2024年房地产行业企业中报业绩综述：业绩降幅走阔，经营投资谨慎

营收和盈利走低，缩表压力仍存

根据我们收集的20家样本企业数据来看，2024上半年20家房企总营业收入跌破1万亿元，为9758亿元，同比-14.6%。 2024H1样本 企业归母净利润241亿元，同比-57.8%，2021年以来跌幅逐渐扩大。 2024年结算项目多为2020年、2021年获得的项目，行业销售高峰逐渐进入结转阶段，但因为22年以来房价下行、销售减慢，导致 毛利率下行、竣工交付节奏减慢。此外，样本房企中部分企业受到保交楼推进助力23年交付面积增加基数相对较高，24年可结转资 源减少导致营收规模同比下行。

2019-2024H1样本企业毛利润及毛利率均呈现逐年下降的趋势。2024H1样本企业毛利润1437亿元，同比-29.9%；平均毛利率为 14.73%，同比-3.2pct，较2023年平均值下降1.3pct。20家样本企业2024H1净利润369亿元，同比-53.6%。平均净利率3.8%，同 比-3.2pct，较2023年平均值再度降低0.1pct；样本企业平均净利率自2019年以来逐年降低，较2019年-10.8pct。 2024H1归母净利润降幅（-57.8%）显著超过营业收入降幅（-14.6%），综合来看，主要受到3方面因素影响：1）毛利率下降；2） 少数股东权益增加，结算权益比下降；3）资产及信用减值增加。

20家样本房企2024H1少数股东损益为127.9亿元，同比-42.8%，少数股东损益降幅低于样本房企归母净利润-57.8%的降幅；少数股 东损益占综合收益总额的比重在2023年有所下降，2024年H1为35.4%，同比+7.4pct。

我们选取了12家A股上市公司作为样本，2023年资产及信用减值合计为501亿元，减值金额同比增长70%。2024H1样本房企资产及 信用减值合计为78亿元，较2023H1增长4.2倍。其中，资产减值损失规模自2019年以来逐年增高，2024H1达到47.27亿元，同比大 幅提升5.65倍；信用减值损失31亿元，同比增2.67倍，进一步压缩房企盈利能力。主要因房价及地价均下行，房企土地储备价值缩 水。

2024H1样本房企资产总额11.72万亿元，同比-6.4%。2021年之前样本房企资产规模逐年增加，2021年后呈现出资产减少的趋势， 同时资产减少幅度逐渐上升，2022、2023、2024H1资产规模同比变化幅度为-1.2%、-3.1%、-6.4%。 2022、2023、2024H1样 本房企的账面现金总和同比分别为-9.2%、-10.3%、-17.81%。

20家样本中，共14家房企完整的公布了公司的经营性现金流净额情况，其中部分港股上市企业未在半年报中公布相关数据，因此我 们采用14家样本房企经营经营性现金流净额进行计算。2024年上半年，14家样本企业中，有7家经营性现金流净额为负；同时14家 样本企业整体经营性现金流净额由正转负，为-188亿元，同比-113.4%。虽然2024H1房企投资拿地减慢，土地款支出规模下降，但 在当前房企库存高企、销售去化率走低、项目施工仍需持续的背景下，现金流压力加大。

与2023H1三道红线评级相比，2024H1大部分样本房企未出现明显的降档趋势，债务结构保持相对稳定。但部分房企债务结构稳定 性下降，例如金地集团、万科A现金短债比降至1以下，绿地控股、大悦城净负债率升高至100%以上。

融资边际改善，销管 费率被动提升

20家样本房企2024H1有息负债为2.99万亿元，同比增幅由负转正，同比+2.55%。典型房企中，除金地集团加权平均融资成本较 2023年末微涨0.02pct，剩余房企加权平均融资成本均呈现下降趋势，保利发展、招商蛇口、华润置地融资成本低至3.2-3.3%之间， 滨江集团、华润置地及保利发展下降幅度最大，分别为-50、-32、-25bp。  2024以来各地陆续建立房地产融资协调机制，中央推行一视同仁支持不同所有制房企的合理融资需求，推动房地产“白名单”项目 融资加速落地等一些列措施，使得房地产国内融资情况边际改善，房企融资成本下降有助于对冲结转项目毛利率下行。

2018年以来20家样本房企销管费率整体呈现先降后升趋势，2024H1样本房企平均销售费率及管理费率分别为2.73%和2.55%，较2023 年分别+0.14pct和+0.27pct。此外，虽然降本增效趋势仍在，但2023年以来新房销售去化率承压，部分央国企增加渠道使用来增加销 售规模，渠道费用有所增加，且24H1营业收入大幅下行，计算费率的分母端下降，被动推升费率水平。 2024H1央国企、混合所有制房企、民企销售费率和管理费率分别为2.91%、2.16%、3.72%和2.20%、2.73%、3.71%，民营房企销管 费率依旧维持在行业较高水平且增长较快。按照2024H1的销管费水平，整体央国企销管费率为5.1%，混合所有制房企为4.9%，民营企 业销管费率为7.4%。

20家样本房企中，2023年共有14家进行分红，分红企业数量较2022年减少2家，分红规模为365亿元，同比-30%；其中新城控股、 大悦城、绿地控股、远洋集团2022及2023年均未分红。房企分红规模下降，一方面是业绩承压，房企主动降低分红率；另一方面是 由于利润下降，导致即使分红率不变情况下分红规模依然下降。 我们选择了10家典型房企进行样本分析，2023年合计分红规模为328亿元，同比-30%。10家房企中，3家分红规模提升，招商蛇口、 华发股份、建发国际集团分红规模分别同比+63%、+30%以及+9%，万科A不分红；其他房企分红规模持平或减少，首开股份不分 红。从分红率来看，保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团分红率同比上涨；从每股分红来看，仅招商蛇口同比增长39%， 其他房企每股分红维持不变或出现不同程度的下跌。

销售不振，投资开发 低位运行

截止至2024年6月，20家样本房企总销售金额1.27万亿元，同比-33.6%；总销售面积6551万平米，同比-32.3%，销售均价1.94万/平， 同比-2%。20家样本房企销售金额及销售面积承压，销售均价基本保持稳定。 2024H1房地产市场总体仍呈现疲弱态势，整体市场销售面临下行压力，克尔瑞统计的重点30城新房成交面积同比下降39%，虽然全 国范围内限制性政策已基本放开，但整体市场情绪仍然较弱。2024H1与2023H1相比销售均价基本保持稳定，我们认为这受到改善型 产品成交结构增加与高端类产品销售占比提升影响。

从克而瑞销售额榜单来看，2024年1-6月全国TOP30的中大型房企销售金额全部呈现下降趋势（除中建壹品外），销售面积也均有所下降。 2023H1共有6家企业销售金额超千亿，2024H1降至5家。其中，中国海外发展和绿城中国销售金额及面积下降幅度较小，排名、市占率 及销售单价逆势提升。2024年上半年TOP30房企中，中建壹品、大悦城销售排名提升明显，分别上升22、10名。

房企投资方面，我们以13家房企作为样本企业，其中部分未公布的数据我们采用同期克尔瑞的数据进行补充。 13家样本房企2024H1总拿地面积1196万平米，同比-62.9%；拿地金额1615亿元，同比-64.2%。房企的拿地强度在2023年有所恢 复，但2024H1呈现下降趋势，拿地强度仅为14.8%，而2023H1拿地强度为28.4%。我们认为，2024H1房企拿地强度大幅降低，一 方面受限于行业下行、销售、融资不振带来的现金流压力等影响，房企的投资策略更偏于谨慎的“以销定投”；另一方面则由于4月 末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”，政府推地节奏可能有所减缓，且房企拿地更加聚焦高能级城市，其供地规模 相对有限。

分公司来看，13家样本企业除建发国际集团和大悦城外，2024H1拿地强度均有明显下降。建发国际集团和大悦城拿地强度分别为 63%和35%，同比+16和+28pct。 根据研究和产业经验，当房企出现新拿地面积/销售面积小于1时，通常处于去库存状态。13家样本房企整体拿地销售面积比自2021 年以来下降到1以下，尽管2023年有所恢复，2024H1重现下降趋势，拿地销售面积比已降至0.23，表明样本房企整体上仍处于深度 去库存阶段。

从克而瑞拿地排行榜来看，大部分房企拿地金额均有所下降，2024年H1新增多个2023年H1未上榜房企，TOP30中拿地金额榜单超 过300亿的仅有华润置地，数量较2023年同期减少7家。中建壹品、中建智地拿地金额与新增货值市占率均有显著提升。

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