房地产行业专题研究：24Q1地产销售总结，二手房影响力增强.pdf

房地产行业专题研究：24Q1地产销售总结，二手房影响力增强。24Q1，一二手房销售同比均有所下降，主要在于市场景气依然较为低迷， 同时去年一季度基数较高所致。结构上，二手房由于降价后性价比凸显，成 交跌幅小于新房，占总成交面积的比重较 2023 年进一步提升。产品端，一 二手房市场对于改善型产品的需求持续提升。价格端，新房价格同环比均有 所调整，但部分城市的新房价格在政策放松以及改善项目入市的带动下迎来 上涨，而二手房则“以价换量”迹象普遍，价格表现总体弱于新房。我们认 为，24Q1 销售市场延续着去年以来的弱复苏行情，但在部分城市，二手房 的影响力正逐渐增强，二手房短期对新房仍存在一定的替代作用。

销售：整体需求有所下降, 二手房逐渐占据主导地位

24Q1，全国商品房销售金额/销售面积分别累计同比-27.6%/-19.4%，降幅 较 23 年分别走阔 21.1/10.9 个百分点；60 城新房成交面积同比-45.92%， 60 城中新房成交面积同比为正的城市有 2 个，较 2023 全年减少 23 个。二 手房方面，24Q1，21 城二手房成交面积同比-15%，跌幅小于新房，虽成交 面积因高基数效应同比有所下降，但其绝对值仅次于21年和23年同期水平。 此外，样本 19 城（可同时跟踪一二手房成交数据的城市）的二手房成交面 积占总成交面积的比重达 61%，较 2023 全年提升 9pct。我们认为，二手房 的“以价换量”可能是导致其成交占比提升的关键。

库存：新房去化周期拉长，二手房库存增速放缓

截至 24 年 3 月末，克而瑞 80 城新房库存面积 4.88 亿平米，较 2023 年末 下降 0.9%，略有下滑；平均去化周期 24.4 个月，较 2023 年末延长 3.2 个 月。分城市能级看，一线/二线/三线城市截至 24 年 3 月末的库存较 2023 年 末分别-0.72%/-1.05%/-0.74%；去化周期为 18.5/21.8/31.1 个月，较 2023 年末分别+1.5/+2.8/+4.8 个月。二手房库存方面，样本 18 城截至 24 年 3 月 末的二手房库存量较 2023 年末上升 1.97%，略微上升。18 城中，除重庆、 成都、天津、武汉外，其余 14 个城市截至 24 年 3 月末的二手房挂牌量均 较 2023 年末有所下降，显示大部分城市的二手房库存压力有所减轻。

房价：整体处于筑底阶段，二手房表现弱于新房

2024 年 3 月，70城新建/二手商品住宅价格同比-2.7%/-5.9%，降幅均较 2023 年 12 月走阔 1.8pct，同比已连续 24/26 个月下降，新房和二手房价格目前 均处于筑底阶段，而二手房价格跌幅大于新房。新房方面，我们看到边际改 善的一面：根据中指院的统计，受改善型楼盘入市的影响，部分城市 2024Q1 房价逆势增长，带动中指院百城新建住宅价格迎来结构性上涨，环比累计上 涨 0.56%。二手房价格则整体仍未企稳，3 月的贝壳 50 城二手房价格指数 为 87.5，同比-15.3%，降幅较 2023 年 12 月同比走阔 4.5pct，显示目前“以 价换量”的情况较为普遍。