2023综述：需求下行，预期转冷，期待筑底

1.1 销售表现：小阳春后快速降温

2023年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下 降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。2023年初，在小阳春的加持下市场快速反弹，但下半年以来市场逐步下行。2023年9月，单月商品房销售面积10857万平方米，同比下降10.1%。单月商品房销售额10912亿元，同比下降13.6%。 7月以来降幅逐步收敛，但仍在下降过程中。

1.2 新开工：低基数下仍持续下行，单月降幅逐步收敛

2023年1-9月，房屋新开工面积72123万平方米，累计下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。其中9 月单月房屋新开工面积8232万平米，同比下降14.6%。

1.3 投资：低基数下仍持续回落

2023年1-9月，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。2023年9月单月房地 产开发投资10369亿元，同比下降11.3%。

1.4 竣工：整体表现靓眼

2023年1-9月，全国房屋竣工面积48705万平米，同比增长19.8%；其中，住宅竣工35319万平米，同比增长20.1%。2023年9月 单月房屋竣工面积4979万平米，同比增长25.3%。

1.5 开发资金来源：与投资基本保持同方向变动

2023年1-9月，全国开发资金来源98067亿元，同比下降13.5%。2023年9月单月开发资金来源10951亿元，同比下降18.0%。

政策逐步发力，效果仍需等待

2.1 7·24政治局会议成为重要拐点

7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放松。

2.2 居民端：多个角度出台政策提振购房者信心和预期

政治局会议明确政策方向后，7月27日，据中国建设报报道，住建部倪虹部长召开企业座谈会，明确提出：“进一步落实好 降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。8月之 后，各项政策逐步落地。

2024年房地产行业展望

3.1 预计2024年销售面积同比下降

预计2024年商品房销售面积同比下降约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长2%、下降2%、下降8%。 预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市销售价格分别增长10%、持平、下降2%。

3.2 定性看，居民对房产配置意愿边际减弱

由于收入和对房价的预期转冷，居民对房地产这类资产配置意愿在边际减弱。

3.2 二手房本身也会分流新房需求

从数据看，2023年二手房市场表现好于新房市场。

3.3 从土拍情况展望2024年新开工

土地推出：2023年10月，全国355城全类型土地推出建面同比-9%，累计同比-20%。 土地成交：2023年10月，全国355城全类型土地成交建面同比-38%，累计同比-26%。 预计2024年新开工仍然将低位徘徊，但考虑到2023年基数已经足够低，预计新开工增速同比约-5%。

3.4 由2021-2022年新开工反推2024年竣工

考虑到2019-2021年新开工规模处于较高水平，考虑3年左右的竣工周期，预计2024年竣工增速仍较为可观，预计2024年全年 竣工增速约8%。

城中村改造将成为破局的关键抓手

4.1 城中村改造：与棚改有差异，但地方政府有很强动力推动

城中村是我国城市化进程中出现的一种特殊现象。城市的扩张将城市周边的农村逐渐纳入城市的规划范围，城市周 边的农村逐渐被城市包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。从字面上看，城中村改造是将“城”中之“村” 进行改造的一类城市更新，但与旧改、棚户区改造等不同的是，城中村的土地性质和权属不同，这就进一步带来城 中村改造的参与主体、资金来源、操作流程上的巨大差异。

4.2 改造模式：三个环节衍生出多种模式

城市更新的核心环节大致可以划分为：做地、收储、开发运营三个环节。做地包括土地整理和补偿安置两方面工 作；收储主要是政府的土地储备机构，对土地使用权进行购买，可能还会进行土地转性、调规；开发运营指的是房 地产开发和持有物业（商业、酒店、车位、长租公寓、购物广场等）运营，以及伴随的物业管理。 从实践中看，除了收储环节必须由政府的土地储备机构执行，其他环节都可以由不同类型主体来承担，进一步衍生 出不同的城市更新模式：土地储备、村集体改造、公益项目建设、统筹做地模式。从过往看，政府、地方国企、村 集体、社会资本都有参与的案例。

2017年6月30日，广东省地方 税务局、广东省国家税务局、 广东省国土资源厅联合制定印 发了《广东省“三旧”改造税 收指引》公布了三大类九种 “三旧”改造模式的情况描 述、典型案例。

4.3 改造模式：上海模式

根据上海市建设管理委等十一部门联合发布的《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》，城中村改造有：土地 储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设三种方式。从实践中看，土地储备方式是比较常用的方式。

改造模式：广州模式 

根据广州市住建局发布的《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）》，广州市的三旧改造有政府收 储、自主改造、合作改造、统筹做地四种方式。其中针对统筹做地模式，广州市政府专门印发《广州市支持统筹做地推 进高质量发展工作措施的通知》，也被业内称为“做地10条”。 “做地10条”中最核心的事指定了做地主体：政府认定国有企业作为做地主体，市级做地主体包括越秀集团、广州建 筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企；各区政府（广州空港经济区管委会）可认 定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。

4.4 城中村体量估计

未来21个超大特大城市有很强动力推进城中村改造，测算潜在可供改造的面积约8.7亿平米。假设30年改造完成，则 年化释放约2900万平米。 目前城中村项目的堵点在于（1） 前期投入大，改造周期长, 财务风险放大；（2）业务环节多，业内缺乏标准化打 法；（3）项目体量大，业态复杂，对多业态运营能力要求高。

投资建议

1.预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动 2023年房地产政策密集出台，7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放 松。预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动，支持居民释放刚性和改善性需求。同时，我们预计 房地产业发展新模式将在2024年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。

2. 展望2024：预计行业供需双向收缩，总量指标处于筑底阶段 对2024年房地产行业总量指标：（1）预计2024年商品房销售面积同比下降约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长 2%、下降2%、下降8%；（2）预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市销售价格分别增 长10%、持平、下降2%；（3）预计2024年新开工仍然将低位徘徊，但考虑到2023年基数已经足够低，预计新开工增速同比约-5%； 4）预计竣工增速仍较为可观，预计2024年全年竣工增速约8%。

3.城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动 未来21个超大特大城市有很强动力推进城中村改造，测算潜在可供改造的面积约8.7亿平米。假设30年改造完成，则年化释放约 2900万平米。目前城中村项目的堵点在于：（1）前期投入大，改造周期长, 财务风险放大；（2）业务环节多，业内缺乏标准化打 法；（3）项目体量大，业态复杂，对多业态运营能力要求高。从现有城中村政策方向看，未来大概率国企做地模式和政府收储模 式将成为市场主流：可以兼顾拆迁效率、项目完成度、整体可控性，且未来城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有 效联动。

4.投资建议：持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发 展、建发股份、越秀地产、华发股份、陆家嘴、浦东金桥等优质央国企；（2）万科A、金地集团、美的置业、新城控股等财务稳 健的民企和混合所有制企业。

 

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）