2024年房地产行业专题分析：基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强

销售仍然低迷，房价持续承压

销售规模降幅收窄，但相对历史同期仍在低位

根据统计局数据，2024 年 1-8 月，商品房销售额 59723 亿元，同比-23.6%，降幅较 1-7 月收窄了 0.7 个百分点；8 月单月，商品房销售额同比-17.2%，降幅较7月收窄了 1.3 个百分点。2024 年 1-8 月，商品房销售面积60602 万㎡，同比-18.0%，降幅较 1-7 月收窄了 0.6 个百分点；8 月单月，商品房销售面积同比-12.6%，降幅较 7 月收窄了 2.8 个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，观察相对历史同期的销售规模，8 月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的 52%和 49%，仍处于较低的水平。

从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024年1-8月，百强房企全口径销售额25869亿元，累计同比-39%，降幅较 1-7 月收窄了 1.1 个百分点。8 月单月，百强房企销售额为 2725 亿元，同比-28%，约为 2019 年同期的31%。Top20 房企2024年1-8月累计销售额同比仍均为负数。

从城市维度看，新房市场，2024 年 1-8 月，30 城新建商品房成交面积为5980万㎡，累计同比-32%，降幅较 1-7 月收窄 1.2 个百分点；8 月单月，30 城新建商品房成交面积为 705 万㎡，环比-10%，同比-22%。二手房市场，2024 年1-8月，18城二手住宅成交套数为 49.0 万套，累计同比-2%，降幅较1-7 月收窄1.8个百分点；8 月单月，18 城二手住宅成交套数为 6.2 万套，环比-15%，同比+13%。与历史同期相比，2024 年 8 月，30 城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的 50%，而 18 城二手住宅单月成交套数约为 2019 年同期的102%，显然二手房销售情况始终好于新房。

房价下行趋势未止，购房者观望情绪仍重

根据统计局数据，2024 年 1-8 月，全国商品房销售均价9855 元/㎡，同比-6.8%，降幅较 1-7 月收窄了 0.2 个百分点；8 月单月，商品房销售均价9906 元/㎡，同比-5.3%，环比-0.4%。

从城市维度看，2024 年 8 月，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比均扩大，同时二手房价的领先指标边际挂牌价仍在持续下行。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，新房价格仍面临较大压力。

从新房市场看，2024 年 8 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，较上月扩大了 0.4 个百分点，环比-0.7%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-4.2%、-5.3%、-6.2%，环比分别为-0.3%、-0.7%、-0.8%。从月度数据看，各能级城市新房价格同比降幅均未收窄。

从二手房市场看，2024 年 8 月，70 个大中城市二手住宅销售价格同比-8.6%，较上月扩大了 0.4 个百分点，环比-0.9%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-9.4%、-8.6%、-8.5%，环比分别-0.9%、-1.0%、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格的同比跌幅和环比降幅均明显大于新房，房价难言企稳。

从二手房价的领先指标边际挂牌价看，根据冰山大数据发布的冰山指数，截至2024 年 9 月初，中国 14 个核心城市二手房边际挂牌价的年内平均降幅为-8%，同比平均跌幅-11%，相对历史最高点平均跌幅为-24%。从周度数据观察，主流城市二手房边际挂牌价仍在持续下行。考虑到房价下行期，二手房成交价相对挂牌价的议价空间更大，各城市二手房价实际跌幅更大。

在房价持续下跌的背景下，购房者观望情绪较重。居民对房价走势的预期悲观。2024Q2，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民预期房价上涨的比例仅 11.0%，而居民预期房价下降的比例则陡升至23.2%，继续创近十年新高。 居民收入信心不足。2024Q2，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民收入信心指数已经连续 12 个季度不高于荣枯线 50%。 居民杠杆率已居高位。根据国际清算银行数据，截至2023 年末，中国居民杠杆率为 62%，已接近发达国家平均水平。 因此，虽然需求端利好政策不断出台，主流城市首付比例和房贷利率一降再降，但与历史周期相比，本轮着力提高居民加杠杆能力的利好举措对地产销售的提振效果一般。

从租金收益率和房价收入比的角度看，大部分主流城市房价水平逐渐趋于合理位置，居民购房负担有所减轻。待收入预期和房价预期企稳，购房者的观望情绪将有望减弱。 租金收益率：14 个核心城市按 8 月二手房成交价计算平均为1.9%，按冰山指数二手房边际挂牌价计算平均为 2.3%。其中，4 个一线城市按8 月二手房成交价计算平均为 1.5%，按冰山指数二手房边际挂牌价计算平均为1.7%。 房价收入比：以标准家庭户（平均人口 2.62）购买一套90 ㎡住宅为例，14个核心城市按 8 月二手房成交价计算平均需要 13 年，按冰山指数二手房边际挂牌价计算平均需要 11 年。其中，4 个一线城市按8 月二手房成交价计算平均需要 22 年，按冰山指数二手房边际挂牌价计算平均需要20 年。

开发投资寒意未消，房企融资边际改善

房企投资意愿不足，土地市场表现冷淡

根据统计局数据，2024 年 1-8 月，房地产开发投资额69284 亿元，同比-10.2%，降幅与 1-7 月持平。8 月单月，房地产开发投资额同比-10.2%，降幅较7月收窄了 0.6 个百分点。 从房企维度看，根据中指研究院数据，2024 年 1-8 月，百强房企权益拿地额4731亿元，累计同比-40%，降幅较 1-7 月扩大了 2 个百分比。8 月单月，百强房企权益拿地额 424 亿元，同比-55%，仅相当于 2020 年同期的17%，与历年同期相比均处于极低水平，房企拿地意愿明显不足。

从城市住宅用地成交规模看，根据中指研究院数据，2024 年1-8 月，300城住宅用地成交建面 9244 万㎡，累计同比-31%，降幅较 1-7 月收窄了1 个百分点。8月单月，300 城住宅用地成交建面 1587 万㎡，同比-36%，仍处于历史同期最低水平；300 城住宅用地当月成交溢价率 4.6%，仍处于低位。

从全国土地出让收入规模看，根据财政部数据，2024 年1-8 月，国有土地使用权出让收入 20218 亿元，同比-25%，降幅较 1-7 月扩大了3 个百分比。8 月单月，国有土地使用权出让收入 2455 亿元，同比-42%，仅相当于2019 年同期的46%，与历年同期相比均处于极低水平，地方政府土地财政压力仍然较大。

房企融资边际改善，但销售回款仍是主要拖累

根据统计局数据，2024 年 1-8 月，房企到位资金 69932 亿元，同比-20.2%，降幅较 1-7 月收窄了 1.1 个百分点；8 月单月，房企到位资金同比-10.6%，降幅较7月收窄了 1.3 个百分点。拆解房企资金来源，2024 年1-8 月，国内贷款10229亿元，同比-5.1%；定金及预收款 21078 亿元，同比-30.2%；个人按揭贷款9920亿元，同比-35.8%。销售回款边际改善，但仍是房企资金压力的主要拖累项。

此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资 8 月同环比均改善。从单月值看，同环比均改善。2024 年 8 月，房企非银融资单月发行550亿元，环比+51%，单月同比-22%，降幅较上月收窄了 31pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 发行额占比分别为 65%、0%、0%、35%，分别较上月变动了+7pct、-5pct、-1pct、-2pct。 从累计值看，同比降幅略有收窄。2024 年 1-8 月，房企非银融资累计发行3667亿元，同比-34%，降幅较 1-7 月收窄了 1.7pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 累计发行同比分别为-28%、-54%、-85%、-35%，分别较1-7 月变动了+1pct、-10pct、-1pct、+4pct。

新开工未有起色，竣工降幅持续扩大

新开工降幅收窄，但规模仍在低位

根据统计局数据，2024 年 1-8 月，房屋新开工面积49465 万㎡，同比-22.5%，降幅较 1-7 月收窄了 0.7 个百分点；8 月单月，房屋新开工面积5732 万㎡，同比-16.7%，降幅较 7 月收窄了 3.0 个百分点。 房企新开工安排与经营计划挂钩，也会综合考虑销售景气度合理调整节奏，通常6 月份是新开工高峰，助力下半年推货销售。新开工是统计局诸多房地产指标中相比历史同期下滑最严重的，2024 年 8 月，房屋单月新开工面积仅约为2019年同期的 30%。

竣工降幅持续扩大，下行趋势明确

根据统计局数据，2024 年 1-8 月，房屋竣工面积 33394 万㎡，同比-23.6%，降幅较 1-7 月扩大了 1.8 个百分点；8 月单月，房屋竣工面积3377 万㎡，同比-36.6%，降幅较 7 月扩大了 14.8 个百分点。 房屋竣工面积是滞后指标，房企竣工计划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影响，通常 12 月份是竣工高峰。竣工是各项地产指标中相比历史同期表现最平稳的，2024 年 8 月，房屋单月竣工面积约为2019年同期的 70%，但未来下行趋势已注定。

编辑：火腿肠