2024年龙湖集团研究报告：三十余年精耕细作，聚焦开发、运营、服务三大板块

1、 头部民企高质量发展，业务结构不断优化

1.1、 实现全国化布局，多元业务稳健经营

作为中国优质民营房企的代表，龙湖集团 （以下简称“龙湖”或“公司”）1993 年创建于重庆，发展于全国。目前已形成开发、运营、服务三大业务板块协同发展， 涵盖住宅开发、商业投资、资产管理、物业管理及智慧营造五大主航道，实现全国 一二线高能级城市的全面布局。 发展至今，龙湖的发展经历大致可以分为如下阶段： （1）起源重庆，进军地产（1993-2001 年）：1993 年，龙湖集团的前身在重庆注 册成立。1997 年，公司开发首个住宅项目—重庆龙湖花园南苑。2001 年，首涉高端 住宅业态，开发首个独立别墅项目——重庆香樟林。 （2）初入商业，全国布局（2002-2006）：2002 年，龙湖成立商业运营部，并在 2003 年开业首个商业项目—龙湖重庆北城天街。2005 年龙湖进入北京、成都市场， 开启全国化布局。 （3）多元发展，快速扩张（2007-2017）：2007 年、2008 年分别推出在北京、上 海的首个住宅项目，业务向长三角扩张。2009 年与港交所上市，并发布“天街”、“星 悦荟”两大商业品牌。2017 年第一家冠寓门店开业，业务覆盖租赁住房领域。 （4）调整战略，稳健经营（2018-至今）：2018 年公司“空间即服务”战略发布， 正式更名为龙湖集团。2022 年发布全新品牌“龙湖智创生活”及“龙湖龙智造”，覆 盖城市管理中的复合业态，提供高品质的多元服务。

1.2、 股权结构稳定，激励机制助力公司长久发展

股权结构稳定，吴氏家族为公司的最大股东和实际控制人。公司创办人吴亚军 夫妇分别将集团股权转让至吴氏家族信托（Silver Sea）及蔡氏家族信托（Silverland）， 信托受托人为 HSBC International Trustee。上市之初，两个家族信托合计持股约 80% 权益。截至 2023 年底，吴氏家族信托以 43.99%股权份额为公司第一大股东，吴亚军 女士为实际控制人。

管理团队经验丰富，股权激励机制有助于公司长久发展。截至 2023 年底，公司 董事会拥有 4 名执行董事、4 名独立非执行董事、1 名非执行董事，其中有 3 人在公 司服务任期达 10 年以上。董事长陈序平在 2008 年清华大学毕业后，以公司管培生 品牌“仕官生”的身份进入公司。进入集团后稳扎稳打，历任工程经理、项目总经 理、地区公司总经理等职位，2021 年 8 月获委任为公司执行董事。

于 2014 年 10 月 28 日及 2020 年 8 月 26 日，公司采纳限制性股份激励计划。旨 在认可及激励董事及公司雇员的贡献、提供激励、促使公司挽留现有雇员及吸纳更多人次，激发员工的工作激情，助力公司长久发展。根据该计划，截至 2023 年底公 司已授予 15 批次股份激励，共计 29792.0 万股，仍发行在外股份共计 13671.2 万股。 授予的股票来源于公司在二级市场的持续回购，截至 2023 年底，公司支付 3.1 亿元， 购入股份共计 1792.1 万股。

1.3、 经营业绩短期承压，业务结构持续优化

公司在行业下行压力下，经营业绩短期承压。公司目前根据五大航道分为三大 主营业务，分别为开发业务（地产开发）、运营业务（商业投资+长租公寓）、服务业 务（物业管理+智慧营造）。2023 年公司实现主营业务收入 1807.4 亿元，同比下降 27.9%，收入短期承压。其中开发业务营收 1558.6 亿元，同比下降 31.3%。运营及服 务业务表现亮眼，全年营收 248.8 亿元，同比增长 5.7%，5 年复合增长率达 25%。 从营收占比来看，开发业务仍贡献大部分业绩，2023 年营收占比为 86.2%。但公司 其他航道业务发展势头强劲，从 2018 至 2023 年期间，运营及服务业务营收占比不 断上升，2023 年运营及服务业务营收占比 13.8%，相较于 2018 年增长 7.7 个百分点。 由于物业开发项目结转利润下降，公司整体盈利水平下降。2023 年实现归母净利润 128.5 亿元，同比下降 47.3%。

公司整体毛利率同比下降，运营及服务业务毛利占比显著提升。2023 实现整体毛利率 16.9%，同比下降 4.3 个百分点。分业务来看，运营及服务业务毛利比重显著 提升。2023 年运营及服务业务累计毛利额 135.2 亿元，毛利占比同比提升 21 个百分 点至 44.1%；开发业务毛利额 171.4 亿元，毛利占比同比下降 20.8 个百分点至 55.9%。 开发业务毛利率呈下降态势，2023 年结算毛利率为 11.0%，相较 2022 年底下降 6.9 个百分点。运营业务及服务业务毛利率均有所改善，分别增长 0.3、2.1 个百分点至 75.9%、31.0%。

1.4、 财务盘面稳健，债务结构健康

公司始终坚持克制谨慎并高度自律的财务策略。截至 2023 年底，公司在手现金 为 604 亿元，现金短债比为 2.25 倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为 1.36 倍），流动性较为充沛。财务融资端，截至 2023 年底，公司净负债率为 56%， 同比下降 2 个百分点。剔除预收款后的资产负债率同比下降 5 个百分点至 60%，达 到近六年来最低水平。龙湖集团连续多年保持“三道红线”的绿档水平，债务安全 边际高。

在行业流动性风险加剧的 2023 年，龙湖集团境内到期公司债全部还清，在众多 民企纷纷业绩承压并出险背景下，龙湖集团提前偿还 72 亿港币银团贷款，无疑提振 了行业信心。截至 2023 年底，债务结构方面，龙湖集团的有息负债总额为 1926 亿 元，同比下降 7.4%，且 2026 年底前无境外到期公开债券。公司长短债结构持续优化， 截至 2023 年底公司平均贷款年限进一步拉长 1.18 年至 7.85 年，公司平均借贷成本 持续保持 4.24%的低位。2023 年公司在境内成功发行 23 亿元中期票据，票面利率 3.50%-3.66%，成为少数仍可在公开市场发行债务的民营企业。

2、 商业投资：轻重资产均衡发展，保持稳步增长态势

2.1、 聚焦高能级城市布局，轻重并举未来可期

2.1.1、 商业投资深耕逾 20 载，布局聚焦高能级城市

龙湖商业是龙湖旗下主航道业务之一，已深耕逾 20 载。龙湖在 2003 开业了第 一家天街，重庆北城天街。第二家为 2008 年开业的重庆西城天街。之后一段时间，龙湖一直在成渝发展，每年开业购物广场数据保持稳定。直到 2014 年，龙湖在北京 开出北京长楹天街，标志着龙湖天街开始走出西南，走向全国。从 2019 年开始，龙 湖购物广场每年在全国开出 9 座以上。2022 年新添 12 座重资产天街和 3 座轻资产购 物广场，首次进入南昌、青岛、沈阳、宁波 4 座城市。2023 年新开 5 座重资产天街 和 7 座轻资产购物广场，开业前三天客流量超 250 万人次，销售额超 1.6 亿元。

随着公司深入的全国化发展，龙湖商业不断深化在全国一二线核心城市的网格 化布局。截至 2023 年底，龙湖商业成功布局环渤海、长三角、华西、华中、华南五 大核心板块，已进入 30+城市。累计获取 141 座购物广场，其中已开业运营 88 座购 物中心，累计已开业建筑面积达 797 万方。2024 年计划新开 14 座购物广场，其中 8 个重资产、6 个轻资产项目，预计总建筑面积可达 951 万方。从城市结构来看，公司 聚焦高能级城市，目前已在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、 南京、合肥、济南等 20 座核心城市落地，其中一、二线城市占比达 96.6%，深耕的 长三角及华西区域占比约 75%。

2.1.2、 轻重并举，定位综合商业运营商

龙湖商业投资先后发展出 “天街”、“星悦荟”两大商业产品线品牌，以适应不 同区域和客群的需求。 天街作为商业投资全国化布局最重要的品牌线，具有如下特点：（1）地域广覆 盖，截至 2023 年底已落子 72 枚，遍布国内包括北京、上海等 17 座城市。带动一场 又一场的商业蝶变，推动当地城市向国际化都市迈进；（2）客群广覆盖，天街构建 城市中产阶层全家庭生活平台，“老、中、小”三个家庭单元的多元消费需求均可满 足；（3）管控，作为龙湖商业自主原创的 IP 活动，“天街欢乐季”自 2017 年起已连 续举办了六年，还不断创新营销类活动，如重庆时代天街 D8 餐酒吧街、北京丽泽天 街与泡泡玛特合作打造出 LABUBU 精灵艺术系列全国首展等。

星悦荟，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生 活购物需求。星悦荟项目拓展相对缓慢，截至 2023 年底全国仅有 12 个项目。从选址上讲，天街一般要求 3-5 公里内最好覆盖 30 万人，且建筑面积多为 10 万方以上的 大型购物广场。而星悦荟的选址和面积相对较有弹性，以地域特色为依托，体量以 3-5 万平方米为主。但也不缺乏部分体量较大项目，如重庆春森星悦荟超过 5 万平方 米，西安曲江星悦荟达 6 万多平方米。

2.1.3、 关注外围潜在机会，业绩增量值得期待

以公司深耕城市北京为例，截至 2023 年底，公司共开业 9 座购物中心，根据时 间和空间分布可以看出，新开购物广场多位于五环外，且呈结构型分布，基本覆盖 北京各方位购物需求。又如较晚进入城市上海，已开业和未来拟开业购物广场全部 位于内环外。而对于发源地重庆，由于公司深耕时间更久，购物广场分布则更为广 泛，几乎分布重庆市区各个区域。但分布最外围的礼嘉天街、公园天街、公园天街分别于 2020、2021、2022 年底开业。可见公司计划在城市中心外围打造属于自身的 商圈，以此来规避中心商圈竞争压力和高昂土地成本。

从公司购物广场布局策略来看，公司不会在地产开发未涉足的新城市进行商业 投资，公司商业发展策略首先是获取高能级城市的土地储备，根据项目建设规划因 地制宜，择机落地。随后随着公司在当地深耕， 对于当地民情和需求有更进一步了 解，开始向城市副中心或外围中心继续外拓，寻求更多的增量空间，并不会一味寻 求已发展成型的核心商圈的机会。

2.2、 经营数据稳步增长，一二线城市商业运营领跑者

正是受益于龙湖商业持续在空间布局、品牌招商、营销推广等多方面的精进创 新，公司购物广场各项经营数据疫情过后，在 2023 年均有较大提升。2023 年公司购 物广场销售额 632 亿元，同比增加 49%，同店同比增加 30%；平均日客流 263 万人 次，同比增长 32%，同店同比增加 28%；

销售额增加的同时，租金收入和出租率也恢复出色。2023 年购物广场租金收入 102.8 亿元，同比增长 9%，租售比 16%。2019-2023 年，公司购物广场的租金收入 CAGR 达 21.3%；整体出租率 96%，较 2022 年底增长 2 个百分点。我们相信随着居 民消费的升级和复苏，购物广场出租率和租金贡献会持续增长，出租率有望回到 2021 年 97%左右水平。由于龙湖良好的品牌效应，也推动购物广场租金坪效同步提高。 伴随购物中心整体开业年限上涨，妥善经营及品牌力将进一步推动购物广场定价力， 坪效有望呈增长趋势。

我们选取国内购物广场运营发展较为成熟的华润置地、新城控股、大悦城、宝 龙商业，将各项经营数据进行比较，可以看到龙湖商业有 3 个突出优点：（1）从购 物广场开业数量和城市布局来看，龙湖主要深耕高能级城市。龙湖截至 2023 年底已开业购物广场数量为 88 个，其中布局一二线城市占比 96.6%，是选取运营企业中整 体布局，城市能级最高的公司。（2）龙湖单店体量相对较小，但坪效处于较高水平。 （3）龙湖购物广场出租率保持较高水平，2023 年整体出租率 96.0%，分别较新城控 股、华润置地仅相差 0.5、0.2 个百分点。

2.3、 形成六大产品线，深度践行 TOD 模式

TOD 即以公共交通为导向进行开发的发展模式，纵观其发展历史，TOD 产品经 历了数次进化，从 TOD1.0 的车站模式到探索的“高铁+地铁+产+商+城+居+人一体 化”的 TOD5.0 模式，优化城市空间同时，推动城市可持续发展，如今 TOD 已成为 城市国际化的重要考量。在我国，TOD 模式已进入快速发展成熟的阶段，目前北京、 上海、广州、深圳、重庆、成都等核心城市都制定了各自的 TOD 建设计划。虽然项 目的设计规划较为综合，施工难度较大，但毫无疑问，随着时代进步，居民需求进 一步提升，TOD 模式已经成为我国核心城市未来建设的主要发展方向，也成为了各 大开发商争相进入的板块。

龙湖对 TOD 模式的探索，从重庆开始，2003 年龙湖第一个商业项目北城天街开 业，其位于江北观音桥商圈，分布数十条公交线，轻轨三号线直达。这是龙湖探索 TOD 模式的萌芽。接着到达 2012 年底，公司真正意义上的首个 TOD 项目，时代天 街 AB 馆落成，商业总体量超过 100 万方，商业体量超过 4 个重庆北城天街，以轨 道交通为肌理，有着数十条公交线路，两条轨道交通资源，开业前两周便实现 1 亿 销售额的成绩。2020 年底，全国首个商圈高铁 TOD 项目—龙湖光年建成，位于成渝 高铁线中重要节点—沙坪坝之上，含高铁、四条地铁线、公交等公共交通，集“大 枢纽、大商圈、大天街”于一体，实现了高铁穿楼而过、人流不出火车站就能实现 多种交通工具“零换乘”的设计，形成了一座以交通换乘为核心，承载多元城市服 务业功能的大型综合体。

随着天街产品线不断改造升级，公司深度践行 TOD 模式。经过多年的探索，龙 湖已形成了“城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD 新城” 的六大 TOD 产品线。如规模最大的 TOD 新城，定位 TOD5.0 模式，将所有物业进 行整合、聚集，代表项目为河北高碑店列车新城，规划面积 5.5 平方公里，对标德国 海德堡列车新城，拟打造目前全球规模最大的被动式超低能耗社区，该项目已被列 入十三五“国家重点研发计划”。

3、 地产开发：销售数据短期承压，投资布局聚焦高能级区域

3.1、 核心区域贡献占比大，销售规排名有所下滑

公司地产销售数据从 2022 年起持续下滑。2023 年公司全口径合同销售额 1735 亿元，同比下降 14%。全口径销售面积 1080 万方，同比下降 17%。销售均价 16069 元/平米，同比增长 4%。2024 年上半年销售金额 511.2 亿元，销售面积 365.5 万方， 同比分别下降 48%、37%，销售均价降至约 14000 元/平米。根据克而瑞 2024 年 1-6 月全口径销售金额榜单，龙湖排名第 10。

公司深耕战略成果显著，核心区域中高能级城市贡献占比加大。公司全国布局 长三角、环渤海、西部、华南及华中五大核心区域。2024 年 1-6 月，西部、长三角、 环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为 143.3、138.0、102.9、73.2、53.8 亿元， 分别占总合同销售额的 28.0%、27.0%、20.1%、14.3%及 10.5%。长三角、环渤海、 西部三个区域，2020 年以来持续保持销售占比 75%以上。销售城市能级方面，公司 聚焦核心城市，2023 年一二线城市销售占比达 95%。且公司不断深耕所在城市，22 城进入当地备案排名 TOP10。

3.2、 高端产品代名词，极致匠心助力项目去化

3.2.1、 公司 2022 年推出御湖境、云河颂、青云阙三大高端产品

以产品、品质和服务著称的龙湖，对于行业、媒体和消费者来说，一直都是高 端的代名词，助力公司稳定去化。2022 年，龙湖持续坚持产品迭代升级，以人为本， 从高端人居生活出发，推出三大全新高端产品系：御湖境、云河颂、青云阙，凭借 高品质的人居体验跻身克而瑞 “中国房地产企业产品力 TOP100”榜单 TOP2。其中 成都龙湖天府·云河颂首开仅一周，即热销 9 亿元；苏州启元·青云阙项目首开即 售罄，累计到访人数 3100 多组，劲销 7 亿元；上海松江·御湖境两开两捷，首开即 为松江商品住宅销售金额、面积、套数三冠王。

龙湖凭借多年的出色产品建造经验，以及优秀的品牌价值，可以为此类高端项 目较周边竞品提供更高溢价。以西安龙湖高新·青云阙为例，项目位于西安高新中 央创新区（CID），紧邻未来之瞳、西安电子科技大学、西安国际医学中心医院等优 秀公共资源，区域将打造西北最大超高层建筑群。距离西安电子科技大学·未来之瞳地铁站不足 1km。优秀的区位也吸引了诸多高端竞品，如中海未来之境、天地源 棠樾坊、招商天青云麓等项目。青云阙项目为公司于 2021 年西安二批集中供地拍得， 共三块地，成交楼面价分别为 1.3、1.4、1.1 万元/平。青云阙项目 2024 年 8 月报价 为 2.5 万元/平，远高于商圈 1.5 万元/平。而项目也深受购房者追捧，开盘后连续 6 个月稳占高新销管宝座，并高居 600 万级以上洋房 TOP1。

3.2.2、 坚持匠心龙湖产品理念，享有业界“造林大师”美誉

公司坚持以品质铸就品牌。龙湖深耕地产开发业务三十载，拥有深厚的高品质 产品底蕴。公司高度重视客户需求与体验，并分别在建筑、景观、精装、智能、工 程五大方面践行“匠心龙湖”的产品理念。针对土建、机电与装修三大维度，开发了 74 项的工艺工法，构建了可靠的建造标准 2022 年公司实现 100%如期交付，100% 国家质量监督与验收通过率，客户满意度高达 90%。

龙湖地产在业内一直有教科书级别“造林大师”的美誉。园林，是城市高端住 宅的灵魂所在。龙湖对于园林的交付与兑现，从来都是站在更高的标准之上。公司 探索出“生态、健康、交融、精筑、人文”的五维造景制园理念，致力于将自然融 入生活。以龙湖面世的首个纯别墅项目—重庆香樟林为例，整个小区坐拥山水，湖 岸线蜿蜓曲折，绵延 1300 米。别墅区中端，一长条形小岛延伸至湖心，沿岸天然形 成 6 大湖湾，遍种 1000 多棵香樟、银杏等高大乔木和珍奇花草。为了复原纯正的北 美风格，龙湖创始人吴亚军带领团队多次到北美进行考察。仅是小区的锻铜大门， 还特地邀请了定居美国多年的雕塑大师廖一百亲自设计打磨。0.5 的低容积率也没有 做满，大门前的两个独栋被拔掉，目的是使得小区多出来一片阳光大草坪。如此极 致的园林建设，也让重庆众多高端客户纷纷买单，项目房价也从最初 400 万涨至 4000 万，高居重庆豪宅榜单前列。

3.3、 行业下行期投资稳健，土储充足保持可持续发展

3.3.1、 投资稳健且聚焦核心城市，保持业务可持续发展

在销售市场整体疲软的环境下，公司投资拿地更加稳健且具针对性。2023 年公 司新增拿地 31 幅，新增权益面积 266 万平米，同比下降 9%。权益地价 259 亿元，同比下降 15%。平均权益单价为 9730 元/平米，地价成本较 2022 年有所下降。2024 年上半年新增 7 幅地块，权益建面 36.7 万平米，权益地价 60.4 亿元，同比分别下降 81%、66%，权益地价增长至约 16000 元/平米。从拿地区域来看，长三角地区、西 部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占 2023 年新增收购土地 储备总建筑面积 26%、42%、10%、11%、11%。从拿地城市来看，公司拿地更加稳 健，2023 年至 2024 年上半年新增地块全部位于一、二线城市。公司在市场下行背景 下，注重项目去化和现金回款能力，审慎投资，注重布局高能级城市，且偏强二线。

公司近几年获取项目过程中还有如下几个特点：第一是为了增加优质土储，公 司也通过外部合作及二级市场收购等方式获取地块，从 2020 年至 2022 年 3 年期间， 通过收并购获取 65 宗地块，占总新增地块的 23%；第二是公司保持土地高权益比， 降低少数股东损益占净利润比重。根据权益建面口径，公司 2023 拿地权益占比为 72.3%，较 2022 年提高 7.3 个百分点，在行业中处于前列。目的加强项目管控同时为 公司未来的业绩增长和盈利增长提供动能；第三是公司近年来紧盯市场趋势，顺周 期拿地，少卖少投，拿地强度呈下降趋势，提高资金使用效率。2023 年公司拿地强度（拿地金额/销售金额）21.0%，较 2022 年底下降 2.2 个百分点，为 2016 年以来最 低值。2024 年上半年拿地强度继续下降 3.2 个百分点至 17.4%。

3.3.2、 土储充足且资产优质，市场低迷下降低拿地成本

公司土储面积充足。截至 2023 年底，公司的土地储备合计 4539 万平方米，权 益面积为 3236 万平方米。根据区域划分，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华 中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的 33%、25%、17%、14%及 11%， 土储分布均匀。假设总土储中的 85%将用于物业开发销售，则开发销售土储建面约 4925.8 万方，以 2022 年销售面积进行估算，充沛的土储可保障公司未来 3 年以上的 销售。按城市能级划分，一线、二线土储占总建面的 72%，销售货值占比 77%，土 地资产整体优质，确保公司未来项目去化速度。

公司从 2019 年以来逐渐控制拿地成本，截至 2023 年底，土地储备的平均成本 为 4705 元/m2，较 2019 年降低 1032 元/m2。单方成本与合约销售单价比例基本维持 30%左右。

4、 其他航道：多航道业务协同，助力高质量发展

4.1、 利好政策持续推进，冠寓业务未来可期

4.1.1、 住房租赁市场持续向好，集中式公寓发展迅速

中国租赁行业不断发展，租售市场结构不断调整，“租购并举”逐渐成为我国住 房制度建设的重要方向，租赁住房的供应量持续增加，有关租赁市场的政策也在不 断完善。2022 下半年至 2024 年上半年，中央不断出台支持政策推进保障性租赁住房 和长租房市场建设。

随着住房租赁市场的快速发展，越来越多的企业涉足长租公寓领域，开启了租 赁市场大浪淘沙的过程。机构发展住房租赁业务主要分成集中式和分散式两种经营 模式。分布式长租公寓运营商从不同的个人业主收集分散在不同地点的可用公寓， 而集中式长租公寓运营商通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大 量公寓。分散式起步成本较低，规模扩展速度较快，但近几年部分品牌由于经营不 善已逐步退出竞争赛道。与分布式长租公寓相比，集中式长租公寓在稳定性、安全、 服务、小区感、解决市场错配的能力、成本及营运效率等方面拥有竞争优势。

根据魔方生活服务集团呈交的招股说明书数据显示，2022 年，机构化长租公寓 市场占租赁公寓市场总规模的 8.2%，集中式长租公寓市场占机构化长租公寓市场的 36.7%。

近年来，中国租赁公寓市场迅猛发展，根据弗若斯特沙利文报告数据，中国租 赁公寓市场规模由2018年的1.4万亿元增至2022年的1.7万亿元，复合增长率4.8%。 至 2027 年，中国租赁公寓市场的规模预计将进一步增至 2.6 万亿元。2018 年至 2022 年，中国的机构化长租公寓市场规模由 1021 亿元增加至 1394 亿元，复合年增长率 为 8.1%。估计机构化长租公寓市场规模至 2017 年预计增至 2576 亿元，渗透率预计 也将增至 10.0%。其中集中式公寓市场规模从 2018 年的 218 亿元增长至 2022 年的 511 亿元，5 年复合增长率 23.7%。分散式公寓市场规模从 2018 年至 2022 年市场规 模仅增加 80 亿元，复合增长率 2.4%，集中式长租公寓市场的增速明显快于分散式长 租公寓市场。预计集中式长租公寓市场规模到 2027 年将达到 1366 亿元。

集中式长租公寓的地域覆盖范围以一线城市为主，弗若斯特沙利文报告预计至 2027 年，一线城市集中式长租公寓的市场规模将达到 829 亿元，约占整体集中式长 租公寓市场的 60.7%；按在营公寓的数量计，集中式长租公寓的数量由 2018 年的 140 万套增至 2022 年的 290 万套，复合年增长率为 18.9%。弗若斯特沙利文报告预计集 中式长租公寓的数量到 2027 年将进一步增至 540 万套，2022 年至 2027 年的复合年 增长率为 13.5%。

4.1.2、 开业规模持续增长，经营数据居行业领先地位

公司长租公寓品牌“冠寓”，旗下包含 4 条产品线，覆盖全租赁场景需求，在国 家租购并举政策支持下，冠寓近年来发展强劲。截至 2023 年底，冠寓已经布局北京、 上海等 30 余个重点城市，开设 300 逾家门店，累计已开业 12.3 万间房源。根据迈点 研究院数据，公司已开业房源规模位于行业第二，长租公寓品牌影响力行业第二。 冠寓规模扩张的同时不断提升运营效率，整体出租率 95.5%，其中开业超过 6 个月以 上房源的出租率提升甚至 96.4%，相较于 2022 年底分别增长 7.0、5.3 个百分点。2023 年租金收入同比增长 6%至 25.5 亿元，5 年复合增长率 21.5%，实现了良性增长。

冠寓各项经营指标均处于行业领先地位。分别选取公寓运营商中的知名品牌进 行比较，可以看出，龙湖冠寓的开业房间 12.3 万间，仅低于万科泊寓，且远高于其 他品牌的开业规模。整体出租率方面，冠寓为 95.5%，处于行业中等水平。通过已公 布的公寓租金收入，计算出冠寓平均单间月租为 1809.05 元，高于万科泊寓 1695.2 元/月与华润有巢 1416.7 元/月，低于魔方单间月租 2195.5 元。

截至 2024 年上半年末，市场已成功落地 5 只保租房 REITs，目前公司已经具备 长租公寓优秀的运营能力和丰富管理经验，随着公司进一步拓展轻资产化和融资渠 道，未来公司也有望发行冠寓公寓 REITs，实现长租公寓成熟可复制的“投融建管退” 模式，探索长期可持续的盈利模式。

4.2、 物管承载股东价值主张，持续发展外部服务目标

2022 年初，龙湖推出全新的生活服务品牌—龙湖智创生活。龙湖智创生活深耕 物业管理行业 20 余年，提供包含住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服 务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓在内的共 13大业态领域的专业服务。从业务营收来看，2023 年智创生活实现营收 102.8 亿元， 毛利率为 30.6%。

智创生活在管建筑面积增长显著，截至 2023 年底，物业在管面积 3.6 亿方，同 比增长 12.5%。按照业态划分，住宅业态占比 72%，业态占比 28%。

4.3、 代建业务加速拓展，客户结构表现优良

随着地产行业进入存量时代，如代建此类轻资产、高利润率的业务，受到众多 房企关注。而龙智造作为公司的代建品牌，已经成为其中佼佼者。龙湖龙智造凭借 行业领先的综合实力，获得中国房地产业协会“2023 年房地产开发企业代建地产 TOP5”，中国房地产报“2023 年中国房地产代建企业品牌 TOP5”等殊荣。

截至 2023 年底，龙湖龙智造代建业务已累计获取项目 90 个，总建筑面积超 1600 万平方米，合作方涵盖大家投控、中铁城投集团、清华大学、中国东方、蚂蚁集团、 未央城建等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构。 以苏州双子金融广场为例，其位于高新区狮山核心 CBD，是一个集滨河写字楼 群、奢华酒店、云端住宅、行政公寓及滨水商业街等多功能业态为一体的超级综合 体项目，未来将成为苏州高新区东门户新地标，依托龙湖龙智造的专业操盘能力， 苏州双子金融广场通过全周期运营管控体系以及精准成本管控体系，实现总货值提 升超 20%，整体成本降低约 20%，工期节约 25%，为客户提供超额回报。

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