房地产行业专题报告：我国城镇化区域分化破境研究，城镇化的困境之斗.pdf

房地产行业专题报告：我国城镇化区域分化破境研究，城镇化的困境之斗。我国城镇化发展区域间分化明显：2023 年我国城镇化率已达到 66.16%。根 据我们的统计，2022 年我国共有 19 个省/自治区的城镇化率低于 60%。部分 国家在城镇化率突破 70%后，城镇化水平提升速度才变缓，因此我们认为我国 目前的城镇化率水平距离“瓶颈期”尚有距离。

我国城镇化发展面临三角困境：我们通过城镇化结构分化的特点，发现我国 区域间城镇发展不均衡面临如下 3 个主要问题。1）人口流动不平衡、2）部分 区域人口老龄结构不均并与城镇化率分化基本匹配、3）产业结构不平衡。城 镇化有待提升的区域面临产业发展水平较弱导致吸引人才能力较低、劳动人 口净流出的问题，城镇化水平提升更加困难，因此该类区域陷入三角困境。在 我国城镇化相对较低的区域，房地产的投资同比增速同样较弱，因此在三角困 境下，该类区域出现城镇化进程和房地产投资的“错配”。在城镇化水平相对 较高后，已进入成熟发展阶段的房地产行业与城镇化水平关联度降低，与信贷 规模和宏观经济走势的关联度相对更大。

城改是城镇化发展的内生变量：城镇人口的直接提升或可提升城市自身的发 展现状。城中村内房屋以居民自建为主，住户居住环境相对较差。根据我们针 对深圳市城中村改造的测算，若改造 1 平方公里的城中村，有望释放 30 万方 的购房需求和 3.375 万套左右的租房需求。由于禁止大拆大建，根据近年案 例，城改逐渐转向产城融合，因此城市的产业升级同样有望得到带动。以东伦 敦为例，经过多次改造，东伦敦由外来人口聚集、环境脏乱的社区逐渐发展成 炙手可热的东伦敦科技城经济商圈，2024 年 2 月区域内代表社区的月度租金 已超过全市平均水平。

产业升级成为城镇化发展的重要切入点：产业结构升级通常伴随技术革新、 机械化水平提升等。1960-1989 年，韩国依次通过出口指向型轻工业发展经济、 重化工业为中心的资本集约型的经济发展实现产业结构升级。随着工业化进 程的加快，大量人口涌入城市，首尔、釜山等城市持续吸纳人口，1988 年首 尔的净吸纳人口达到 10 年间的峰值 18.86 万人。