房地产行业专题研究：三井不动产篇，跨越危机，日本房企做对了什么？.pdf

房地产行业专题研究：三井不动产篇，跨越危机，日本房企做对了什么？日本房地产行业曾经出现深度调整，但也不乏头部房企成功穿越周期。三井 不动产作为业绩和市值屡创新高的综合性房企龙头，非常值得国内房企借 鉴。泡沫经济破裂后，公司采取多项应对措施回笼资金偿还负债，凭借财团 背景获取金融资源和业务支持，抓住 J-REIT 风口推动自持物业扩容提效、 轻资产业务扩张和面向投资者的开发业务等战略转型，多措并举压缩财务杠 杆；次贷危机后，公司大体延续此前的战略脉络，新增强调社区创造和海外 业务。坚实业绩支撑下，公司股价在波动中屡创新高。此外，公司对于股东 回报的高度重视、详实且国际化的信息披露，亦值得国内上市公司借鉴学习。

研究背景：泡沫经济破裂后的日本房地产市场

泡沫经济破裂导致日本房价和地价经历长期和大幅的下跌，但核心城市圈公 寓成交没有显著下滑，行业利润率回升时点早于房价，这为头部房企存活下 来提供了最基本的土壤。以三井不动产为代表的综合性房企，通过战略转型 成功穿越周期，业绩和股票市值屡创新高，非常值得国内房企借鉴。公司通 过租赁业务、开发销售、管理业务三大核心板块覆盖房地产全价值链，布局 写字楼、零售物业、住宅、物流设施、酒店和度假村、体育娱乐场馆等多个 业态，逐步拓展海外业务版图，是目前日本市值最大的上市房企。

危机复盘：克服泡沫经济破裂和次贷危机，公司做了什么？

泡沫经济破裂对公司的冲击远大于次贷危机，公司历经 15 年才创出归母净 利润新高，期间曾出现连续四年亏损，财务稳健性也受到冲击。危机爆发后， 公司采取处置固定资产、收缩非核心业务、重组组织架构和削减管理成本等 应对措施，回笼资金偿还有息负债，同时凭借财团背景获取金融资源和业务 支持。此外，公司抓住 J-REIT 风口，推动自持物业扩容提效、轻资产业务 扩张和面向投资者的开发销售业务等转型，多措并举压缩财务杠杆。相比危 机前，公司租赁和管理业务营业利润占比提升，开发销售占比下降且结构发 生变化，但开发销售从低谷修复也是公司业绩再创新高的重要助力。

战略借鉴：公司应对危机推出的五大关键战略

我们总结了公司应对危机推出的五大关键战略，其中三个与 J-REIT 和不动 产私募基金等金融工具的使用息息相关——1、在自持物业规模扩张的同时 持续汰换更新，提升资产组合的盈利能力，并且通过业态多样化分散风险； 2、开发销售业务实现结构转型，提升面向不动产投资者销售物业的占比；3、 扩张轻资产业务，一方面随着表内外资产管理规模的扩张，物业管理和资产 管理业务稳健成长，另一方面抓住存量市场扩张带来的房屋经纪业务机会。 此外——4、强调“社区创造”，空间层面开展城市更新和综合体开发，服务 层面引入产业、提供增值服务；5、因地制宜扩张海外业务。