2024年新世界发展研究报告：深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发

1、 深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发

新世界发展有限公司（以下简称“新世界发展”、“公司”） 是一家主要从事物业发展的投资控股公司。公司成立于 1970 年，并于 1972 年在中 国香港上市，为中国香港恒生指数成份股之一。公司主要业务包括物业发展、物业 投资、酒店经营及其他策略性业务，目前在中国内地的发展项目遍布逾 21 个地区， 主要深耕粤港澳大湾区。 公司战略方向清晰，公司从上世纪 70 年代创立，一步步走出中国香港，迈向全 国，并在 1972 年于中国香港联交所上市。2007 年，公司旗下新世界百货中国有限公 司上市。2009 年以来，公司旗下 K11 品牌布局购物中心、商业大厦、酒店式公寓等， 开启以 K11 为中心的地产主业扩张。公司是最早进入内地的港企之一，秉持“创造 共享价值”的企业精神，践行高质量发展之路，深耕大湾区及长三角核心城市，打 造高品质项目。

1.1、 股权结构清晰，郑氏家族实际控股

公司股权结构清晰，是周大福企业直接控股、郑氏家族实际控股的家族企业。 截至 2023 年 12 月 31 日，周大福控股为公司最大股东，股权占比达 45.24%。公司旗 下拥有新世界百货中国有限公司，并全资拥有新世界中国地产有限公司。

郑氏家族占据核心管理层。公司目前董事会主席郑家纯先生，博士学历，在公 司任职 50 余年，为新世界集团第二代掌门；公司执行副主席兼行政总裁郑志刚，为 郑家纯之子，新时代集团第三代接班人，其发开了 K11 系列品牌，目前成为公司重 要的业务板块。同时公司不断培养家族外管理人员，为公司发展带来新动能。

1.2、 出售资产聚焦主业，道路和保险业务终止

公司主营业务为住宅开发和持有物业运营，2023 财年（2022 年 7 月 1 日-2023 年 6 月 30 日，下同）公司实现营业收入 952.1 亿港元，同比增长 39.6%；2024 上半 财年（2023 年 7 月 1 日-2023 年 12 月 31 日，下同）公司实现营收 176.0 亿港元，同 比下降 57.4%，主要由于公司于 2023 年下半年出售新创建集团股份，剥离了道路、 保险和大部分施工业务。从收入构成看，2024 上半财年物业开发、建筑施工、物业 投资和酒店业务收入占比分别为 39.5%、29.9%、15.7%、4.0%。

截至2023年6月末，公司持有新创建集团股份40.62%，为新创建集团的实控人。 新创建集团的核心业务为道路、建筑及保险业务，定位为公司的“多元化上市旗舰”， 过往公司向九鼎投资买入富通保险，向“龙光系”收购高速公司资产，均是通过新 创建集团开展。新创建集团 2023 财年主营收入达 452.1 亿元，占公司整体收入比例 为 47.5%。 2023 年 6 月 23 日，周大福企业、新世界发展、新创建集团联合公告，周大福企 业全资附属公司拟以 9.15 港元/股私有化新创建集团。公告披露，公司因股权出售事 项所得款总额将为 217.82 亿港元，将拿出其中 40 亿港元派付特别股息。 2024年 3月1 日，公司公告将向华懋出售荃湾愉景新城商场及停车场全部权益， 总现金代价为 40.2 亿港元，计划继续出售非核心资产，以加快资金回笼，发展核心 业务。 公司在 2024 上半财年业绩会上表示，将根据市场状况调整其非核心资产的全年 销售目标，从原先的 60 亿港元上调至 80 亿港元，以加快资金回笼。我们认为出售非核心资产是公司压降负债去杠杆、专注主业发展的需要，能进一步优化资产架构， 提高运营效率，提高财务灵活性。

2、 内地销售强劲保障回款能力，城市更新成果颇丰

2.1、 销售数据同比下降，现金回款能力优秀

内地物业销售情况稳健，大湾区布局强势。公司在内地主要布局大湾区和长三 角核心城市，项目定位高质，产品口碑良好，近年来销售额总体稳定，2019 财年以 来销售额均超 150 亿元。2023 财年，公司在内地合同销售金额 151.3 亿元，同比下 降 11.5%；2024 上半财年，公司在内地合同销售额 75.5 亿元，同比下降 18.3%，完 成 2024 财年 150 亿元销售目标的 50%；合同销售面积 18.3 万方，销售均价超 41000 元/平米。

从销售区域贡献来看，2024 上半财年以大湾区为首的南部地区贡献最大，热销项目主要有广州耀胜新世界广场·耀胜尊府、上海天汇玺、沈阳悦景·新世界等， 其中广州耀胜尊府截至 2023 年末已售 40 亿元，是长隆万博第一个住宅和商办并进、 全业态封顶的项目；沈阳悦景·新世界 2023 年销售额 14 亿元，缔造了超 6000 组客 户到访热潮，稳居沈阳商品住宅销售金额第一位。

从内地结转收入来看，2024 上半财年物业开发营业收入 54.95 亿港元，同比下 降 4.2%，分部业绩 31.36 亿港元。结转收入主要来自于广州岭南新世界、沈阳新世 界花园、广州逸彩庭园等住宅项目。截至 2023 年末，内地未入账之物业合同销售当 中约 98 亿元将于 2024 下半财政年度入账，约 34 亿元将于 2025 财政年度入账。

2.2、 内地土储分部优质，城市更新进展迅速

截至 2023 年末，公司在内地土储分布区域优质，不含车库总土储建面 435.0 万 方，其中住宅 229.8 万方，占比 52.8%；其中位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、 宁波、杭州、北京及沈阳等城市的核心土储建面 366.2 万方，占比 84%，位于大湾区 及长三角地区其的住宅建面为 173.9 万方，占比 64%。

从可售货值来看，公司 2024 财年及以后来自大湾区和长三角的可售资源约 570 亿元，主要分布在深圳、广州和杭州等城市。公司深耕城市 2024 年以来购房政策整 体宽松，中国香港撤销“辣招”（防楼市过热强力限制举措），杭州限购取消，广州 和深圳下调了购房首付比和房贷利率下限，同时深圳取消了购房社保年限要求，广 州非户籍仅需 6 个月即可购房。购房政策优化有利于促进公司项目去化，为销售业 绩提供保障。

公司在内地城市更新进展迅速，截至 2023 年末，已在内地投资 8 个城市更新项 目，全部位于广州和深圳两个一线城市，总楼面面积约 270 万方，可售面积达 200 万方，可售资源总额保守估计达 800 至 1000 亿元。其中广州新世界·天馥项目已于 2024 年一季度入市，深圳龙岗区的 188 工业区的更新项目已经动工，预期于 2025 财年进行销售，深圳西丽新围工业区项目和光明光侨食品厂项目也已进入全面开发 阶段。

（1）广州新世界·天馥项目

公司于 2018 年启动荔湾白鹅潭超大旧改项目，项目位于白鹅潭 CBD，占地 204 万方，接近 0.6 个珠江新城，暨凯旋新世界之后，在中心四区再造超百亿规模标杆项 目，是公司深耕大湾区的又一城市更新代表作。广州新世界·天馥项目与 2024 年 3 月 29 日开盘，8 小时内劲销 192 套，整体去化良好。

（2）深圳市龙岗区 188 项目

公司于 2021 年 9 月收购深圳龙岗区 188 工业区项目，2022 年 12 月取得所有批 准后展开建筑工程。项目为地铁上盖项目，整盘住宅加商业总楼面面积 62.8 万方， 共分 6 个地块开发，由 11 栋 43-50F 商品房、1 栋 49 层安居房、1 栋 46 层公租房、 3 栋办公楼组成，另外配建 1 所 18 班幼儿园和 1 所九年制 36 班学校，可售货值 210亿元。

（3）深圳西丽新围工业区项目

2020 年 12 月，深圳南山区更新整备局发布西丽北路新围工业区城市更新单元计 划(草案)的公示，拟拆除范围用地面积为 30482 平米，拟更新方向为商业、二类居住 等功能，项目由新世界中国操盘。项目规划计容建面约 14.9 万方，其中住宅 6.5 万 方（含保障性住房 1.1 万方），商业、办公及旅馆业建筑 7.5 万方，预估可售货值约 50 亿元。

3、 中国香港楼市回暖，北部都会区土储充裕

3.1、 政策优化下楼市回暖，将稳步推出多个项目

2023 年下半年中国香港楼市在高息环境下成交疲弱，2024 上半财年一手住宅楼 宇买卖合约数量同比下跌 20%，合约金额同比下降 9%。公司合约销售金额和项目预 售周期相关度高，整体起伏较大，2023 财年合同销售金额 88.6 亿港元，同比增长 8%； 2024 上半财年公司得益于住宅项目天泷及南商金融创新中心项目销售，合约销售金 额为 1.43 亿港元，同比降幅较大。

从结算收入端来看，2023 财年公司结转了大部分 2021 年集中销售的项目，物业 发展收入达 167.5 亿港元；2024 上半财年公司物业发展收入为 12.46 港元，主要来自 傲泷及名铸。

2024 年 3 月，由王新兴集团开发，公司作为策略性合作伙伴的九龙湾住宅项目 “Uptown East 泰峯”首轮推售合共 336 伙单位，超额认购逾 19.5 倍，并于销售首 日沽出 255 伙，占可售单位约 76%。项目作为中国香港楼市撤辣后首个开价全新市区楼盘，整体去化表现优秀，证明全面撤辣对于楼市交易活力有明显提升作用。公 司在中国香港于 2024 年 6 月推出柏蔚森项目，共 1305 伙单位，其中一期 291 伙单 位，将打造森林浴概念；2024 年下半年有望推出 17.8 万平方呎的皇都戏院项目及 55.8 万平方呎的黄竹坑 5 期项目，整体可售资源充足。

3.2、 北部都会区储备农地丰厚，潜在价值较大

截至 2023 年末，公司在中国香港持有可作即时发展的土储为 800 万平方呎，其 中物业发展土储面积 323.4 万平方呎。

公司在新界持有 1634.2 万平方呎待更改用途的农地储备，其中约 90%位于北部 都会区范围，有望通过农地转化行动持续释放农地的潜在价值，应付中国香港的房 屋需求。中国香港政府自 2021 年大力推动北部都会区建设，积极推动《北部都会区 发展策略》，长远来看北部都会区有望成为中国香港未来发展的新引擎。

公司积极引入优质合作方共同开发建设北部都会区，自 2023 年底以来，分别于 华润置地、招商蛇口及深业集团等央国企签署战略合作协议，联手发展北都区内房 地产综合项目，已经确认供应住宅套数 3800 套。

4、 投资物业布局稳健，消费回暖表现“复苏+”

4.1、 旅游复苏叠加商圈文化，物业投资中国香港市场创新高

随着中国香港市场旅游业持续复苏，公司在物业投资方面获得出色表现。2024 上半财年公司中国香港物业投资收入为 17.45 亿港元，同比增长 17.0%。分部业绩增 长主要得益于位于九龙尖沙咀的K11 MUSEA人文购物艺术馆和K11 Art Mall购物艺 术馆的运营效率提升及租用率改善，整体销售表现及客流量有所增长。

以 K11 为代表“文化商圈”商业模式带动下，K11 MUSEA 和 K11 Art Mall 的 整体销售表现远超疫情前，创历史新高。在 2023 财年期间，K11 MUSEA 和 K11 Art Mall 两个商场均实现了显著的高出租率。K11 MUSEA 展现出了强劲的销售增长，其 2023 财年和 2024 上半财年销售额同比分别增长 39%和 41%，这一增长主要归因于 奢侈品的高消费、受欢迎的餐饮选择以及文化娱乐活动的吸引力，受惠于奢侈品消 费、美容护理及文娱活动带动，2024 上半财年总客流量超过 1500 万人次，同比增长 39%。备受 Z 世代欢迎的 K11 Art Mall 销售额按年上升 29%，整体出租率近 100%， 人流亦录得强劲增长，更于 12 月创下开幕以来的新高。中国香港 K11 独特的营销策 略和一系列文化艺术活动的成功举办，有效地提升了商户组合的吸引力，并显著增 加了客流量。

4.2、 内地投资物业稳中有进，K11 购物中心多点开花

公司物业投资板块收入主要来源于百货商场和写字楼的租金收入，在内地主要 包含上海、广州、武汉和沈阳的 K11 购物中心，以及控股子公司新世界百货运营的 15 间于中国内地以“新世界”命名的百货店、7 间于上海以“巴黎春天”命名的百 货店及购物中心，公司连锁网络覆盖中国 12 个主要地点，包括北京、上海、武汉及 沈阳等。2024上半财年，公司内地物业投资业务实现9.3亿港元收入，同比增长3.6%。 公司于投资物业的布局展现出稳健的收益水平，向投资物业业务的倾斜有望叠加两 地市场复苏展现出超预期收益。

内地 K11 作为新兴的艺术中心，明显区别于传统商业中心，K11 以其特致的文 化属性带来了人流的聚集。K11 商场普遍在商场落成前就以文化为中心进行了别具匠心的设计，从最初的空间、流线、布局、外观、立面等方面设计都营造出极其独 特的艺术氛围。整体的材质及选型等建筑物理空间方面的布置也都成为吸引人流的 强力手段。 K11 一向鼎力支持艺术的可持续发展，以促进艺术与大众之间的联系为宗旨。 除了策划多元的艺术活动外，K11 亦是艺术品收藏者，自 2009 年开幕以来已收藏逾 20 件本地及海外艺术名作。 以上海 K11 为例，项目是内地首个购物艺术中心，把艺术、人文、自然与商业 完美结合，被认为是体验式购物中心的先锋之作，于 2013 年开业，位于淮海路黄金 商圈，紧邻地铁一号线一大会址·黄陂南路，总建筑面积 11 万平方米，其中购物艺 术中心 3.6 万平方米。据 K11 购物艺术中心公布的数据显示，在成立第一年就收回 了投入，第二年营业额增长 3 倍，每个月客流量能稳定在 100 万人次以上。项目 B3 为占地3000平米的艺术空间，定期举办艺术展览，还可以参加艺术家开设的工作坊、 艺术文化教育和儿童教育课程。

2023 财年，上海 K11 在年度艺术节及消费复苏带动下，活动展览门票收入和客 流均有大幅增长，商场出租率也快速回升至 91%。2024 上半财年，上海 K11 持续以 文化驱动为核心，联动潮流媒体合作开展各类商业活动，以引发销售交叉效应，其 中美术馆特别推出了三个展览国庆通票，2023 年中秋国庆双节以新鲜的打卡体验推 动销售同比增长 20%。 K11 已在内地多点布局主要城市并有序扩张，进入收成阶段。目前在除上海、 武汉、天津、广州、沈阳 5 个城市的 11 个项目已经投入运营外，北京、深圳、杭州、 无锡、厦门、湖州等地已有 36 个项目，预计将在 2024 财年及以后逐渐落成和开幕。

公司在深圳太子湾片区打造了内地收个 K11 旗舰项目 K11 ECOAST，项目总建 面 22.8 万方，预计将于 2024 年底开业，一小时生活圈覆盖近 3000 万人口。K11ECOAST 项目涵盖 K11 购物艺术中心、K11 HACC 多用途艺术展览空间、K11 ATELIER 办公楼及 Promenade 海滨长廊等。

5、 业绩增长稳健，负债结构持续优化

在近年市场热度有所波动的情形之下，公司业绩仍旧持续给出了优异的表现。 在成本方面，公司资本运营成本双双下降，在负债结构方面，得益于资产处置的策 略调整，公司负债结构有望持续优化。

5.1、 业绩有所增长，利润来源稳固强劲

2024 上半财年，在剥离新创建集团业务后，公司分部业绩（扣除净财务成本、 税项、知识产权公允价值变动、未分配公司费用、主要项目及其他非现金/额外项目 的其他收益前的盈利）为 47.6 亿港元，分部业绩占收入比例由 2023 财年 15.3%提升 至 27.9%；核心溢利 48.7 亿港元，同比增长 12.4%；除税前溢利 38.9 亿港元，EBITDA 利润率由 2023 财年 10.6%增长至 22.8%；股东应占溢利为 5.02 亿港元，若不计入出 售新创建集团有限公司相关的一次性非现金费用，则主要由中国香港及内地的物业发展收入减少所影响。在剥离非核心业务后，公司专注主业经营，核心经营能力进 一步提升。

物业销售分部业绩占比提升，物业投资分部业绩占比稳定。从两大核心主业的 分部业绩占比来看，2024 上半财年内地和中国香港物业销售分部业绩占比分别为 57.1%和 65.6%，分别较 2023 财年提升了 6.7 和 45.3 个百分点，中国香港分部业绩 占比波动幅度主要受结转结构影响，2023 财年结转规模较小；内地和中国香港物业 投资分部业绩占比分别为 48.9%和 74.4%，分别较 2023 财年提升了 0.1 个 1.1 个百分 点，中国香港物业投资收益提升主要由于 K11 MUSEA 运营效率提升。

5.2、 资本运营开支双降，资产处置优化负债

公司实施降本增效效果明显。公司严控资本开支，资本开支逐年降低，2023 财 年实际资本化开支仅 19.0 亿港元；2024 上半财年资本化开支 7.5 亿港元，2024 上半 财年整体开支预算同比下降 21%。伴随 K11 SKIES 和 K11 ECOAST 等大型项目进入 收尾阶段，预计公司在 2024 财年及以后得资本支持也将持续减少。

公司通过出售非核心资产+其他资产优化投资组合并提高回报，同时加速去杠杆。 公司自 2019 财年起一直积极出售非核心资产以回笼资本，大股东周大福集团的要约 提供了更灵活的时机和磋商机会以出售非核心资产，出售新创建已于 2023 年 11 月 顺利完成，2024 财年出售目标由 60 亿港元增至 80 亿港元。公司出售低 IRR 业务以 回笼资金提高汇报，出售少数股权项目以优化公司架构并缩小控股公司折让，公司 债务结构得到改善，截至 2023 年 12 月末，公司净负债率达 49.9%。

2024年1月至6月24日，公司已完成合计约350亿港元的贷款安排及债务偿还， 同时提高人民币贷款所占比重，包括新获人民币 20 亿元境内 15 年期经营贷款(固定 利率为 3.0%)，以及人民币 6 亿元境内 10 年期经营贷款(固定利率为 2.9%)。在波动 市况下，公司坚持其资金管理策略以降低融资利率、延长债务期限，并规避汇率及 利率波动相关风险，公司财务管理能力稳健，金融机构对公司发展支持充分。

5.3、 积极探索战略机会，释放价值提升回报

公司从企业内部行动积极探索战略发展机会。通过企业行动释放各个业务部门 的价值，并加强集团公司各自的战略重点，通过缩小控股公司折价，实现股东回报 最大化。同时公司派息保持稳定，2023 财年派发基本股息 0.76 港元/股、特别股息 1.59 港元/股，致力于为股东创造价值。

编辑：火腿肠