2024年房地产行业年度策略

政策回顾

政策回顾及展望

2023年，房地产市场先扬后抑，继续底部调整，政策力度前稳后松。7月24日中 央政治局会议提出了“行业供需关系发生重大转变”的重要定调，之后行业政策 持续优化，需求端方面，降首付、降利率、放开认房不认贷、放松限购等政策接 踵而至，供给端方面，信贷优化政策不断推出，支持主体融资，缓解房企资金压 力，地方方面，限制政策加速松绑，全年全国各省市持续推进松绑政策，多数城 市限制性政策全面放开，行业“政策底部”已然到来。

展望2024年，中央层面来看，房地产政策有望从四个方向发力，一是 “三大工 程”即保障房、城中村改造、平急两用基础设施的配套措施有望加速落地，并以 此为抓手推动构建房地产发展的新模式；二是需求端多措并举，降低购房门槛和 购房成本，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足 及支持房企的合理融资需求；四是保交楼方面，专项款有望加速落地，稳定市场 信心。地方层面来看，调控政策将进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策 尚有松绑空间，放松限购、调整交易税费征免年限、首付比例调整等均是可选方 案，多数二三线城市或将全面放开限制性政策并加码需求端的刺激。

行业规模及城中村规模测算

老龄化对住房需求影响有限，行业需求未被透支

我们从人口结构与住房需求分拆两个角度，采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单的 测算，测算结果表明2023-2033年的每年住宅需求量均值约为10.8亿平米，并不会出现大幅的衰退。

我国建筑生命周期呈现短寿命型，存量住房折旧需求占比高

中国的住房设计寿命是70年的周期，但是中国住宅更新速度较快，建筑生命周期呈现短寿命型。我们选取年折 旧率范围在1.2%-1.8%之间，来计算现有住房的折旧量，经过两种模型的测算结果均表明存量住房的折旧将带 来较大规模的住宅需求。修正M-W模型中，谨慎、中性、乐观情形下预计补偿性住房折旧规模分别为4.5、 5.62、6.75亿平方米。

城中村规模测算

我们通过测算城中村个数的方式计算得到城中村建筑面积。据各城市的政府网站，我们测算得到21个超大特大 城市共有3409个城中村，城中村占地面积约为10.91亿平米。此外，我们假设40%和30%的拆建比，并采用2.5为 容积率进行计算，推算出城中村改造的总建筑面积约为8.18-10.90亿平方米，由于城中村建设周期普遍较长， 预计需求将在后续8-10年持续释放，平均每年可带动销售面积0.8-1.4亿平方米，每年释放需求约占我们测算 的住宅需求量10.8亿平米的7.9%-12.6%。

行业基本面数据及房企销售情况

行业基本面

2023年1-11月，行业景气度持续下行，市场情绪较弱，整体销售表现不佳；房地产开发投资降幅持续扩大，新 开工相对弱势，竣工数据表现较强，资金来源数据下滑。 具体数据方面： 2023年1-11月商品房销售面积同比-8.0%，较2023年1-10月的增速下降0.2pct，商品房销售金额同比-5.2%，较 2023年1-10月的增速下降0.3pct。 2023年1-11月房地产投资同比-9.4%，较1-10月增速下降0.1pct。 2023年1-11月新开工增速同比-21.2%，较1-10月增速上升2pct。 2023年1-11月竣工面积同比+17.1%，较1-10月增速下降1.3pct。 2023年1-11月房地产开发企业到位资金同比-13.4%，较1-10月增速上升0.4pct。

行业基本面-销售

2023年1-11月，商品房销售面积同比-8.0%，较2023年1-10月的增速下降0.2pct，销售金额同比-5.2%，较2023 年1-10月的增速下降0.3pct。当前行业销售增速仍处下滑阶段，整体市场热度依然较为低迷，我们认为，主要 是房地产行业需求不足的体现。展望2024年，在中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期 不断提升，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步回稳。 展望2024年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-7%。

行业基本面-投资

2023年1-11月，房地产开发投资额为104045亿元，同比-9.4%，较1-10月下降0.1pct。综合来看，我们认为市 场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也 有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。展望2024年，我们预计，房地产开发投资额同比-5%。

行业基本面-开竣工

-11月新开工增速同比-21.2%，较1-10月增速上升2pct，其中11月单月新开工面积同比4.7%，较10月大幅回暖 25.9pct，也是自2021年3月来首次恢复单月正增长；1-11月竣工面积同比+17.1%，较1-10月增速下降1.3pct。 我们认为，拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，新开工增速单月增速回正，则主要系 去年11月基数为全年最低所致，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。竣 工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。展望2024年，我们预 计，新开工面积同比-15%，竣工面积同比-2%。

行业基本面-到位资金

2023年1-11月房地产开发企业到位资金同比-13.4%，较2023年1-10月增速上升0.4pct。分项来看，国内贷款、 自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-9.8%、-20.3%、-10.9%及-8.1%，各项数据均同比负增长， 自筹资金下滑幅度最大。当前，非国有房企持续出现债务违约事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着 中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”， 以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。

房企销售表现

根据克而瑞发布的中国房地产企业销售TOP100排行榜，1-12月百强房企累计实现销售金额60064亿元，同比下 降-17.7%，销售增速持续下滑。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不 认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基 本面有望得到改善。2023年1-12月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30和TOP31-100的房企累计全口径销售金额增速分 别为-11.8%、-12.7%、-23.2%和-23.7%，TOP1-5和TOP6-15房企表现优于各梯队。

板块财务分析

板块财务分析-营业收入

我们选取申万房地产板块的117家公司，以2023年三季报数据作为板块数据的样本，另选取5家A股上市公司中 销售排名靠前的大中型房企，作为5家大中型房企进行着重分析，这5家包括：万科A、招商蛇口、滨江集团、 保利发展、华发股份。 2023年前三季度，板块整体营业收入同比增速-3.49%，5家大中型房企营业收入同比增速2.53%，2023年前三季 度，5家大中型房企的收入表现强于板块。

板块财务分析-销售回款

2023年前三季度，板块整体销售商品及提供劳务收到的现金同比-7.1%，5家大中型房企销售商品及提供劳务收 到的现金同比+11.56%，5家大中型房企的销售回款表现强于板块。 整体来看，行业销售数据下滑的背景下，房企在未来一段时间内销售回款方面仍将面临较大压力。

板块财务分析-盈利能力

2023年前三季度，板块整体销售毛利率17.43%，销售净利率为3.29%，5家大中型房企销售毛利率为18.01%，销 售净利率为7.59%，板块整体盈利能力有所下滑，而5家大中型房企的盈利能力明显好于板块。 总体来看，5家大中型房企盈利能力及运营能力显著优于板块，在行业政策持续放松的背景下，未来有望率先 受益于行业的复苏。

板块财务分析-少数股东损益占比

2023年前三季度，板块整体少数股东损益占比同比0.69%，5家大中型房企少数股东损益占比同比为1.16%，5家 大中型房企的少数股东损益占比较多。

板块财务分析-现金短债比

2023年前三季度，板块整体的现金短债比为1.10，5家大中型房企的现金短债比为2.10。 总体来看，板块整体短期偿债压力增加，而5家大中型房企的短期偿债能力明显优于板块。

板块财务分析-财务杠杆率

2023年前三季度，板块整体资产负债率为76.8%，5家大中型房企资产负债率分别为74.58%。 2023年前三季度，板块整体剔除预收账款后的资产负债率为69.8%，5家大中型房企剔除预收账款后的资产负债 率为64.9%。 总体来看，板块整体杠杆率有所下降，而5家大中型房企的杠杆率优于板块，在“去杠杆”政策的指引下，房企 的负债率普遍得到了改善。

板块财务分析-净负债率

2023年三季度，板块整体净负债率为79.47%，5家大中型房企净负债率为51.85%。 总体来看，过去几年，板块整体净负债率趋于下行，而5家大中型房企的净负债率更低，下滑幅度弱于板块。

报告节选：

编辑：火腿肠