2024年房地产行业春季策略报告:第三阶段的金融周期
- 来源:国泰君安证券
- 发布时间:2024/04/16
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强实物、弱信用格局
决定资产价格方向的,是基础货币的方向,不是房地产。房地产的角色是提供货币乘数,属于信用派生的过程,会通过信用和实物量之间的比值关系,来影响价格的弹性。基础货币发行较为稳健,提供边际弹性的出口有一定压力,基础货币投放并不宽松。作为放大器的货币乘数,在渠道上受到影响。
工业化和城镇化相互促进,工业化带动基础货币增长,城镇化带动信用货币增长。房地产不仅仅靠自己,最大的逻辑在于2000年加入WTO之后,于2005年爆发贸易顺差,带动基础货币大量投放。贸易顺差涨幅大约领先房价1年,这是基础货币通过货币乘数释放的周期。中国三次出现社融增速(贷款)慢于M2增速(存款),分别为2005年、2015年和2022年至今。
房企资产负债久期存在缺口,约2年,补缺口会导致资产端持续收缩。按照统计局数据测算,截至2023年底,全国房地产行业在手土储对应去化年限约4.4年,对应负债久期平均不足2.4年,房企有通过各类融资渠道拉长负债久期的诉求。信用断层导致房企资产负债表收缩,将带来价格和销量的连锁反应,预计未来在较长时间内对房价和销量都会形成持续压制。而价格下跌极限是12.7%,这是A+H内房企业净资产最大可以应对的房价下跌带来的减值损失。
租金成为整个链条的定价之锚
有资产就有回报率,对住房来说,就是增值或者是租金收益率,预计房地产的资产回报率将转移思路。增值是信用超额扩张的结果,租金收益率是供需的结果。租金收益率是实际利率,以资产配置角度,可比口径的名义租金收益率=名义租金/名义房价+CP1。2租金收益率+CPI=无风险收益率+风险溢价,其中风险溢价是结果,因此,租金收益率是CPI和无风险收益率的结果。
信用扩张阶段,是地价→房价→租金,而政府回购用于出租,则定价链条转变为:租金>房价>地价。
投资拉动型经济增长,为融资拿地过程提供信用扩张,带动资产价格上涨,并带来经济修复,租金跟随上涨。
政府回购用于出租,则以租金回报率为定价基础,向二手房传导,再通过以旧换新传递至新房,最终影响拿地地价。
更大格局下的第四阶段
保障房和城中村,都是实物工作量的诉求。保障房,国务院14号文,封闭管理,用更大的量来解决价的问题,因此是实物量的诉求、而非信用,对冲商品房。城中村,部分项目,已经从拆迁补偿变为居民自筹,例如北京的拆除重建项目。期房、现房、保障房、二手房将成为市场的新四大供给主体,预计去化周期约4年。过往基本只有期房,目前现房、保障房、二手房成交占比都将增长。
房地产/GDP的观念混淆,混淆虚拟租金概念,按固定资产投资/GDP比重看,仍略高。房地产在GDP统计中采用虚拟租金统计口径,并不是通俗理解的实物量概念,在我国是采用存量房屋折旧得来。按照固定资产投资/GDP来计算,日本美国大约4%,中国目前约6%。东北在2015年之前见顶,2016~2017年棚改和东北关联度不大,2018~2020年通过卖地支持实物量,对2019~2021年有支撑,但由于没有对应的销售,因此2021年以来,固定资产投资大幅度下滑,其中,2022年黑龙江下降33%,占GDP比重不足4%。
报告节选:
(本文仅供参考,不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息,请参阅报告原文。)
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