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招商积余研究报告：央企物管旗舰规模壮大，降本增效助力盈利修复。招商积余背靠招商局集团，关联方市占率和布局能级提升，非住赛道拓展稳健， 坚持“大物管”、“大资管”战略。伴随资产结构调整及一系列降本增效措施，盈 利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放。

物管业态多元化，非住地位市场领先

招商积余近年来在管规模稳步增长，截至2024年上半年末，公司在管面积3.85亿平， 同比增长16.5%；其中第三方在管面积同比增长17.1%，占比67%；非住业态面 积同比增长26.8%，占比66%，为头部房企最高。公司新签规模保持增长，上半 年新签第三方合同额17.40亿元，同比增长5.5%，占比92%；新签非住业态合 同额16.22亿元，占比86%；来自招商蛇口的新签年度合同额达1.53亿元。公司 2024H1物管收入63.6亿元，同比增长15.9%；毛利率11.0%，同比提升0.4pct。

增值业务不断壮大，商业运营规模提升

平台增值服务：围绕客户生活和办公需求设有五大条线，2024H1实现营业收入 2.56亿元，同比增长4.0%；毛利率9.9%，较2023全年8.5%提升。专业增值业 务：下设八大业务条线，受开发商增值业务和服务质量提升影响，2024年上半 年实现收入9.23亿元，同比下降3.4%；毛利率11.1%，较2023全年下降6.7pct。 资产管理业务：在管商业面积397万方，总可租面积为46.9万方，出租率94%， 上半年收入2.89亿元，同比增长2.6%，毛利率较2023全年提升2.0pct至52.7%。

降本提效成果显著，有息负债持续压降

招商积余通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等举措，2024H1 公司管理费率降至1.9%，保持在行业最低水位线。截至2024上半年末，公司资 产负债率45.3%，有息负债总额14.3亿元，均为近五年最低值，其中银行贷款占 比83%，2024H1财务费率降至0.4%。截至2024上半年末，公司在手现金22.3 亿元，同比下降9.4%。