2024年中海物业研究报告：央企物管标杆，内外兼修稳步前行

一、 央企物管龙头，规模稳健扩张

1.1 起源香港辐射全国，股东方实力雄厚

中海物业为中国领先物业管理公司之一，最早于 1986 年在中国香港开展物业服务，1991 年进入中国内地市场，2005 年推 出“中海·深蓝”高端物业管理品牌，2006 年成功跨出国门，与越南胡志明市城市建设级开发商达成合作；2015 年 10 月 在香港联交所主板上市，2021 年入选恒生物业服务及管理指数。作为中高端物业服务供应商，中海物业拥有近 40 年不动产 与客户全生命周期管理服务经验，业务遍及港澳及内地 154 个主要城市，位列物业服务百强企业 TOP10，第三方调查客户 满意度保持行业标杆水平。

中国建筑集团有限公司正式组建于 1982 年，为中国专业化发展最久、市场化经营最早、一体化程度最高、全球规模最大的 投资建设集团之一；主要以上市企业中国建筑股份有限公司为平台开展经营管理活动，拥有上市公司 8 家，二级控股子公司 100 余家。中国建筑经营业绩遍布国内及海外一百多个国家和地区，业务布局涵盖投资开发（地产开发、建造融资、持有运 营）、工程建设（房屋建筑、基础设施建设）、勘察设计、新业务（绿色建造、节能环保、电子商务）等板块；2023 年营 收 2.3 万亿元、归母净利润 543 亿元，位列 2023 年《财富》世界 500 强第 13位、中国 500 强榜单第 4 位，稳居 ENR“全 球最大 250 家工程承包商”第 1 位。

1.2 多元业态布局，基础物管为主

中海物业主要开展物业管理服务、住户增值服务、非住户增值服务、停车位买卖四项业务。2023 年物业管理服务、非住户 增值服务、住户增值服务、停车位买卖业务收入占比分别为 72.1%、16.4%、9.9%、1.5%，毛利润占比分别为 68%、13.5%、 16.3%、2.1%，整体呈现基础物管精耕、增值服务聚焦态势。

住户增值服务方面，2023 年社区资产经营服务、居家生活服务及商业服务运营收入占住户增值服务收入比重分别为 43.4%、 56.6%。其中优你互联作为中海物业旗下社区增值专业子公司，围绕中海社区全场景服务需求，通过社区空间运营、不动产 增值服务、社区生活服务三大运营模式，为数百万家庭提供不动产和客户全生命周期多元化服务，2016 年蹒跚起步，至 2023 年已实现百花齐放。

非住户增值服务方面，主要包含工程服务、交付前服务、销项查验服务、顾问咨询服务四项业务，2023 年收入贡献分别为 55.6%、32.5%、10.0%、1.9%。工程服务主要在“海博工程”和“兴海物联”两大平台开展，海博工程作为中海物业旗下 工程服务子品牌，以建筑物为核心，围绕城市建设及居民生活空间领域，参与项目建设全生命周期；兴海物联以星启中台为 基础，构建中海物业科技力，与华为、腾讯等企业合作建设智慧园区行业平台，在智慧园区、智慧物业、智能家居等领域走 在国内同行业前列。工程服务业务发展对地产开发依赖度较低，其收入占比提升，有望一定程度对冲房地产波动对非住户增 值服务带来的负面影响。

1.3 规模稳健增长，排名居于前列

中海物业收入利润稳健增长，2023年营业收入达130.5亿元、归母净利润达13.4亿元，2015-2023年复合增速分别为25.4%、 38.7%。公司管理规模逐年攀升，2023 年在管面积升至 4 亿平米，位居主流物企靠前水平。

二、 内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行

2.1 关联方护航前行，全方位提供支撑

中海物业持续承接中建及中海集团交付项目，2021-2023 年新增中建及中海集团在管面积 2490 万平米、2670 万平米、2390 万平米，占总新增在管面积 34.2%、44.3%、29.4%。从中建集团地产业务布局来看，中国建筑旗下拥有中海地产、中建地 产两大房地产品牌，中海地产为中国建筑下属中国海外集团房地产业务品牌统称，品牌价值处于中国房地产行业领先地位； 中建地产为中国建筑各局院地产业务使用品牌，主要业务围绕一、二线城市，开展地产开发、城市更新、资产运营、综合服 务等四大板块业务，先后打造的中建东孚、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建智地等品牌，均保持 2023 年中国房地产 企业权益销售业绩排名百强。

2023 年中海地产销售金额 3098 亿元，同比增长 5.1%，中建地产销售金额 1844 亿元，同比增长 25.3%，在全国房地产市 场承压下仍取得不错表现。2023 年末中海地产及中建地产总土储超 1 亿平米，尽管规模有所收缩，但仍维持较高水平，为 地产业务开展、物管规模扩张形成支撑。房地产项目获取偏向核心城市，2023 年新增土地储备超九成位于一二线城市，其 中北京、上海、广州等一线城市、直辖市及省会城市新增土地储备占比超 83%，高能级城市聚焦布局对物业费收缴、增值 服务等开展均有望形成正面影响。

除房地产开发项目竣工交付外，中建集团房建、基建业务丰富，中海物业亦打通中建集团内部资源，获取集团内部分项目、 集团参与总包项目，并通过内部推荐扩大资源渠道。2020 年、2021 年中海物业新增外拓合约面积中，来自内部推荐、中建 及相关单位合计占比分别为 31.8%、39%。

从股东方及关联房企财务安全性来看，2020-2023 年中国建筑经营性净现金流持续为正，且 2023 年明显改善；中国海外发 展秉持稳健财务管理理念，融资成本维持低位，三条红线常年保持绿档；中国海外宏洋集团聚焦经营稳健及财务安全，持续 优化汇率风险管理及债务结构，三条红线同样绿档达标。在房地产行业波动起伏过程中，公司关联房企财务稳健、安全前行， 奠定公司平稳运行基础，相关应收款减值隐患亦相对较低。

2.2 外拓持续发力，蕴藏发展潜能

随着专业团队组建、全业态服务能力构筑，中海物业市场化拓展持续发力，外拓能力持续得到市场验证。2023 年新增外拓 合约面积 1.1 亿平米，同比增长 32.8%，2018-2023 年复合增速 67.8%；新增外拓合同额 40 亿元，同比增长 24.9%，绝对 金额处主流物企领先水平。公司 2021-2023 年新增在管面积中独立第三方贡献比例升至 50%以上，2023 年末存量在管面积 中独立第三方占比升至 40.5%。

业态选择方面，公司紧抓非住宅市场放量机遇，在住宅业态之外，加大产业园区、商写、学校、医院等布局。业态选择放宽 有利于推升潜在发展空间，同时有助于对冲房地产波动带来的负面影响。中标来源方面，依托服务经验与良好口碑，公司品 牌认可度持续升高，新增外拓合约面积中大型企业和事业单位合计占比提升，独立拓展业务能力持续升高。

2.3 注重服务品质，严控并购质量

中海物业致力擦亮“第一管家”金字招牌，确立持续提升服务力、产品力等发展目标。除秉持精诚服务理念外，公司创新性 推出分级品牌概念，形成 Top 玖系、Enjoy 颂系、Happy 悦系、Life 泊系四大服务子品牌，以及海纳万商非居业务子品牌， 以差异化、菜单化服务选择，满足不同层次客户需求。2023 年公司整体满意度维持 90分以上，保持行业标杆水平。公司以 品质打造推升客户满意度，对各项业务开展、费用收缴均有望形成正面影响。

中海物业品质把控同样体现在收并购上，过往收并购均为集团内部资源整合，基于相同企业文化，基本以合理估值获取，充 分发挥协同效应。2023 年 10 月公司拟以 17.5 倍PE 估值收购关联方中国建筑兴业旗下中海监理，后因资本市场反对于 12 月底终止交易。得益于审慎克制收购态度，公司商誉及无形资产规模有限，相关减值隐患基本无虞。

三、 费用管控优势明显，现金流呈现改善

中海物业 2023 年综合毛利率 15.9%，处主流物企中下水平，较 2022 年微降 0.1 个百分点，降幅明显收窄。公司综合毛利 率趋于平稳主要源于加大分包力度、优化人力资源结构，以及年内无额外防疫成本支出。未来考虑物业管理服务仍存提价空 间，规模化、数字化等手段利于降本增效，同时物业管理服务、增值服务等业务间收入利润结构具备优化可能，综合毛利率 有望维持稳定。

公司费用管控能力领先，销管费用率由 2019 年 7.2%降至 2023 年 3%，处于主流物企低位。费用控制能力较强主要基于： 1）规模化提升人效；2）通过合伙人管理模式、精准用工、智能化等手段实现人员集约管理；3）延续中海系费用控制基因。 后续随着公司规模持续扩张，销管费用率具备进一步下行空间。得益于费用管控优势，公司归母净利率位于主流物企前列， 叠加较快周转、较高权益乘数，ROE 维持较高水平，远超主流物企。

2023 年公司经营性净现金流 15 亿元，覆盖净利润倍数 1.1 倍，持续改善；现金及银行结余 51.3 亿元，同比增长 24.3%。 2019-2023 年年度派息比例稳定 30%附近，持续积极回馈投资者，盈利及现金状况改善下，派息力度具备提升空间。

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