2024年房地产行业2025年不动产展望：收储破冰，缩量提质

2 0 2 4年不动产行情回顾和讨论热点

2023资产市场回顾

人民日报12月4日发文：经济增速怎么看？ ①财政货币政策逆周期调节力度空前：化债、降准、LPR下调…. ②促进房地产市场止跌回稳持续加力：多地调整住房限购政策、 取消普通住房和非普通住房标准、降低住房贷款首付比例、降低存量房贷利率落实到位，加大住房交易环节契税优惠力度，降低二手房交易成本…. ③提振资本市场多措并举：创设证券、基金、保险公司互换便利，创设股票回购、增持专项再贷款，发布推动中长期资金入市的指导意见…. ④帮助企业渡过难关逐步显效：民营经济促进法草案向社会公开征求意见、大规模设备更新和消费品以旧换新….

止跌回稳的误区：沪深新房二手房库存周期交叉现象

深圳新房去库存周期从年初27.4个月下降至15.8个月，上海新房去库存周期对比年初水平略微增加至12.7个月。深圳二手房去库存周期从年初超过18个月下降至12.2个月。上海二手房去库存周期从年初超过21个月降至15.9个月。 法拍房成交方面：10月以来深圳法拍房成交数和成交率创新高，11月深圳法拍房成交214套，成交率44.12%。11月上海法拍房成交118套，成交率51.53%。

新发展模式：优化存量、严控增量、提高质量

优化存量：如何理解收储？

城市发展背景：大开大合的建设年代已经过去，城镇化率基本到达稳定阶段。时代发展要求：从大拆大建年代过渡到追求存量提质、维护城市管理与盈亏运营，收储是迈出的第一步。

优化存量——如何理解城市更新？

城市更新主要看广深起量（2024北京计划推进20个城中村改造，上海启动15个城中村改造，广州实施200个以上老旧小区改造项目，深圳加快实施 60 个城中村分类改造项目）。市场关注重点是拆除重建的量（综合整治、有机更新主要是以政府主导支出为主），融资方式主要是财政拨款、城更专项债、国企&平台公司市场化融资、城更基金及其他市场化融资（自筹资本金、贷款、信用债、非标等）。 “房票安置”“房源超市”等政策的尝试，也有利于实现新房去化库存。

严控增量：核心城市写字楼超供现象

供应：据高力国际统计，24~29年，上海预计有1300万平方米的新增供应面积，约合整体市场1.5%/年的增长速度，与20~23年的1.7%/年增长速度基本一致。未来的新增供应将主要集中在浦东、徐汇、杨浦等区域。细分市场为：花木（110万平）、徐汇滨江（108万平）、张江（106万平）、北外滩（83万平）、东外滩（79万平）等次中心商圈。次中心商圈在未来5~6年的新增供应最多。上海全年约70%的新增办公供应集中在次中心板块（前滩、真如、徐汇滨江）等，目前浦东花木、前滩、五角场等地区空置率较为理想；楼宇较旧的核心市场将继续承压。

严控增量： 购物中心作为核心资产仍有一定吸引力

疫情期间核心资产仍具有一定吸引力。以2021年两单引起广泛关注的交易为例，平安集团收购凯德核心物业来福士广场，总交易价格达330亿，体现了凯德集团在中国境内资产的布局优化；黑石拟收购soho中国，在2020年3月因收购价（据传40亿美元）未达成一致导致私有化谈判失败；后期收购成本降至30亿美元，但由于垄断审查迟迟未有结果，收购要约超出约定期限，导致黑石最终决定放弃收购。同时注意到疫情之后人们消费习惯有较大改变，线上购物成常态，o2o模式企业占比仍不大，线下实体商业整体品牌重叠度高，招商策略谨慎，空间被进一步压缩。购物中心需进一步提升自身作为核心资产的吸引力。购物中心大宗交易占比有所回升：根据高力国际数据，2024H1全国房地产大宗成交物业中零售业占9%，较2023年的6.5%有所回升。

产业园区：整体租金承压，需重点关注公平竞争审查条例及关税政策变化

需求端压力大，供求仍有差距：租金逐年降低，园区普遍为租户提供更低的租金和更优惠的合同条款，预计2024年上海产业园区平均租金增速下降11.56%，截至2024Q2，在去化压力下，上海产业园平均租金连续五个季度下滑，本跌至3.77元/平米/天，环比下降2.8%，同比下降5.5%。预计上海市2024年全年新增供应入市将达约358万平方米，成为历史供应高峰。 出于降本增效的目的，企业仍保持从核心城市的核心区域向周边迁移的趋势，以上海为例，陆续由企业从上海市区内向区域外迁移。根据瑞卡集团研究数据，2024H1上海市跨市迁出企业达12436家，其中奉贤区、浦东新区、闵行区迁出企业数量较多。迁入地中苏州市、北京市、杭州市位列前三，分别迁入1023家、919家、839家。从产业分布来看，商贸服务、软件信息服务、数字创意等领域企业迁出次数较多。

提高质量：第四代住宅

一线城市中，广州和深圳有明确的新建筑规划规则，深圳在今年推出多个赠送阳台面积的“新规房”（宝安卓越前海未来城），以及符合绿化要求的第四代住宅（宏发悦见和府）；2024版《深圳市建筑设计规则》修订后将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”；可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深由0.6m增加至0.8m。 北京和上海虽然没有出台针对第四代住宅的政策规定，但也已经推出当地首个第四代住宅项目：北京为龙湖·观萃（得房率94%），上海为西岑科创园区项目（动迁基地88.5% ，楼高楼距达1:1）。

2 0 2 5年“五大预测”

预测1：销售降幅收窄，新开工和竣工持续承压

我们预计2025年全国房地产销售面积/销售金额同比降幅在12.0%/8.0%，大型主流房企投销比难以恢复到30%水平线，考虑到白名单及收储换地刺激，预计2025年新开工面积/竣工面积/房地产投资同比分别-20.0%/-22.0%/-6.9%。

预测2：止跌企稳

我们预计，在第四代住宅产品陆续推出及供货结构调整下，核心城市中新房价格止跌会领先于二手房，但不是真正意义上达成“止跌企稳”效果。 随着各类需求侧政策刺激，尤其是一线取消普宅与非普宅相衔接的税收、增加公积金贷款的支持力度等政策下，一线城市二手房会逐步从“放量” 逐步过渡为“价稳”，观测的重点前期指标应该为二手房成交量及法拍房成交量。

预测3：严控增量前提下土地出让仍不容乐观，关注政策下受益的房企

我们预计，在去库存周期的关键时间点，土地出让金仍会持续下降，考虑到土储债重启因素（11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》），我们判断有助于房企增加资金流动性，改善目前土储结构。此外，收储后形成“净地”“优地”，既有利于补齐公共服务设施短板改善环境，也可促进有效投资。 土地财政依赖度较大的城市，会更多选择换储而非单向收储的模式，中长期看账面现金流较为充裕的央企会受益于土储结构优化；从改善资金流情况看，地方性国企和城投类房企会更加受益于短期的土地收储。

预测4：产权类C-REITs二级市场表现持续分化

我们预计随着C-REITs扩容和目前资产荒现象，机构投资者将重新关注二级买入机会，公募REITs换手率将逐步提升；证券、基金、保险公司互换便利（SFISF）将缓解“资金跷跷板” 效应（首期操作规模5000亿元，可用质押品包括公募REITs）；同时随着十年期国债收益率下破“2.0%”关口，资产荒现象显著，应该着重关注偏债属性的保障房REITs。 会计新准则变化强化 REITs 权益属性，看好更多券商自营和保险资金增配高分派率C-REITs产品。

报告节选：

编辑：火腿肠