2024年银行业专题研究报告：存量按揭利率调整，历史复盘、可能性和潜在路径

一、国内历史上两轮存量按揭利率调整复盘

（一）第一轮：2008-2009 年房贷利率优惠政策-转按揭-存量按揭利率调整

1、本轮调整背景、方式

2008 年金融危机后，房地产市场景气度下行，央行推出房贷利率下限统一调降政策。2008 年国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落（季度 GDP 增速从 2007 年末 13.9% 降至 2009Q1 的 6.4%），房市销售疲软，2008 年单月商品房销售面积均为同比负增长。 为稳定经济增长，促进商品房销售增长，2008 年 10 月，央行发布《关于扩大商业性个 人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅 度：“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍。”配合 08 年存贷款 基准利率的 5 次下调（7.2%降至 5.31%），进一步降低了按揭贷款利率的下限。

房贷利率优惠政策落地后银行行为：按揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行 则趁机争夺优质客户，倒逼存量按揭利率调整落地。1）在政策实施之初，国有大行实行 存量房贷利率优惠政策动力不足。一方面，《通知》中要求各银行“在合理评估贷款风险 的基础上，按照原贷款合同约定条款自主确定”，并没有对存量按揭利率一刀切，而是让 银行自己定。因此，各银行在政策出台后多在观望，且 2008 年四大国有行的按揭贷款合 计市占率超 60%，利差快速下降使其在执行存量房贷利率优惠政策时缺乏动力，对于存量客户优惠利率的实施细则较为谨慎。

2）转按揭成为存量房贷客户获取利率优惠的博弈手段，中小行推出同名转按揭产品争抢 优质房贷客户。由于本轮房贷优惠政策主要针对新增客户，而存量房贷是否享受七折优 惠并没有明确规定。各大银行存量房贷利率七折优惠方案落地并不顺利，且存在个别银 行通过设立附加条件或捆绑搭售金融产品，抬升了客户在办理存量房贷优惠时的门槛。 因此转按揭成为存量房贷客户获取利率优惠的博弈手段。中小银行争抢优质房贷客户的 动机更强，不仅承诺房贷利率打 7 折，并推出免费办理同名转按揭1来吸引他行客户。不 少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。

3）市场竞争下，大行落地存量按揭七折利率优惠，个人房贷利率大幅下降。中小行抢夺 按揭贷款客户，对大行按揭贷款形成压力。且越接近按揭贷款重定价日，存量房贷利率 下调的关注度和争议愈加强烈。2009 年 1 月 3 日，四大国有银行宣布，只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请 七折优惠利率。2009 年 2 月 10 日，继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可 享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则。

2、本轮房贷优惠政策落地的影响

2008 年多次降息叠加存量房贷利率下调，银行业息差降幅较大。在 4Q08 多次降息及存 量按揭房贷利率调整影响下，1H09 五大行+招行的零售贷款利率及净息差均较 2008 年有 较大幅度下降，平均降幅分别为 169bp、81bp。

多轮降息推动经济回升预期，股市快速反弹，银行基本面滞后股市表现。08 年金融危机 之后，经济加速下行，银行指数与沪深 300 指数也急速下跌。而 08 年末随着央行的宽松 货币政策以及其他经济利好政策出台，银行指数与沪深 300 指数均有回升趋势。银行基 本面总体滞后于经济预期和股市表现（09 年上半年为银行业绩低点）。

（二）第二轮：2023 年 9 月存量房贷利率差别化调整

1、本轮调整背景、方式

2023 年调整存量房贷利率背景：居民资产端收益率的“快速走低”和负债端成本的“相 对刚性”，引发居民提前还贷潮。22 年底以来，70 大中城市新建商品住宅的房价同比进 入负区间，随着房地产市场的深度调整，居民对后续价格预期快速发生调整，同时其他 金融理财产品预期回报率也在走弱，例如余额宝的 7 日年化收益率已长时间低于 2%、 存款挂牌利率也多次下调。相较快速走低的资产回报率，居民负债端的成本则呈现较强 刚性，本轮调整前 23 年存量房贷利率仍在 4.5%以上，特别是在 2020-2021 年期间投放房 贷利率平均仍在 5％以上。

资负两端利率倒挂，未来收入不确定性上升，使得居民倾向于重构资产负债表、提前偿 还贷款。22 年 2 月首次出现居民中长贷单月负增长，23 年 6 月末较 23 年初个人住房贷 款余额下降了 2000 亿元。从 23 年上半年个人住房贷款新发放 3.5 万亿来看，23 年上半 年偿还按揭贷款规模近 3.7 万亿元，较 22 年同期的偿还额多出近 1.31 万亿元。同时 23 年 RMBS 早偿率指数也保持历史高位。

2023 年 10 月存量按揭下调：2023 年 9 月央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套 住房贷款利率有关事项的通知》，采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式， 实现存量按揭利率的统一调整。整体看，本轮存量房贷利率调整主要过程为：市场期待 与讨论——央行回应市场期待——央行、金融监管总局正式公告——商业银行公告相关 调整规则——商业银行集中调整——商业银行处理个别特殊情况。从市场关注到政策落 地实施，持续周期较短不到 3 个月，且从最终实施方式上看，商业银行均选择第二种直 接协商变更合同的方式，实现存量按揭贷款利率的迅速调整，过程中并未出现上轮市场 恶性竞争的局面。

2、本轮调降存量按揭贷款利率的影响

直接效果：约 6 成存量按揭贷款利率完成下调，平均降幅在 73bp。根据央行的统计，本 轮共超过 22 万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约 60%），调整后加权平均利率为 4.27%，平均降幅 0.73 个百分点，每年减少借款人利息支出约 1700 亿元，惠及 5325 万 户、约 1.5 亿人。按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，存量按揭利率下调 70bp 估算可降低借款人月供约 420 元，节约月供和总还款额约 8%。 对银行基本面短期冲击：商业银行净息差 2023 年环比 23Q3 下降 4bp 至 1.61%，考虑银 行一般在年初重定价，且 4 季度是银行信贷投放相对偏弱的季度，我们认为 4bp 的降幅 基本均来自存量按揭利率的调整。我们测算的上市银行 4Q23 单季净息差在 1.49%，环比 3Q23 下降 9bps。 对银行基本面中期影响：一定程度缓解银行面临的提前还款压力。根据央行数据，政策 实施前，2023 年 8 月全国个人住房贷款提前还款额达到 4324.5 亿元。2023 年 8 月 31 日 政策出台后，9 月-12 月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023 年 8 月）下降 10.5%。 利率调降幅度较大的地区，提前还贷现象放缓更加明显，如湖北、河南、江西 9 月—12 月月均提前还款金额分别较 8 月下降 42.1%、27.5%、22.2%。 但本轮存量房贷利率调降对楼市整体提振效果较为有限：我们认为政策最终意图或是缓 解居民还款压力、而非重新刺激地产市场。一方面，本轮存量按揭利率调整仅针对首套 个人住房贷款，不涉及二套房贷款，政策的本意仍是呵护刚需购房群体；另一方面，下 调幅度相对有限，据央行披露数据，2023 年 12 月新发放个人住房贷款加权平均利率为 3.97%，四季度存量房贷下调后的平均利率 4.27%。

二、新一轮存量按揭利率调整探讨：可能性和潜在路径

今年 5 月以来存量和新发按揭利率价差进一步走阔。2024 年 5 月 17 日，央行宣布了取 消房贷利率全国下限等多项房地产金融优化政策（后简称“517 新政”），各城市相继取消 或大幅下调房贷利率下限，叠加年初以来 5 年期及以上 LPR 累计下调 35BP，存量与新 增房贷利差迅速扩大。截至 2024 年 5 月底，我们测算的存量按揭利率水平在 4.06%，新 发首套房贷款利率在 3.45%，二套房贷款利率在 3.90%，存量和新发利率价差在 61bps。

今年以来提前还款也在高位。随着新老按揭的利率剪刀差进一步拉大，今年以来提前还 款的比例仍维持在高位。

7 月调整存量按揭利率再度引发市场讨论。517 新政后，市场关于“是否重新放开存量按 揭利率调整（或转按揭）”的讨论再度产生，但通过何种方式落地、覆盖范围是否覆盖二 套房等明细政策落地仍不明朗。我们进行情景假设，测算若政策落地对银行板块的影响：

1）情景一：全部按揭贷款利率“一刀切”至新发首套房利率，假设目前所有存量贷款都 通过转按揭或者自主协商合同定价的方式调整至新发首套房利率，则根据前述估算平均 按揭利率调整 60bps 左右。截至 2024 年 6 月 30 日国内个人住房贷款余额 37.79 万亿，则 调整存量按揭利率后可总体节约利息支出近 2300 亿，节省债务人利息支出超过去年同期 调整。单纯考虑此轮存量按揭利率调整影响银行净息差 6.3bp，影响 24 年净利润 9.54% （年化、商业银行 24 年净利润增速 0%附近、不考虑后续存款挂牌利率下调对冲，下同）。

2）情景二：仅存量首套房按揭贷款利率调整至新发利率，根据不同首套房占比假设，则 估算存量按揭调整利率为 42~54bp，可总体节约利息支出在 1587~2041 亿。影响银行净 息差 4.4~5.6bp，净利润 6.7~8.6%。

3）情景三：考虑去年存量按揭利率调整，本次仅调整上轮未享受优惠客群。由于 2023 年存量房贷下调后的 LPR 加点不能低于发放时的城市下限，因此房贷发放时利率加点 较高的城市下调幅度较少（如北京、上海）。2023 年 9 月那轮调整共超过 22 万亿元存量 房贷利率下调，占存量按揭约 60%，我们假设如果此轮调整仅调整上轮未有调整的客群， 且假设本轮存量利率可降至最新发放房贷利率下限，则个别城市存量利率调整幅度最多 能达到 75-100bp。若假设 40%的客群调整、降幅整体在 100bp、则影响银行净息差 4.4bp， 影响 24 年净利润 6.64%。对债务人而言，按照 100 万元按揭贷款、等额本息 30 年还款 计算，估算存量房贷利率下调 100bp 可降低借款人月供约 550 元，节约总还款额约 11%。 动态考虑后续存款利率下调对冲、降低存量按揭利率缓解提前还贷等因素，我们预计对 银行息差利润影响总体呈现中性。2023 年 8 月 LPR 降息后，9 月存款利率同步下调，中 期可基本对冲资产端 LPR 调降和存量按揭利率的影响。但中长期银行息差企稳仍需内需 企稳改善，存量按揭利率调降对银行更长期的影响仍取决于政策后续落地的节奏、幅度、 以及对实体经济和需求的提振。

政策落地也要结合当前宏观环境和时代差异。1）继续强调微观市场主体的市场化行为。 考虑存量新增按揭利率价差、修复居民资产负债表、缓解提前还款对银行信贷规模的影 响，存量房贷利率调整确有必要，复盘过往两轮存量按揭利率的调整，从 2008-2009 年 “自主确定”到 2023 年以“市场化、法治化”原则调整存量房贷利率，央行都更加强调 微观主体市场化行为，预计通过行政化手段一刀切的概率仍较低。2）综合考虑系统性风 险的底线。对比 2008 年个人住房贷款 2.98 万亿的体量，截至 24Q2 全市场存量按揭贷款 规模已高达 38 万亿元，对银行净息差和利润的影响在持续加大。政策落地也需要综合考 虑对银行体系底线风险的冲击。

三、上市银行 2024 半年报业绩概述：规模降速拖累营收降速、利润增速转正

1、业绩增长：营收小幅降速，利润增速转正

营收24H1 上市银行同比-2.0%（1Q24 同比-1.8%），较 1 季度边际下行：主要是规模增 速放缓拖累；息差同比降幅有所收窄。大行、股份行、城商和农商分别同比-2.6%、-2.9%、 +4.7%和+4.6%，大行营收降幅走阔，股份行降幅收窄，城农商营收增速均较一季度边际 下降。大行主要是规模降速；中小城农商行则是基数抬高下投资收益和公允价值浮盈贡 献度有所下降。 利润端 24H1 上市银行同比+0.4%（1Q24 同比-0.6%），利润增速转正。拨备对利润释放 贡献边际有增加。大行、股份行、城商行和农商行归母净利润分别同比-1%、+1%、+6.2%、 +8.6%。个股来看，国有行除农行增速转正，其余利润仍为负增、工行/建行/中行净利润 负增较 Q1 明显收敛。

2、业绩归因：规模降速、量难补价，其他非息和拨备少提是业绩主要支撑

业绩归因：息差仍有收窄且规模进一步降速，其他非息收入和拨备少提是支撑利润增长 的主要驱动因子。整体看，2024 上半年银行业营收整体承压的最主要压制因素仍是息差， 但拖累幅度较 2023 年已有收窄，净息差收窄对利润增速的拖累在-11.3%。但上半年规模 增长放缓至 7.9%，拖累净利息收入上半年同比-3.5%，负增速较 Q1 继续走阔。其他非息 收入同比增 3%，对业绩起到一定支撑。多数银行资产减值损失少提继续正向贡献利润。

3、盈利能力：ROE 仍维持 10%以上

上市银行 ROE、ROA 同比仍有走低，上市银行整体 ROE 仍维持在 10%以上，ROA 则 下行至 0.8%。分板块看，国股行 ROE 下行幅度更大，股份行 ROE 降幅则收窄。国有 行、股份行 ROE 分别同比-1.02%、-0.77%至 10.2%、10.1%，部分中小银行 ROE 仍保持 提升趋势，如杭州银行（+0.82%）、常熟银行（+0.88%）、苏农银行（+0.52%）。

4、风险指标：不良拨备指标总体平稳，关注率和逾期率则有一定波动

不良指标总体平稳，拨备覆盖率小幅下降。上市银行不良率环比持平在 1.16%，除城商 行不良率小幅上升 1bp 至 1.13%外，其余各子板块不良率都保持在平稳水平，上市银行/ 国有行/股份行/城商行/农商行不良率分别在 1.16%/1.24%/1.28%/1.13%/1.05%。上市银行 整体拨备覆盖率为 305.7%，环比下降 1.9pct，拨贷比 3.26%，环比下降 1bps。

编辑：火腿肠