧有毛利率下行压力，但 公司在管项目毛利率基数较低，在科技手段优化成本及管理手段提高人 效的共同作用下，短中期内维持甚至小幅提升毛利率是可以期待的；增 量项目从目前公开市场招投标情况看，毛利率水平相对稳定。因此，可 以预见未来短中期内基础物业毛利率大概率走势会稳定，甚至有小幅 提升的可能。

三、资产管理业务：承载想象空间的潜力板块

招商积余是招商局集团旗下的商业管理服务平台。从事商业综合体、中 高端写字楼等业态的运营管理。 公司在 2019 年完成重组后，资产管理业务主要分为商业运营和持有物 业出租及经营。商业运营业务主要在公司旗下招商九方，负责为商业地 产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造 等顾问咨询服务；持有物业出租及经营业务主要为公司持有的酒店、商 业、办公等物业的出租经营。

从收入端看，资产管理业务 2020 年到 2021 年有比较明显的收入增长， 同比+28.11%；2022 年上半年收入同比-25.40%。收入端波动的原因主 要 2020-2022 年这三年恰好处新冠疫情期，商业经营活动受疫情影响较 大，一些如闭店、减租等等的不可控影响会带来收入上的起伏。得益于 2021 年疫情常态化及精准防控得力，商业经营整体平稳，收入端同比疫 情影响较大的 2020 年实现了可观增长；2022 年上半年由于疫情的反复 带来冲击，同时公司落实租金减免政策，积极履行社会责任，2022 年上 半年减免租金 4,530 万元，因此在持有物业出租方面呈现出下行的表现。

从盈利能力看，资产管理业务整体上保持较高的毛利率，近 2 年维持在 50%以上。从结构上看，商业运营毛利率从 2020 年的 26.7%提升至 2022 年 H1 的 63.2%；持有物业出租毛利率从 2020 年的 61.0%下降至 2022 年 H1 的 54.1%。两者出现反差主要是服务的对象不同，商业运营主要 服务招商系，随着与蛇口的项目合作增多，深入到商业项目的土地获取、 定位、规划设计、工程改造等，该部分受疫情影响较小，业绩也得到充 分体现；持有物业出租业务，公司会作为业主会直接面临疫情带来的闭 店影响，租金收入的降低及减租的压力。

商业运营方面：截至 2022 年 6 月末，公司在管商业项目 47 个（含筹备 项目），管理面积 233.1 万㎡，其中管理公司自持项目 3 个，受托管理控 股股东招商蛇口持有项目 39 个，第三方品牌输出项目 5 个。报告期内， 引导全国项目开展直播营销，五一、端午两档节日累计开展直播 30 余 场，有效提升线上流量；构建积分通积通兑模型及积分全生命周期管理 模型，提升会员积分价值；开展小体量商业项目专项提升计划，有效助 力项目资产增值；完成森兰花园城数字化试点，推广全国 22 个项目上 线数字化消费者之旅功能；持续通过产品线定位、VI 视觉规范、品牌架 构梳理等多举措完善品牌平台建设，助力提升品牌资产价值。

持有物业出租及经营方面：公司拥有的持有物业包括酒店、购物中心、 商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为 48.55 万㎡，2022 年 6 月末 总体出租率为 98%。公司严格落实租金减免政策，积极履行社会责任， 2022 年上半年减免租金 4,530 万元，全年预计减免租金约 8,629 万元， 帮助商户缓解经营困难，与商户共渡难关。 资产运营业务是公司未来核心业务之一。现阶段商业经营受到疫情的影 响，及房地产行业整体呈现下行周期的趋势，均给业务板块的发展带来 一定压力。但随着疫情管控的放开带来经济活动的复苏，加上蛇口背景 对资管业务资源协同支持，我们看好公司资产运营业务的长期发展前景。

四、其他业务：不再进行新房地产开发业务拓展，专注主业

公司其他业务为房地产开发业务。因业务发展战略调整，公司已于 2016 年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后， 公司不再从事新的房地产项目开发业务。公司由于不再新增房地产开发业务，主要处理尾盘项目，收入呈现逐年 递减的趋势。板块收入从 2019 年的 3.12 亿下降至 2021 年 1.26 亿，2022 年上半年因为成都中航国际广场已销售的两套商铺退回导致收入为-624 万。

五、重资产剥离有序推进

2022 年上半年，公司将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部 股权转让至控股股东招商蛇口下属子公司并完成股权过户，实现轻重分 离首批方案的圆满落地。2022 年 4 月，公司董事会同意退还天津项目地 块使用权，退地相关工作正在积极推进中。 2022 年 12 月 4 日，公司发布《关于筹划资产出售的提示性公告》，筹 划出售成都市中航地产发展有限公司 100%股权、九江市九方商业管理 有限公司 100%股权、中航城臵业（昆山）有限公司 100%股权、江西 中航地产有限责任公司 100%股权、岳阳中航地产有限公司 100%股权、 赣州市航逸酒店管理有限公司 100%股权、深圳中航观澜地产发展有限 公司 51%股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款。

本次拟出售子公司对应主业为持有物业性质的公司，本次交易如能顺利 完成，将有助于大幅改善公司资产负债表，加快推进公司轻重资产分离， 也能为收并购提供充足资金，打造有核心竞争力的大物业轻资产平台。

六、盈利预测

假设：物业服务行业不发生重大系统性政策调整，行业格局不因不可控 因素带来重大变化，物业行业市场空间广阔，多元化业务处高速成长期， 我们对公司各项业务做出以下预测。 1）物业管理服务：预计未来 3 年该板块业务收入增速分别为 25%、25%、 20%。公司背靠央企招商局集团，有稳定的关联方项目来源支持， 同时，公司外拓能力强劲，即便在疫情冲击下，2022 年前三季度物 业管理业务外拓（新签年度合同）金额同比+17%。我们认为公司强 大的股东背景及外拓实力能够支撑公司物业管理业务未来 3 年维持 理想的业绩增速。 预计未来 3 年该板块毛利率分别为 12%、12.2%、12.2%。招商积 余 2019-2021 年物业管理板块毛利率分别为 9.83%、10.97%、 11.43%，呈现逐年提升态势，从业务结构看平台增值服务和专业增 值服务对应同行的业主增值服务和非业主增值服务，毛利率未来有 修复空间。

2）资产运营服务：预计未来 3 年该板块业务收入增速分别为-20%、30%、 15%。2022 年资产运营服务受疫情冲击较大，加上减免租金影响， 收入端预计有所下滑；2023 年若无减租扰动，叠加 2022 年低基数 效应，预计会有较大的增速，2024 年增速回归正常区间。 预计未来 3 年该板块毛利率分别为 50%、58%、59%。招商积余 2019-2021 年板块毛利率分别为 73.08%、59.28%、56.18%。 2020-2021 年毛利率有所下滑主要受疫情影响，随着 2022 年末疫情 逐渐放开，我们判断未来大概率不会出现大面积封控带来的闭店及 减租情形发生，预计未来资产运营服务毛利率会修复。

3）其他业务：预计未来 3 年该板块业务收入增速分别为-15%、-15%、 -15%。其他业务指房地产开发业务。招商积余于 2016 年将房地产 开发业务资产和负债整体出售，此后不再从事新项目开发。当期其 他业务产生的收入主要来自尾盘项目的结算，随着在手项目逐渐出 售及交付，未来尾盘部分可贡献的收入将逐年减少。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）